优惠拿地抵押评估风险分析与价值评估

朱松杰

【摘要】近两年，部分地方政府为促进当地经济发展，鼓励城市建设及基础设施配套的开发，往往以比较低的价格出让城市商住用地。政策优惠拿地与市地价之间巨大差价给金融机构带来较大风险隐患。本文从评估角度就以优惠价取得用地抵押评估所遇到的问题和风险加以分析，并对评估技术路线加以探讨。

【关键词】优惠拿地 抵押评估

一、研究背景

（一）政策背景

2014年12月9日，国务院发布了《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》，规定严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地；严禁低价转让国有资产、国有企业股权以及矿产等国有资源。该《通知》出台彻底斩断了今后地方随意让渡税费和减免土地出让金的可能性。在此之前，各地纷纷为招商引资出台了地方政策，迄今为止已有大量低价地流入市场。

本文旨在通过分析政策优惠取得的地块在抵押时遇到的问题和风险，从估价角度对优惠拿地地块在土地抵押评估价值进行合理判断，为优惠拿地抵押评估探求一条合适的技术路线。

（二）市场背景与特点

1.土地二级市场不透明。土地属于无形资产，在区域市场短期内类似交易案例稀少，且往往随同房产一同交易，不易显化，容易被主观因素主导。

2.在一些地方报告电子备案未真正落地，土地估价缺乏有效监管。根据相关规定，土地评估报告实行网上电子备案。一些地区未开始实施估价报告电子备案，土地估价报告缺乏有效监管，估价报告参数调整不规范，估价结果偏主观性。

3.部分金融机构风控意识较为薄弱。由于信贷风险的潜伏期较长，有些银行出于利润考虑，降低了抵押物风险防范标准，从而使抵押土地高评现象时有发生。

上述因素为部分地区土地抵押市场提供了不规范操作的可能性，也为评估机构对政策优惠低价获得土地在抵押评估时抬高地价创造了条件。

二、政府政策优惠供地

（一）优惠供地的意义

招商引资能吸引项目和资金在本地落户，增加地方税源和财政收入，促进就业和提高人均收入。政府以优惠拿地供地的意义在于引进资本参与本地基础配套设施开发，增加就业和地方财政税收收入。

（二）优惠供地的方式

根据相关制度规定，国家对经营性土地出让强制要求实施招拍挂制度。优惠供地的主要方式有：一是地方政府通过规避国家土地政策，让投资企业以明显低于公正的市场价格拿到土地；二是地方政府与企业签订投资协议，约定投资企业的投资规模，并承诺在企业投资达到相应的投资规模后，地方政府保证企业的最低用地价格；三是企业先通过招拍挂方式以正常的价格取得土地使用权，政府在企业投资达到协议中约定的规模后，通过地方税收返还、配套费返还或其他财政补贴的方式，将土地价差返还给企业；四是对土地招拍挂价格与承诺地价之间的差价由地方财政直接支付给土地部门。

（三）优惠供地的抵押风险

优惠供地也给银行金融系统安全埋下隐患。笔者在抵押贷款评估中遇到一些出让成交价与基准地价存在巨大差价的现象，土地取得成本往往只有三四千万，但在地价评估后贷款金额竟然高达数亿元人民币。银行在拍卖处置中银行很有可能面临损失。

三、优惠取得土地地价评估案例分析

（一）传统技术路线测算分析

通过具体项目的测算，笔者发现采用传统技术路线估价倾向于正常市场地价，将原本低于正常地价的优惠地块在抵押时拉高。

1.运用基准地价系数修正法分析。经基准地价系数修正法测算，在采用区段价进行期日修正、容积率修正以及个别因素修正，测算出的结果为市场正常地价，高于土地取得成本。基准地价法测算结果大幅溢价，方法选用合理性值得商榷。

2.运用假设开发法分析。若采用假设开发法，开发利润率难以确定，其有可能绑带基础设施投资，真实的利润不易剥离。若采用平均开发利润率测算，得到地价同样为市场地价，失去参考价值。

（二）银行变现风险分析

抵押贷款评估，应考虑变现风险。抵押物是抵押权人的第二还款来源，应考虑未来处置变现中可能产生的损失。

笔者认为，在开发商取得土地至楼盘开始预销售前的这一期间，是风险可能爆发的时间段。风险触发时的地块状态存在两种可能性。一种可能，政府与开发商约定的由开发商承担的配套未完成。由于地块周边环境未发生改变，地块市场价值有可能趋于土地取得成本。第二种可能，周边配套建设已经完成，地块也产生一定幅度的增值，地价有可能达到市场地价水平。

第一种状态下，地块未发生增值或者增值幅度很小。而传统方法测算的结果偏高。在周边未完成配套时，地块的流拍可能性较大，银行面临本息损失风险。

第二种状态下地块已增值。在目前税负体系中，包含有营业税、土地增值税在内的税费。优惠拿地地块拍卖计算增值税，由于扣除基数不同，可能会面临高许多的土地增值税。拍卖金额扣除税费剩余部分很可能不足以抵偿银行贷款。

综上，将优惠拿地地块按正常市价评估存在风险隐患。

四、优惠取得土地估价技术路线建议

针对传统估价技术路线在优惠拿地地块抵押评估上的缺陷，笔者建议根据抵押评估时的谨慎性原则适当选用估价方法，比如成本逼近法。而在批量优惠拿地供地的地区可以在同一供需圈选取类似优惠拿地地块作为比较案例，采用市场比较法测算。

五、思考

目前房地产行业周期性波动、二三线城市房地产销售下滑，优惠拿地地块如何评估，为银行金融机构控制防范风险的问题摆在了许多土地评估机构面前。笔者认为评估机构在处理此类问题时应坚持原则，避免利益诱惑，合规评估，具体问题具体分析，才能将未来有可能面临的风险降至最低。

参考文献

[1]《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》，国发〔2014〕62号，2014年12月09日.

[2]《地方政府招商引资中土地优惠问题分析》.http：//www.mof.gov.cn/mofhome/hubei/lanmudaohang/dcyj/201311/t20131129_10187 27.html.