商品房预售中消费者权益保护的法律路径探析

张琳 攀枝花学院

商品房预售中消费者权益保护的法律路径探析

张琳 攀枝花学院

商品房预售是现今国内一手房买卖中的常见形式，但在商品房预售中消费者权益受损事实较多的发生在实际生活之中，本文简要解释商品房预售的概念，并对现实商品房预售中侵犯消费者权益的事实进行归纳，找到在这一环节中侵犯消费者权益的相关原因，最后针对原因提出有价值的法律路径，以期实现对商品房预售中消费者权益的全方位保障。

商品房预售 消费者权益 法律路径

一、商品房预售

《城市商品房预售管理办法》第2条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”笔者结合法规的规定以及现在实际生活的规律，认为商品房预售是指具有经营资格的房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购者，由预购者预先支付定金或者预先支付首付款，并由按揭银行补足其余购房款的行为。

二、商品房预售中侵犯消费者权益的事实归纳

商品房预售中侵犯消费者权益的事件时有发生，实际表现形式多样，笔者依据发生频率和实际侵犯权利表现的不同，对其作出以下的事实归纳：

第一，开发商以虚假广告的形式进行宣传。第二，开发商隐瞒重大事实。预售方对自己的开发资质或预售许可证做不实公示，隐瞒其将在建工程设定抵押权的事实；第三，超期交房、一房多卖。 第四，合同中的免责条款。以格式合同的形式强制消费者接受其中的不公平条款，免除自身的责任，增强消费者购房的风险；第五，面积误差陷阱。实际面积与合同中差距较大，没有具体说明各个房间具体面积，公摊面积等；第六，房屋质量问题。采用与合同不同的劣质材料，不符合安全标准进行建造等。

三、商品房预售中侵犯消费者权益的成因分析

（一）预售制度本身存在的缺陷

1.开发商将预售风险转嫁给银行和预购者。房地产出售给开发商，为其运营资金提供了方便，加快其营运资金，但银行和预购者却承担了较大风险。一旦遇到价格调整，期房由于住房价格的变化将增加对银行的坏账风险，购房者也将承担价格波动的风险。2.房地产行业进入门槛低。现有预售制度中房地产企业进入的条件要求较低，对房地产企业经济实力的要求并不高，鱼龙混杂现象明显，导致房地产行业内标准不一，较为混乱。3.预售登记不具有排他效力。虽然《城市房地产管理法》第44条第2款和《城市商品房预售管理办法》第10条第1款均规定商品房预售后要将预售合同办理相关登记备案手续，但由于预售登记不具有排他效力，因此实践中仍然存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的现象。

（二）行政机关监管不到位

商品房预售，开发商必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明，通过对其提供的相关证明的审查，决定是否准予其进行商品房预售，从源头上把好关。在这个环节当中，如果行政机关监管不力、监管不到位、官商勾结等均会对开发商大肆侵犯消费者权益创造优势条件，从而谋取不当利益。

（三）消费者相关法律法规知识的欠缺

消费者在购房时，只是通过开发商的介绍以及其提供的相关文件对房屋进行了解，对开发商在资金、信息、技术等方面的信息获取存在严重的单向性，且多数消费者法律意识淡薄，权益受到侵害受还茫然不知或不知应该如何维权。

四、商品房预售中消费者权益保护的法律路径选择

（一）立法层面完善商品房预售制度

1.实行“先建后贷”的发展模式，建立风险共担机制。先建后贷的开发新模式，是指开发商先将自有的35%的资本金投入，然后进行质检，最后取得抵押贷款和期房预售款的模式。实行分期质检、分期贷款、分期预售的方法。先建后贷模式的实施，银行贷款和预售许可证的处理需要根据开发商施工进度来决定下一阶段的项目工程，在整个期房预售中一环紧扣一环时刻，对开发商在整个开发过程中进行监督和管理。 2.严格房地产市场准入制度。建立全面的企业信用体系，严厉打击虚假出资等违法行为，全面实施市场准入制度的改革，进一步加强市场监管，提高房地产销售进入条件，将那些融资能力不强的开发企业排挤出市场，优胜劣汰，以加强企业承担商业责任的能力。3.将商品房预售登记制度调整为预告登记制度。在预售商品房买卖过程中，预售登记制度存在着很大的瑕疵，预告登记对预购人将来获得所预购的房屋具有很好的保障效果，能够解决当前预售中大量存在的一房多卖等诚信问题，具体从以下三个方面着手：第一，用法律法规明确商品房预购人的房屋请求权；第二，明确商品房预告登记的法律效力，使被登记的请求权具备物权的效力，产生排他性和对抗性；第三，完备预售合同登记的法律责任体系，要加强登记机关因登记错误应承担的损害赔偿责任。

（二）行政机关角度加强其对商品房预售的监管力度

设置销售商品房个别建设资金审计，实施实时监控机制，开发商作出任何出售的商品房项目，必须上报房地产管理部门。对开发商近期的资产负债表，在房地产开发过程中完成的其他项目的销售，提供现有流动资金到期债务的数额等进行适当公开。

（三）消费者自身层面增强其自我法律保护意识

1.委托律师代理购房。购房者在房地产交易中涉及了大量的法规，有必要由律师进行帮助，由律师对相关法律法规进行解读，审查预售合同的合理性。2.提高法律意识和自我保护能力。消费者在购买商品房之前，应尽可能多地掌握相购房的关法律知识（合同法、消费者权益保护法、商品房预售的相关法律知识等）和适当的建设工程技术知识。签订购房合同要谨慎，查看开发商的各种许可证是否齐全。

［1］孟祥娜.我国商品房预售监管制度的法律问题［J］.法制与社会，2013（1）.

［2］李卫刚，骆微.论商品房预购人权利保护的立法完善［J］.宁夏社会科学，2012（5）.

［3］王留彦.商品房预售制度中消费者权益保护问题研究［J］.经济研究导刊，2012（2）

张琳（1980-），女，辽宁凌源人，法学硕士，副教授，毕业于西南政法大学，现任职于攀枝花学院人文社科学院，主要从事法学专业教学与管理工作。