略论房地产开发成本及其核算

陆文娟



略论房地产开发成本及其核算

陆文娟

摘要：近年来,随着社会经济的高速发展,房地产业已成为国家经济主力, 其竞争也更加激烈,房地产开发业务亦然变得越来越复杂多变。如此形势下只有具有超前战略眼光与娴熟专业技巧的企业才能在未来的经济发展中取得先机与成功,而科学有效地把握房地产开发过程中每一阶段的成本，实现预期利润,是其中尤为重要的一个环节。本文以房地产开发成本的组成及其核算为出发点，浅析企业开发过程中应注意的几个问题。

关键词：开发成本;组成;核算

作为房地产企业，其经济业务主要是房屋的开发。开发的房屋按用途大致可分为商品房、出租房、周转房、代建房。虽然房屋用途不同，但开发房屋所发生的费用都大体相同，成本核算亦相差不大。为便于计算开发成本，企业会计科目上除了设置“开发成本—房屋开发成本”一二级科目，最好再按照所开发房屋的用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房等明细科目，进行明细分类核算，以便能更详细地反映企业开发的各类房屋的成本核算数据。

房地产企业的开发成本是指房地产企业为开发一定数量的房屋所支出的全部费用。开发成本的组成，就其用途来说，大致可分为如下几部分：土地开发费、配套设施开发费、房屋开发费或代建工程开发费。因会计核算需求又将其划分为开发成本和开发间接费：开发成本也可以叫做开发直接费，土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费等都属于这一分类区间；开发间接费与开发工程量的关系不太紧密，绝大部分都是房地产企业在经营期间的费用开支，因为这部分费用支出通过管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等会计账户进行归集列支，房地产企业在财务核算时将这些费用作为期间费用，计入企业当期损益。

房地产企业开发房屋的主要支出形式为开发成本，上述成本，在会计核算时将其大致分为六大部分，即：

土地费用。土地开发费指房地产开发企业开发土地所发生的各项费用支出，土地、土建及设备费用是其主要费用支出。从房地产企业拿地方式与资金支付途径，又可细分为土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费等。近几年房地产发展形式迅猛，开发企业的开发用地大多是通过招拍挂的方式取得，这样一来土地成本的核算相对简单。企业在土地成本核算时应注意下列情况：开发经营中取得土地使用权的费用支出，若该成本核算对象清楚，核算内容明晰并且能够分清负担对象的，应通过“开发成本—房屋开发成本”会计账户，直接计入房屋开发成本。如果成本核算对象不能简单分清，或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，则应将其费用先通过“开发成本——土地开发成本” 会计账户进行归集，待开发项目完工，再按一定标准进行分配，结转到房屋开发成本会计账户。

前期工程费。开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出都属于房地产开发成本中的前期工程费。房屋开发过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的，应该通过“开发成本——前期工程费”成本账户，将所发生的支出直接记入所开发的项目核算对象下。若成本核算对象复杂或不唯一，可按一定标准分配计入各开发项目成本，即通过“开发成本”账户所属各有关明细账的“前期工程费”成本项目列支。分配标准可按具体费用品目分别确定，如企业可通过占地面积比例将勘察费、“三通一平”费等分配计入各成本对象，也可按概算比例或建筑面积比例来分配设计费、可行性研究费等，亦可将具体费用细目均按概算比例进行分配。

基础设施建设费。其基本含义是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用都属于此项分类。房屋开发过程中发生的基础设施支出，通常采用建筑平方米或用地平方米造价单位指标进行估算计量，并通过“开发成本——基础设施费”成本账户，将发生的支出直接记入或者分配记入相关房屋核算项目。另外，项目单体建筑内的管线铺设施工，因其属于建筑安装工程费，不属于基础设施建设费的核算内容，所有不能在这里进行归集核算。

建造安装工程费。这部分费用是指房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用，按费用构成要素可划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和税金等。建筑安装工程费与土地费用在房地产开发成本中所占份额较大，相较与土地出让费核算便捷，“建筑安装工程费”的核算则比较复杂，在开发成本核算中尤为重要，应在会计计量时引起重视。此外财务人员在核算建筑安装工程费时，应通过“建筑安装工程费”账户进行费用归集，通过“开发成本—房屋开发成本”会计账户进行核算。

公共配套设施建设费。在房地产开发项目中，公共配套设施建设费是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施都属于这一分类。因为有的配套项目目的是为进行商业性经营，为有偿使用，因此不能计入居住小区公共配套设施建设费用，而应该把它作为独立开发产品单独进行成本计算；而房屋开发成本应负担的配套设施费是指不能有偿转让的公共配套设施支出。 对于需要计入所开发成本的公共配套设施费，若公共配套设施与商品房一起建造施工，且开发费用能够在两者之间明确进行分配负担，则通过“开发成本”总账及所属明细账的“公共配套设施费”账户，将开发费用直接计入该项目开发成本；如果公共配套设施与商品房非同步建设，或虽同步建设但应由两个以上成本计算对象负担，则发生的费用支出，必须先通过“开发成本——配套设施开发”账户进行会计核算，待工程完工，再分配计入有关开发项目成本，或冲减已预提计入商品房成本的配套设施费。对于第二类公共配套设施费，应在发生时直接记人“开发成本”账户所属“配套设施开发”明细账，待配套设施完工时，再将其成本金额转入“开发产品”账户。

开发间接费。其定义是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括企业管理机构人员工资、福利费、修理费、办公费、利息支出水电费、劳动保护费等。这些费用与开发工程量的关系不太紧密，且大多数为企业在经营期间的费用开支，因此，财务上将这些费用作为期间费用进行核算。在核算处理时，第一步应于这些费用发生时将其归集记入“开发间接费用”账户，即将这些费用先记入“开发间接费”总账及明细账的借方，第二步再按照企业费用分配相关规定与比例标准，分配记入各项目的开发成本核算对象，即将已发生的间接费从“开发间接费”账户中转出，记入“开发成本”账户总分类账户和明细账户。

除应关注上述涉及的成本部分，房地产企业在核算开发成本时还应注意下面几个问题：

首先，企业管理者应明白开发成本核算只是一种过程，利用核算得出的据来进行控制和预测，才是企业的最终目的，如些房地产开发企业为达到节税的目的，就最大限度地扩大费用列支比例，以求达到少交土地增值税。这就需要成本核算人员在开发成本列支前正确划分开发产品成本与开发间接费。

其次，进行成本核算节约是企业全部门和全部人员的责任，而不只是财务部门、财务人员的事情。财务人员应该根据工程合同的内容、施工生产的特点、生产费用发生情况和管理上的要求来确定成本核算对象，以免造成成本核算对象确定与生产经营管理相脱节。实现利润最大化是任一企业的财务目标，房地产企业自然也不例外，而成本管理则是主要手段之一，成本核算、预测、计划、控制、分析和考核等则组成了成本管理系统。成本核算工作的核心是财务部门，而预算部、计划部、工程部等其他部门则是成本核算不可或缺的重要环节。因此，要进行成本核算工作，必须公司全员齐心合作、共同努力。

再次，开发企业的财务会计不仅应该对本专业的知识很精通，还应该对涉及到开发项目有关的工程施工知识、预算知识都有一定程度的了解，以此加强自身业务素质。作为开发成本核算管理的财务主管人员，要是不懂的工程预算，则在参与工程项目开发成本的决策时(如讨论决策打包工程价位)，则无从知晓所讨论通过的预算价位是高是低。如此，也就无从知晓公司开发项目的利润是否达到了最高水平。所以，要想做好开发成本的核算工作，必须掌握一定与施工相关的预算知识。

房地产业是朝气蓬勃的年轻行业，房地产企业会计是新经济形式下适应房地产开发企业经营管理的需要发展起来的专业会计。随着房地产业在社会经济改革中的发展和规模的壮大，其各项制度越来越健全，而随之产生的房地产会计制度也越来越成熟，这必然要求财务人员的业务素质更加专业精通。笔者通过这些年在房地产开发企业工作实践与培训学习，就以上关于开发成本的核算与组成问题谈谈自己粗浅的工作心得与见解，希望能在实际工作中对同仁有所帮助，以期对房地产核算有所裨益。(作者单位：青岛坤润地产有限公司)

参考文献：

[1]《房地产企业会计》

[2]CPA《会计》

[3]《房地产企业会计实务全书》