2015：房价止跌反弹的三个理由

从房价的运动规律看，2015年房价不仅具备止跌反弹的迹象，而且要警惕出现爆发性反弹的风险。

在目前房地产市场政策层面松绑力度加大、市场回暖迹象明显的背景下，投资者和普通购房者最关心的就是2015年房价是否会涨。实际上，无论从市场、政策还是预期的角度看，都要提防房价出现报复性反弹的可能。

可以先看下目前的房价走势，根据国家统计局2014年12月18日公布的《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2014年11月，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.6%，延续了5月份开始的下跌态势，但跌幅继续收窄，相比10月跌幅缩小了0.2个百分点。同比跌幅3.7%，目前已出现连续三个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大。

对这样一个房价数据的解读是：央行救市政策释放积极效应，各城市的去库存速度在加快。这使得房价环比下跌态势受到了遏制，使2014年12月跌幅继续收窄。同时，受此前几个月持续性的环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比增幅连跌三个月，12月继续扩大。

从销售均价的指标看，2014年1月-11月，全国商品房成交均价同比增长0.4%，而2014年1月-10月为同比下降0.2%。其中住宅成交均价增长0.3%。从这个数据也能看出，房价上涨的动力在持续增强。

自然地，2015年的房价走势，是否会延续2014年第四季度的回暖态势，成为各市场参与主体关注的问题。实际上，从房价的运动规律看，2015年房价不仅具备止跌反弹的迹象，而且要警惕出现爆发性反弹的风险。

理由一：库存去化速度在加快

如果从整个商品房的库存走势看，即使2015年市场成交量持续变好，也不能对库存量形成大规模的削减作用。可以拿全国商品房的可售面积进行说明，这里的可售面积主要指现房。观察2000年以来的可售面积，基本上呈现了逐年增加的过程。而到了2014年11月份，根据国家统计局的数据，商品住宅待售面积继续同比增长。之所以出现库存将继续增加的判断，和此类库存数据里面的城市构成有关。从目前全国城市的组成结构看，一线城市是4个，二线城市基本为省会城市，更多的则是三四线城市，主要是县城，数量约1462个。此类城市数量大，库存去化难，一定程度上会使2015年的库存继续在高位基础上攀升。

当然，真正能够影响全国市场走向和政策导向的应该是全国重点城市，因为此类城市的被关注程度更大。从库存的走势看，按照前面所预计的房企供应层面的数据，2015年上半年的库存会在高位盘整的态势下出现绝对量的下滑，而到了下半年随着新增供应量的增进，下滑态势又会得到遏制。换而言之，随着部分重点城市补库存需求的加大，房价会出现一波上涨态势。

另外，还需要关注下库存去化周期这样一个指标。此类指标的计算公式主要包括库存量和市场成交规模。从库存量的角度看，随着各城市行情的逐渐回暖，以及房企拿地、新开工等潜在供应规模难以提升，所以在上半年库存规模会出现下滑，这会影响去库存速度的加快。考虑到成交量也能够上新台阶，所以市场成交量对于去库存的效果会比较明显，即库存去化周期会得到明显的下滑，将在2014年的高位上出现明显回落。对于一二线重点城市而言，完全会降到12个月甚至8个月以下的去化周期水平。而到了下半年，由于新增供应能够得到一定的补给，以及市场行情会相对趋于稳定，所以可售房源的不足矛盾会化解，库存去化周期将有所上升，且在12-15个月的范围内波动。这样一个去化速度总体上也是比较快的。

库存去化速度加快，是促进房价上涨的一个很重要动力。另外，要关注下此类库存数据背后的其他一些因素，比如库存的价格构成。这里可以用土地价格来进行替代。2014年1月-11月，房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。而从土地成交均价看，2014年1月-11月，房地产开发企业土地购置均价2911元/平方米，同比增长16.8%，增幅较2014年1月-10月收窄2.2个百分点。一方面是土地出让规模较小，另一方面是土地价格在继续抬高，这都会促使2015年的房价上涨具备动力。

理由二：政策层面正趋于宽松

这里面涉及到两类政策，一类是楼市监管政策，另一类是货币政策。这两类政策趋于宽松，都会带来房价的上升。

从楼市监管政策层面看，目前除了一线城市和三亚外，别的城市都已经放松。而这些城市里面很大一块就是二线城市。实际上，从目前二线城市的实际情况看，包括南京、郑州、厦门、合肥、武汉等城市房价最容易上涨，也已经在上涨方面扮演了领头羊的角色。考虑到此类城市未来人口导入速度会加快，所以房价容易被带动起来。另外，对于一线城市而言，虽然限购政策完全放松的可能性并不大，但未来依然可以出现修正性的放松条款。比如在高端住宅物业、外来人口的购房等条件上稍微进行调整，就能带动房价的上涨。

《新产经》记者 麦浪 摄

从货币层面看，2014年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明2014年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。实际上，从全国70城房价指数也能看出来，2014年8月跌幅是近5年以来最大的一次。但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反弹的可能。

而从近期的一些中央动作看，包括给棚户区改造环节注入流动性等做法，背后都释放出宽松货币环境正在到来。追溯历史轨迹，往往在货币层面放松的时候，房价反弹的力度会非常大。甚至部分城市房价会面临一个报复性反弹的可能。这以2012年楼市逆势复苏的态势为典型例子。所以2014年第四季度货币层面宽松迹象会继续延续，对于提振房价自然有明显的驱动力。

理由三：看涨预期正逐渐形成

预期是影响房价的一个重要因素。从历史数据看，普通购房者的看涨看跌情绪，会对市场成交量带来很明显的影响作用，并会因此影响房企的去库存节奏和定价策略。从2014年市场走势看，上半年很多购房者在持续观望。但到了下半年开始，这样一个预期就在发生变化。所以到了2015年，预计在看涨预期的驱动下，相应购房需求会继续释放出来，进而带动 房价的上升。

2014年12月，股票市场出现了价格飙升的态势。相关的媒体报道也认为：最近几个月，中国内地投资者一直在迅速开设股票交易账户并将资金投入股市。上证综指已成为亚洲2014年表现最佳的股指。但遗憾的是，股票价格最后出现了迅速的回落，很多投资者也都在反思这样一个投资策略。对于投资者而言，都在关注如何优化资产配置结构的问题。所以说，在股票市场的波动性加大的情况下，会促使投资者继续看好中国房地产市场，因为这或许是2015年的硬通货。

对于这样一个看涨预期，要不断反思形成的机制和对市场的冲击力。2014年房地产市场之所以出现莫名其妙的下跌，在于市场预期的一个推动力。在2014年年后杭州部分项目降价潮出现后，尽管是个案，但往往在舆论媒介的传播下，房价持续高涨的心理预期开始崩溃，进而使得房价持续下跌。部分房企在这样一个态势下，匆忙甩卖股权，认为房地产市场的大拐点出现了。但是，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都表明：对房地产市场在宏观经济中的作用依然是重视的。尤其是各大城市限购政策放松下，并没有面临中央政府的打压，这会使得市场依然看好中国楼市。目前很多经济发展的引擎还没启动，如高铁新城、棚户区改造、智慧城市建设、产业园开发、城乡户籍制度统一等，这些内容背后都会迸发出无穷的购房需求。一旦意识到这一点，那么从市场预期角度看，就会认为目前房价的波动是周期性的现象，而非拐点层面的大变化。市场预期看好，会带动2015年房价继续上涨。