限购放开是否助涨房价

文谢逸枫

当前中央宏观经济主导思路与调控基调的四大转变，正步步倒逼最后一批 “限购令”退出楼市历史舞台，全面推进房地产政策长效机制建设。

这四大转变包括：第一是新一届中央政府的主导思路是要求在结构性改革。尤其是经济 “新常态”的中高增速背景下，必须实行去杠杆化和以短痛换取经济可持续发展的潜力。第二是中央楼市调控基调逐步发生转变。中央层面针对楼市调控的政策有所减少，趋于长效机制建设。第三是中国房地产步入深度调整期，行业指标高位震荡，楼市逐步降温下行，调控回归市场趋势加速，市场面临高库存、高利率。另外地方政府经济下行与供需不平衡及财政收入压力大。第四是中国政治经济体制改革的方向。市场化决定资源配置的基础作用，去行政干预的房地产市场化改革要求。

长期来看，剩余的一线城市取消“限购令”是大势所趋，更是市场化的回归，但从短期来看则需要谨慎。一方面是一线城市作为中国楼市风向标，一旦盲目地马上全面取消必然引起市场大反弹。另一方面是一线城市“限购令”如即时取消，是否会助涨2015年房价，带来投资投机性需求的入市，对楼市产生负面影响？城市的人口引导、产业调整、市场平稳等问题也有可能随着限购令的取消接踵而来。因此，尽管调控基调有所转变，但最后一批楼市的 “限购令”2015年依然恐难全面取消，只会局部调整，在释放改善型的合理住房需求的同时，推进建立更加长效的机制。

中国楼市“限购令”的产生根源，与房价相关。根据 “限购令”产生的背景来看，2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为 “限购令”。2011年，全国共有46个城市实施了限购政策。截至2014年12月底，全国46座限购政策仍在执行的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚。由此，楼市 “限购令”已完成调控目标与其实现目的，退出市场不可避免。2014年12月26日， 社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》表示，2015年仍在坚守限购的城市有望在一年内全面放开。2014年12月30日下午，市场传出一则重量消息称：“上海将于2015年3月31日之前取消限购，具体政策还没有落实，但是已经提前放出风声。至此，实行三年左右的限购令彻底夭折。对于国家的经济发展，限购令没有发挥实际性作用；对于房地产市场的调控，限购令没有达到预期的效果。”对此传言，上海政府相关部门以 “未接到通知”作为回应。

回顾2014年的楼市，“取消限购”成为贯穿全年的关键词。2013年12月底，在布置2014年房地产市场主要工作时，时任住建部部长的姜伟新提出了区别化调控的思路，即库存过大的城市，要千方百计去库存；房价控制压力较大的城市，要严格落实中央政府的调控政策。北京、上海、广州、深圳四个城市，被点名从严调控、从严执行限购等措施。也正因如此，即便四个特大型城市房地产市场出现调整态势，且全国绝大多数城市均取消了限购政策，京沪穗深四城市的限购政策也仍未取消。实质上，2013年年底确定的 “区别化调控”思路，形成了对这四个城市的 “红线”。如果按照这个逻辑，2015年，这个红线也就不存在了。行政手段的逐步弱化，或许是今年最值得表扬的一件事，困扰不少城市的限购政策，已经基本退出市场。目前仅剩四个一线城市和三亚还仍坚持限购政策。虽然早在全国限购退出的大潮中，就已经有不少关于一线城市和三亚限购也将退出市场的猜测，但却没有比较官方的表达。所以，京沪穗深四个城市是否调整限购政策，就看本地政府对房地产市场走势的判断了。实际上，住建部把皮球踢给了四个城市的地方政府。

中央对于房地产的态度趋于 “中性”，既不打压，也不救助，是更多地让市场发挥配置资源的作用。2014年12月11日的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，一字未提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语。

一方面是住建部在不同的时间表态，释放 “限购”放松的消息。2014年10月28日住建部新闻发言人倪虹表示，未来的房地产调控中，行政手段会 “越来越少”。 2014年11月2日住建部副部长齐骥表示，借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，不太赞成把去除行政化的政策叫做 “救市”，这类干预迟早要离开房地产市场。2014年12月19日，住建部已将2015年房地产政策口径确定为“保持房地产市场平稳健康发展”。另一方面是市场已变化，库存一直居高不下。2015年楼市的主基调显然仍是消化库存。据国家统计局数据，截至2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。因此，除非出现逆转性的房价上涨，2015年不会有新的行政手段或者政策出台。至此，历时4年调控楼市的 “限购令”已几乎土崩瓦解，似乎预示着一线北上广深与三亚最后一批 “限购”城市将会在2015年放开或 “终结”，中国房地产市场进入 “无限购、无调控、无干预”的楼市新时代。

2014年3月的全国 “两会”首次明确 “双向调控、分类指导”的原则，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式，这体现了新一届政府对于房地产行业采取了比较合理的治理思路，脉络渐次浮现。一方面是中央政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频繁的行政干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进。另一方面是全国多数地区楼市仍在降温，尤其是中小城市库存压力较大，地方政府托市、救市意愿依然强烈，一线城市限购放松不可避免。特别是2014年3月中旬，出台《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，其中有一章 “健全城镇住房制度”，可以说是设计了未来几年我国住房政策方向与框架。《规划》提出：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。

北京、上海、广州和深圳作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市，如全面放开限购，或将助涨房价。2015年一线城市限购不太可能完全放开，但在中央强调市场机制的大背景下，以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题，不排除局部放松限购的可能。一方面是房价仍高，又担心房价反退。2010年限购政策出台时是以抑制投机客户炒房、抑制房价过快上涨为立足点，执行4年来，高房价仍是楼市难以回避的事实。一线城市，楼市最大的矛盾是供需不平衡，投资客户较多，一旦放开限购，会使更多投资客户涌入，推高房价，引发楼市混乱。另一方面是特大城市需引导人口、产业合理布局。一线城市拥有众多公共资源，无论在教育、医疗、还是文化上都享有其他城市难以比拟的资源优势，这些公共资源相对其需求已十分紧张，因此短期内取消限购的可能性比较小。其他方面是压力尚未从房企传到政府。政府出于经济发展的考量，也不希望房企的库存压力再加大，但至少从今年看，压力还并未从房企传递到政府。因此，按照十八届三中全会的改革方向，就算放松，房地产市场也会以市场、经济、法律等形式来进行调控。

《新产经》记者 马良 摄