新常态下我国房地产问题研究

申庆元

摘 要：自十八大新一届国家领导人任职以来，通过各种举措发展我国经济，不断为我国经济发展提出新思想、新思路，不断指引中国经济走向持续健康发展的道路。经济发展过程中，我们要戒急戒躁，战略上要保持平常心，同时要主动适应经济发展的新常态。房地产是国民经济发展的重要组成部分，在国民经济中占据重要位置，经济新常态下，我们要客观地看待我国房地产的发展，房地产企业不要一味地急功近利追求暴利，国家也不要过多地干涉房地产的发展，要充分发挥市场在经济发展中的调节作用，同时房地产的发展也要主动适应经济发展的新常态。

关键词：新常态；房地产；对策

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2015）15-0017-02

1 经济新常态的含义

“经济新常态”就是经济在发展过程中表现出的新的状况，“新”就意味着不同以往，“常”就意味着稳定，“态”就是一种状态，我国经济自改革开放以来，历时30多年的发展，如今表现出不同以往的特征：一是经济增长速度放缓，由高速增长转变为中高速增长；二是经济结构得到升级，第三产业成为拉动经济的主要动力；三是城乡差距缩小，人民生活水平不断提高；四是创新驱动发展成为经济发展的新的增长点。“新常态”这一概念是习总书记在2014年5月在河南兰考考察的过程中提出的，当时他说：“中国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前中国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态”。

中国GDP增速从2012年起开始回落，增速放缓，2012年、2013年、2014年上半年增速分别为7.7%、7.7%、7.4%，经济增长出现根本性转变。中国告别过去30多年平均10%左右的高速增长，开始转为中高速增长，表现出新的特征。

2 我国经济发展要主动适应经济新常态

自2012年十八大以来，我国经济增速保持在一个稳定的状态（7%左右），意味着中国经济的发展已经进入中高速增长的新常态。2014年12月召开的中央经济工作会议科学地阐述了经济新常态的内涵和目标，从消费需求、生产要素相对优势、市场竞争特点等九个方面科学地分析了经济发展的趋势性变化，应该看到，由于经济发展的环境和条件发生深刻改变才促使经济增速放缓，主要表现在市场需求缩小和要素成本升上。这些变化正在推动中国经济从又好又快增长模式向要素创新驱动发展的新模式转变。从企业方面来看，将面对更加激烈的市场竞争，获得生产订单也困难得多，将面对更加严酷的成本压力和环境保护的压力，企业必须努力转变发展理念，把握经济发展的重要战略机遇期，全面深化改革，制定转向型企业发展战略，必须从高消耗、高浪费、低产能发展模式，转向质量环保效益型发展模式。这意味着我国经济发展中的各个企业、各个方面，必须要通过转型升级和全面深化改革，转变发展模式以全方位适应经济发展的新常态。另外，2014年经济增速放缓，与房地产行业的调整以及由此导致的房地产投资增速的下降有着密切关系，为此，针对经济发展中的各个方面，2015年必须客观地看待我国经济发展的阶段性特征，科学地看待、分析经济发展新常态，尤其是在房地产方面准确把握经济发展新常态。

3 新常态下房地产发展状况表现

对于房地产来说，2014年是对房地产行业进行最严调控政策的收官之年，房地产行业开始在全国范围内进行调整，沿海发达城市也开始进入调整状态。开发商对房地产的投资处于减缓状态，同时房地产的销售情况也不容乐观，销售额和销售面积持续下降，房价下降也开始由内陆城市向沿海城市扩展，二手房交易价格也在下降。

（1）房地产整体投资状况不容乐观，出现投资负增长的情况，固定资产投资较房地产表现良好。出现这种情况的原因在于对房地产行业主要执行限购、限贷政策，购房贷款困难，导致住房市场不景气，同时消费者手中现金有限，处于观望状态，进而导致对房地产的投资的放慢速度，2014年前十个月，全国房地产开发投资77220亿元，比2013年同期下降6.8%。

（2）房地产行业销售额出现负增长情况，且负增长幅度不断加大。2014年前十个月，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，也就是10月份降幅比前九个月提升0.8%。

（3）未来房地产行业的发展路径主要是调控。虽然2015年的经济发展存在着很多的不确定性因素，但随着我国经济发展进入“新常态”，整体经济运行将表现出稳定的状况，那么对房地产的调控也会更加的清晰，一方面不会过度打压房地产行业的发展，贬低其地位；另一方面也不会将房地产作为拉动经济的工具，对其采取刺激性经济政策，未来一段时间，房地产政策将会出现“常态化”的发展状况，不会再现非常规的大规模刺激政策，房地产市场大幅反弹的空间已经很小，整体房价将会继续向下微调，全国各地的房地产会出现差异化的状况，并且越来越明显。房地产市场暴利时代已经结束，购房需求也会进一步受到遏制，房地产销售将以量换价为主，购房者将会更理性的购房。

4 新常态下房地产发展特点分析

（1）房地产行业会表现出稳定发展的常态。对于任何一个市场而言，没有哪种需求和产品是长久不衰的，从产品生命周期理论角度来看，在一种产品发展到一定阶段必然会出现下跌，房地产市场的发展也逃不过这种客观规律。如今，随着经济发展进入新常态，房地产市场发展也将发生一定变化，房地产市场将告别过去十年疯涨的局面。中国房地产市场正告别过去高速增长的时期，开始向稳定发展阶段过渡。中国房地产市场将正式进入平稳发展的新常态阶段。经过过去十余年的高速增长，我国房地产业的供求状况将发生深刻变化，由过去的需大于供到现在的供需大体均衡，这意味着房地产业正在进入稳定发展时期，这将成为未来房地产业的新常态。

（2）各地房地产发展的差异化将成为一种常态。随着我国经济发展进入新常态，我国房地产市场也进入新常态，房地产市场差异化也将更加突出。如今，我国正在告别过去供房不足的时代，部分地区的房地产市场还出现供过于求的状况，故而差异化在房地产市场表现也非常明显：①房地产地区差异化，在一些发达城市、沿海城市房价出现不降反涨的情况，而一些内陆城市或者偏远城市房价下降，但是去库存化难度依然较大。②品种类型的差异化。住房、写字楼类房产价格在走下坡路，而经营用房产价格继续增长。③房产档次的差异化。针对刚性需求的中低档次产品市场，调整幅度较为有限，甚至还有微涨；而高档消费类房产价格增幅较大。

（3）分化与整合，增速放缓成为中国房地产企业的新常态。新常态下房地产市场会分化，房地产企业也会分化，而且分化加剧，房地产企业整体上的发展增速放缓。一部分房地产企业在分化中消亡或被整合；另外一部分房地产企业则在分化中整合一些弱势企业而进一步变大变强；部分房地产企业勉强维持生计。分化与整合，增速减缓将是房地产的新常态。因此，面对新常态，房地产企业要转变发展思路，创新发展模式，多途径整合企业优势资源，合理细分市场，走多元化发展道路。

5 新常态下房地产发展对策分析

自2012年我国经济增速放缓以来，我国经济发展保持稳定的增速，这意味着我国经济发展进入新常态。新常态下开发商对房地产的投资也不会过热，国家会持续不断地房地产行业进行调整，促使房地产发展回归理性，在合理区间内对房价进行调整。

（1）房地产的调控需建立长期有效的机制。新常态下，我国经济结构将发生重大变化，房地产行业作为结构中的一份子，要本着经济结构合理化的原则，要运用新的思路对房地产进行调控，本人认为房地产调控要去行政化，充分发挥市场的调控作用。然而在有效机制未完全建立前，还会存在着差异化的行政调控政策，但去行政化将是一种不可阻挡的趋势。房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制，从新整合房地产发展所涉及的工具，例如土地、金融，税收，形成政策合力，而不是相互制约。按照国土部提出的时间表，2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。建立机制时要充分尊重房地产发展的客观规律，要群策群力，充分发挥民主，调动地方各级政府和企业参与建立机制的积极性，建立起一整套有效的房地产调控机制，形成完善的房地产调控体系。

（2）合理对待各级政府筹融资结构。目前我国经济正在全面深化改革，房地产行业的改革也势在必行，而且还是对房地产业进行大范围的调整，而每次的改革调整，一定会有部分企业面临行业危机，进而使整个房地产行业出现较大变动。在改革调整过程中，一些小型房地产企业，往往由于管理不规范或者执行一些过于激进的政策措施，可能会出现资金链断裂的经营风险。此外，房地产业与金融业，地方政策有着千丝万缕的联系，因此，防止部分金融风险，将成为房地产新常态下面临的艰巨任务。对房地产行业可能出现的风险，各级政府和企业要形成合力积极应对，切记夸大风险，合理对待风险及各级地方政府筹融资体系。

（3）对房产税进行改革，不断促使房地产税在合理范围内运行。房地产行业的健康发展离不开合理的税费结构，这是房地产业的特性决定的，同时也有助于国家建立合理的税费体系，从而合理的调控经济，规范经济运行。税费改革的目的在于建立透明的税费监督体系，进而形成一个具有长远意义的房地产制度框架。这个制度框架要保证房地产税费各个环节的透明度，使其在阳光下运行，通过全民参与立法，形成能够为社会可接受的合理有效制度体系，并促使其在法制的保障之下付诸实施，依法对房地产行业进行管理监督。

（4）对房地产行业的未来发展趋势要保持平常心。目前，虽然开发商对我国的房地产的投资受到部分遏制，在一定程度上打击了开发商的积极性，但房地产市场需求依然存在市场潜力。长期有效机制建立及持续不断的改革后，主要是运用市场这只无形之手对房地产行业进行调节，在有效的市场调节之下，房地产市场会出现微小的波动。合理地房地产行业的市场地位，不应夸大其市场地位，正常地看待其盈利性，所有市场参与者都应分享“房地产蛋糕”，而不只能为部分企业

谋取暴利。新常态下，房地产开发商拿地和消费者对待房地产购房都相对更加理性，双方对房地产的预期也更加客观理性，心态也正在悄然发生变化，今后可能很难再现向十年前那样火爆的局面。

（5）新常态下房地产企业应进行全面改革，创新发展模式。面对房地产行业新常态，房地产企业应该如何把握？①开发商应加快去库存化的速度，同时增加房地产的附加值，提高消费者的认可度。②新常态下要充分开发新市场，多形式，多模式发展廉租房、公租房、保障性住房。③创新商业模式。通过全面深化改革创新商业模式。不同的企业由于自身的资源不同、能力不同、结构不同，商业模式会有不同，如万科发起的“事业合伙人”制度，将会改变整个行业，希望这是未来新的经营模式。④保持稳定的现金流。⑤整合发展。房地产企业要准确把握国家战略——新型城镇化国家战略，积极响应国家号召，以建立新型城镇化为目标，多方位整合企业的优势资源，创新发展模式创，促进企业转型升级，走多元化的发展道路。⑥多渠道融资，采取精准的贷款模式，解决自己以及客户的资金难题。

参考文献

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