存量盘活视野下的城市中心区更新策略研究*——以宁波市大梁街片区为例

王纪武 赵 怡 WANG Jiwu, ZHAO Yi

存量盘活视野下的城市中心区更新策略研究*
——以宁波市大梁街片区为例

王纪武 赵 怡 WANG Jiwu, ZHAO Yi

认为我国相对发达地区城市化发展的空间路径将从“增量扩张”转向“存量盘活”。以宁波市大梁街片区为实证，分析并总结了当前大城市中心区更新与存量盘活过程中可能存在的典型问题。借鉴国内外的相关发展经验与方法，在梳理既有显性存量规模和计算潜在隐性存量规模的基础上，提出复合功能引导、空间品质提升、三维交通系统组织等具体的规划设计对策。在案例研究的基础上，对中心城区存量盘活的特征进行了拓展思考，并提出相应的规划设计原则、方法和需要跟进研究的问题。

存量盘活；中心区更新；规划设计

0 引 言

经过改革开放以来30多年的发展建设，我国城市基本都经历了“向心集聚的城市化”、“空间拓展的郊区城市化”，并逐步进入“逆城市化”阶段。一方面，快速增长过程中存在粗放式发展、土地资源利用率偏低的问题；另一方面，“逆城市化”阶段的内城区衰退问题开始显现。2014年全国国土资源工作会议提出“东部三大城市群的发展要以盘活土地存量为主，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”因此，在空间资源有限的条件下，我国相对发达地区的城市化增长路径将逐步从“增量扩张”转向“存量盘活”。存量规划是通过城市更新等规划设计对城市建成区的空间与功能进行优化提升的规划。目前，存量规划已受到各地的重视，主要原因为：国家严控新增建设用地指标的刚性约束；中心区位土地价值的重新认识；建成区功能提升、环境改善的急迫需求；历史街区保护和特色重塑等。在城市发展空间面临紧束的形势下，增量和存量规划并重成为城市规划工作的必然选择。当前我国城市规划领域对存量规划的研究主要集中在政策管理机制研究、方法论研究以及相关的规划实践等方面[1-4]。曾经带动城市发展的中心城区，在产业构成、空间绩效以及交通负荷等方面呈现出了不同程度的“老态”，因此，通过更新改造促进城市中心区的功能提振是“存量规划”的重要研究领域。本文以宁波老城中心区的更新研究为实证，探讨城市中心区存量规划面临的典型问题及相应的规划发展策略。

1 研究对象的特点及问题

1.1 概况

大梁街片区总面积约20hm2，位于宁波市中心的核心位置，地铁1号线、2号线交汇站东南侧。该片区北临“城市轴线”中山路，东为天一广场，西为城市主干道解放路（图1）。自1980年代起，大梁街片区陆续建设了大量的多层居住建筑和一些高层商务办公建筑，居住及商业服务用地共占片区总用地面积的65.1%。

1.2 现状分析

近年来，随着经济增长和城市空间拓展，宁波市中心区域的发展呈现出明显的衰落趋势。主要表现为以下几点。

1.2.1 商务办公功能空心化、业态低端化

根据调研，2012年大梁街片区商务办公建筑的空置率平均达到26.3%，且主要使用功能为批发零售业。商务办公建筑中共有企业（商铺）448个，年平均税收仅2.46万元。商务办公建筑空间的闲置以及低端业态使得该片区经济陷入低迷（表1）。

1.2.2 居住建筑老旧，流动人口聚集

片区用地具有户均建筑面积小（约62.7m2）、设施老旧、公共空间缺乏的问题。由于片区区位优越，使得从事批发零售、餐饮服务的流动人口大量迁入。统计显示，2012年具有高流动性的外来人口占片区总人口的61.4%。居住环境的恶化使本地户籍人口大量外迁，增加了片区的安全隐患。

1.2.3 空间密集，交通拥阻严重

现状的高层商务办公建筑和多层联排住宅建设强度大，且停车位严重不足。商务办公建筑的停车位指标仅为0.19车位/100m2，而居住区则没有配建停车位，直接导致了商务办公空间闲置和交通拥阻。随着地铁的运行，片区既有的空间形态、交通组织模式将无法承载进一步增长的交通量及换乘需求。

1.3 问题提炼

上述问题的实质是宁波市城市化进程在经历了向心集聚和空间拓展之后，中心城区的功能衰落。根据“郊区城市化—逆城市化—再城市化”[5-6]的发展规律，该片区的发展具有明显的“逆城市化”特征，即内城区衰退。相关城市调研显示，由于存在基本相同的发展背景和过程，杭州、南京、福州、济南等城市的中心区域都不同程度地存在同类问题。

（1）规模问题：建设强度大、空间密集、拆迁更新的难度大。

（2）功能问题：业态与功能的低端化，外来人口的大量迁入。

（3）交通问题：交通拥阻严重，且有地铁引入大规模的流量。

2 更新思路与对策

2.1 相关经验借鉴

应对“逆城市化”的内城区衰退问题，不能仅局限于空间形态的设计，还需要对功能业态、空间组织及交通系统等进行分析并提出相应策略。

2.1.1 功能的多样性发展

将中心区建设成为中央商务区（CBD）是大城市参与全球协作发展的重要途径。但CBD是外向型产业的集中地，易出现“内部性孤独”的情况，即居住用地少、缺乏一般服务业。对此，国外一些大都市开始提出中央活动区（CAZ）的发展概念。《芝加哥2020规划》中将CAZ定义为多功能活动的中心，包括商业零售、居住、企业办公、休闲餐饮、社交娱乐、教育、专业服务、小型医疗等，甚至可发展成为新型都市旅游地。伦敦也在城市中心区域推动发展金融、特色零售、旅游、文化类产业，以提升城市发展的活力。

2.1.2 空间的集约化利用

日本、香港等发达国家和地区在城市的更新改造过程中都采取了集约式立体化发展的模式[7-9]，即将不同功能在三维空间中进行组织，以应对功能衰退、发展空间有限的问题。城市空间的集约利用主要表现为：在高强度的建设策略下，结合轨道交通，“向上、向下”拓展城市空间并进行功能的三维布局。例如，东京市中心的六本木新城更新在约11.6hm2的用地范围内，建设量达76万平方米，办公、居住、商业、娱乐、教育、医疗和行政等城市功能在三维空间中得到了集约、高效的配置，日常活动在步行范围内都能完成。

2.2 更新思路

2.2.1 整合存量、确定增量，实现空间资源的高效集约利用

一方面，大梁街片区的现状高层商贸办公建筑存量大、空置率高，因此，通过空间整合与功能调整盘活既有存量资源是片区功能提振的必然路径之一。另一方面，片区更新目标的实现需要必要的投资回报，这就要求研究并确定适宜的容积率指标，因此需要测算片区发展的适宜强度，进而明确显性（既有）存量和隐性（潜在）增量规模，并通过城市设计、功能引导、交通组织等措施，实现片区的更新发展。

图1 大梁街片区区位示意图Fig.1 the location of Daliang Street

表1 大梁街片区现状商务办公建筑使用情况（2012年）Tab.1 the status quo of main business building usage in Daliang Street area (2012)

2.2.2 功能重组、空间再塑，构建充满活力的城市中心区

大梁街片区位于宁波城市核心的天一商圈，根据其区位条件，结合国内外的相关发展经验，应积极引导其功能的多样化发展，并改善居住环境，提供公共空间。结合既有存量整合与潜在增量设计，促进片区功能布局从传统的平面组织向三维集约的综合体模式转型，进而形成集商务办公、生活居住、特色零售、休闲餐饮、社交娱乐、文化创意等功能于一体的城市中心，应是该片区更新发展的方向。

2.2.3 组织立体交通，形成与地铁无缝对接的三维交通系统

地铁线路的建设是大梁街片区更新的主要推动力，使其有可能通过改造成为具有“地铁上盖物业”特征的城市综合体。这一发展模式必然要求交通系统及空间的三维组织，实现地铁人流疏导、交通换乘的立体化发展。因此需要针对性地在三维空间中进行交通系统的组织。

2.3 对策框架

从资源规模、功能空间、交通组织等方面构建了大梁街片区更新研究的对策框架（图2）。

3 大梁街片区更新的具体策略研究

3.1 开发强度分析

国内学者对大城市地铁站点及周边土地开发强度的测算已开展了一定的研究[10-13]。其中，王京元等根据轨道交通站点周边用地发展的需要，利用最佳容积率优化模型对用地规划的容积率进行计算分析的研究对象与方法与本文案例较为贴合，且参数较易获得，因此本文选取最佳容积率优化模型进行片区容积率测算，具体为：

单位土地效益模型：

式中：P(n)代表单位用地毛收益，C(n)代表单位土地建造成本，R(n)代表单位用地净收益。

容积率计算模型：

式中：D为建筑密度，n1为裙楼层数，n2为主楼层数，μ为主楼标准层建筑面积与裙楼基底建筑面积的比值。

选取大梁街片区及附近的建筑作为参照对象，取得有效样本数据3015个。以地价为因变量，楼层总数n（20≤n≤50）为自变量，进行单位土地收益的回归分析：

根据调研，平均建造成本取3 0 0 0元/m2，则单位土地建造成本为：

对上式进行求极值运算，计算出效益最大点对应的楼层数：

根据《宁波市城市规划管理条例》，中心城（旧）区高层组团的建筑密度为25%~28%。因此，建筑密度取上限值28%，主楼楼板面积与裙楼基底面积比μ取2/3。

根据上述模型计算得出，大梁街片区的适宜容积率为6.35。

3.2 优化整合存量，设计安排增量

（1）整合利用的建筑主要有建设大厦、天之海大厦、世纪广场、建筑大厦。通过地下空间联系、架空廊道沟通以及立面整治，实现上述建筑的空间联系和协同发展。

（2）拆除老旧的基威大厦，将其原有的行政办公功能置换至建设大厦。同时，拆除与基威大厦相邻的两栋住宅楼（异地安置），以获得相对完整的腾空用地空间。

（3）在腾空用地上，邻城市主干道（中山路）规划布置一栋高层建筑。在其裙楼及地下建筑中，设计与周边建筑和地铁站联系的通道与空间。

（4）在现状闲置地块中规划一个由3层裙楼和停车楼共同组成的综合建筑。3层裙楼的屋顶平台规划为绿化广场，以改善片区内开放空间缺乏的状况。裙房的2层和停车楼的7层设计空中连廊，以联系片区内部的主要建筑（图3、表2）。

图2 对策框架示意图Fig.2 the diagram of strategic framework

图3 片区更新空间示意图Fig.3 the diagram of regeneration space

表2 更新前后的主要指标对照表Tab.2 the comparison table of before and aftermain construction index of regeneration area

图4 三维空间功能组织示意图Fig.4 the diagram of functional organization of 3 dimentional space

3.3 复合功能引导，开放空间规划

在三维空间中进行功能与流线组织。新规划的高层建筑以酒店式公寓和商务办公为主，通过地下空间和过街天桥，实现功能与交通组织的一体化发展（图4）。具体策略表现为以下四个方面。

（1）负4层至3层结合交通可达性以及与地铁站的对接需要，发展具有“地铁上盖物业”特征的商业购物、餐饮娱乐、文化休闲、运动健身、停车库等功能。

（2）4层至29层主要安排商务办公和酒店式公寓等功能。其中，商务办公空间规划在4层至9层，酒店式公寓规划在10层至29层。竖向交通与地铁站点保持便捷联系，以实现缓解地面交通拥阻、方便换乘、快捷到达的目的。

（3）30层至34层为片区的制高点，发展使用群体相对固定、目标需求明确的文化艺术类功能，如学术中心、美术馆、展览馆、艺术品拍卖等。

（4）将新建建筑的裙楼屋顶设计为绿化开放空间，从而既可缓和居住环境较差、缺乏公共空间的矛盾，又可为周边的商务办公、文化休闲活动提供配套。

3.4 交通体系构建

重点围绕地铁站点进行三维的交通体系组织。

地下交通：实现建筑地下空间与地铁站的贯通，构筑舒适、便捷的步行交通，形成地下的横向交通联系网络。

空中交通：通过架空廊道，密切地铁站与周边建筑、周边建筑之间、停车楼与邻近建筑的联系，形成空中的横向联系网络。

竖向交通：实现地下停车库、空中停车楼及步行交通的竖向分离。通过规划和预留竖向的交通空间，联系地下车库—地下的横向交通网络—地面交通网络—空中的横向交通网络——停车楼，进而形成高效运转的三维交通系统（图5-6）。

图5 交通流线示意图Fig.5 the diagram of traffic streamline

图6 交通体系组织方案示意Fig.6 the organization plan of transportation system

停车场（库）：采用地下停车库和停车楼相结合的方式，根据可达性及空间利用的经济效益，将负4层至负3层规划为停车库，4层至8层规划为停车楼，并以横向和竖向的三维通道与周边建筑联通。将步行可达性高、经济效益好的负2层至3层规划为综合的城市功能。通过地下空间利用，新增地下停车库面积约4.5万平方米，按30 m2/辆的停车位计算，可新增地下停车位约1500个，极大地缓解停车位不足的现状。

4 总结与思考

目前，存量盘活已成为关系我国大城市持续发展的重要问题。基于对宁波市大梁街片区更新的研究，本文形成了以下几点认识。

（1）存量盘活过程需要相关规划设计模式、建设管理制度的跟进研究。存量规划涉及不同主体的利益再分配问题，常规意义的增量规划设计无法有效应对这一实际问题。因此，需要积极探索协调各方利益的沟通式规划模式，实现利益共享、责任共担，以确保更新改造目标的实现[1]55。同时，我国现行的规划管理制度与体系具有显著的二维“土地”管理（或建设用地管理）特征，例如用地性质、用地边界、建筑密度、绿地率等指标。即便有容积率、建筑限高等空间指标，但综合的管理制度仍简单有效地促成了“使用主体明确、边界封闭、缺乏三维空间联系”的独立地块。这很难适应中心区空间集约利用的发展要求，例如：用地边界的管理与控制如何适应地下空间与地铁的沟通联系需要？屋顶绿化广场能否算作“公共绿地”？如何对联通不同建筑的架空廊道进行管理和引导？等等。

（2）存量盘活不同于传统意义上的城市更新。存量盘活的要求在一定程度上产生自城市化经历了规模增长之后，城市空间功能结构由“工业化阶段”向“工业化后期”以及“后工业化阶段”的转型，从而具有显著的再城市化特征。因此，较一般意义的城市更新而言，存量盘活过程中的产业发展引导、功能空间组织模式、交通系统构建等都将发生深刻的转变，需要转化传统的二维功能布局模式，在三维空间中实现城市功能的布局与组合。例如：商贸、文创、休闲、购物等活动的三维布局以及不同建筑之间的沟通联系；与地铁交通形成无缝对接的三维交通组织模式；根据空间利用的效益产出及可达性合理设置停车库（楼），实现空间利用效益、效率的最大化等。

（3）存量盘活不仅仅意味着既有“显性”存量空间资源的优化利用。新的交通出行模式，尤其是城市轨道交通的建设为既有用地创造了更大可能的发展空间，本文将其称为“隐性存量资源”。现行的控规编制模式与方法使容积率的确定往往忽视了新形势下产生的“隐性存量资源”。过于苛刻的容积率指标有可能将潜在的发展空间与可能性排除在外，而成为制约存量盘活的瓶颈。因此，需要结合既定发展目标和实际情况，对容积率指标进行针对性的研究。

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图表来源：

图1-6：作者绘制

表1-2：作者绘制

（责任编辑：郑曦）

Research on Regeneration Strategy of City Center Under the Vision of Stock Land Reinvigoration—A Case Study on Daliang Street, Ningbo

The paper expects that the spatial path of urbanization in China’s relatively developed areas will turn from "incremental expansion" to "stock land reinvigoration". By choosing a hub site in Daliang Street, Ningbo as the research object, the paper then analyzes and summarizes some possible typical problems in the reinvigoration process of metropolitan center. Learning from the international advanced experience and research methods, the paper then proposes specific planning and design strategies in stock land optimization, composite function guiding, open space design, three-dimensional traffic system organization and so on, on the basis of analysis of explicit stock scale and calculation of the potential development strength. Based on the case study, the paper further discusses the characteristics and requirements of stock land reinvigoration, and proposes appropriate planning and design principles, methods and follow-up studies.

Stock Land Reinvigoration; Regeneration of City Center; Planning and Design

10.13791/j.cnki.hsfwest.20150115

王纪武, 赵怡. 存量盘活视野下的城市中心区更新策略研究——以宁波市大梁街片区为例[J]. 西部人居环境学刊, 2015, 30(01): 87-91.* 浙江省自然科学基金项目（LY13E080001）；国家科技支撑计划课题（2014BAL07B02）

TU984.12

B

2095-6304(2015)01-0087-05

王纪武： 浙江大学城市规划与设计研究所，副教授，wangjiwu@zju.edu.cn

赵 怡： 浙江大学城市规划与设计研究所，硕士研究生

2014-11-10