房地产投资风险及其控制

许超　刘井明

摘 要：近些年，房地产市场投资问题频出，引发了人们的广泛关注。基于此，本文对我国房地产投资存在的风险进行系统研究，针对不同风险类型进行分析。在此基础上提出控制房地产投资风险的应对策略，为控制房地产投资风险提供思考和参考措施。

关键词：房地产投资风险；对策

一、房地产投资风险主要类型

在投资决策阶段，按照风险发生的空间位置，分为外部风险和内部风险。

1.外部风险

（1）自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。自然风险发生概率较小，但一旦发生造成的灾害结果是较为严重的。

（2）政治风险

政治风险主要包括政治环境风险和政策风险。房地产业与国民经济紧密相关，政府相关政策的出台和变动，包括产业宏观调控、税收政策等，都会引起相应的投资风险。

（3）经济风险

经济风险是指因为宏观经济环境处于下降通道所造成的不利影响，也可能是由于经济发展到某一阶段市场对某种物业类型的需求发生的转变。此外，利率的调整、物价的变化对房地产的需求也会造成巨大的影响。

（4）社会风险

社会风险是指由于社会环境因素的变化带来的不利影响。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。

（5）国际风险

国际风险是指因国际经济环境的变化从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会经济都会有较大影响。国际风险主要有：国际投资环境风险、国家稳定风险、汇率风险、国际贸易风险等。

另外，还有市场风险、购买力风险、城市规划风险等。

2.内部风险

（1）经营风险

经营风险是由于房地产投资经营上的失误造成的影响。这类风险主要是由于投资者主观上的决策错误及经营管理存在问题。

（2）财务风险

财务风险是指房地产投资者运用融资，增加了企业融资成本和负债率，存在债务偿还风险及资金链恶性循环的风险。

另外，还有技术可行性风险、经济合理性风险等。

二、房地产投资风险产生的原因

（一）房地产投资的不可转移性

房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移，而它本身是不能移动的，这便导致了由于市场变化，房地产的价值量大、占用资金多，导致了大多数的房地产交易需要相对较长的时间过程。这都决定了房地产的市场流动性和资产变现性较低。

（二）房地产投资的资金需求性

房地产属于资金密集型行业，项目投资较大，投资周期较长。随着投资规模增加，投资者承担的投资风险也随之增加，投资者能否按期筹措到项目启动所需资金及按约及时归还债务资金的风险。

（三）房地产投资的持久性

房地产项目开发及销售周期需要相对较长的时间过程，开发周期越长，期间面临内外部环境因素变动的可能性就越大，而房地产商品的耐久性又决定了其使用上的长期性，随着社会经济水平的发展，市场对房地产的品质要求也随之提高，投资者可能会面临房地产商品闲置引发的资金链等方面的风险。

三、房地产投资风险控制对策

（一）深入市场研究控制风险

通过深入市场调研，对当地房地产市场进行有针对性的了解，拓展多种调研渠道，提高市场信息的准确性，推出真正符合市场需求的房地产产品，降低房地产投资风险。

（二）投资组合分散风险

对相关性较低的房地产项目进行投资组合，不同的项目其收益情况和风险几率不同，通过投资组合可以分散投资风险，稳定收益的同时也降低了投资风险。

（三）采取科学合理的融资形式降低风险

根据公司实际情况，选择合理融资渠道和方式，降低贷款利率及资金风险，同时提高资金使用效率，比如在投资项目管理中，引入竞争机制，降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。

（四）建立健全风险预警体系预防风险

建立风险预警及财务预警系统，成立风险专管机构，做好投资评价工作，及时确定风险来源并采用合理防范措施化解风险，实现投资收益的最大化。

四、结论

总之，房地产投资风险分析是一项复杂的系统工程，需要扎实的理论功底以及对社会经济发展形势的深刻剖析，并由此得出切实可行的项目决策。做好房地产投资风险分析及对策研究有利于投资者做出理性的投资行为并获得合理的投资收益，同时对促进我国房地产业的健康发展也具有重要的意义。（作者单位：中交璧成（大连）发展有限公司）

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