乌鲁木齐市典型商住小区业态布局调查分析

袁成

摘 要：本文通过对乌鲁木齐市典型商住小区商业配套业态布局现状调查，探寻小区商业配套合理分布，为小区商业规划给予参考。通过小区商业设施数量统计、商业配套分类、各业态的空间布局三个角度全方面分析，得出样本住区的商业配套设施的客观情况，横向比较案例住区之间商业配套设施业态特征并找出其原因。分析中，按照住区在城市中的相对位置与该小区人口规模这两个变量确定业态的数量指标；通过小组前期走访调查，统计绘表得到商业配套业态种类与占比，给出小区规划时确定业种的参考；运用地租理论解释业态的空间分布特征。

关键词：商业业态；商业配套设施；区位；空间布局

1.研究背景与目的

居住是人类基本生存需求之一，居住区商业配套作为居住环境的重要组成部分，直接面向居民日常生活的方方面面，对提高居住区生活质量有重要的作用。随着上世纪末以来，中国城市化进程加快，城市住宅小区的迅速增加，一方面解决了城市新增人口的住房问题，但也对城市商业，尤其是临近小区的商业配套提出新的要求。回顾过去的住宅小区开发，开发商及业主更关心住宅的单体、户型、面积、朝向等与住宅相关的要求，对于商业配套设施，观念中认为它只是与住宅无关紧要的附属，而随着住宅小区设计与建设的不断完善，人们对小区商业配套要求亦越来越高。公建配套的好与劣，已直接影响着住宅小区总体品质与价值。

当下人们在购买住宅时，总是会将小区归类到某某商圈，因为一个便捷的商业将会内在提升住宅的价值并给购买人未来带给跟多的舒适享受与价值回报。所以住宅小区商业配套是否完善，是考察一个小区综合实力的标准。

在住宅小区商业配套布局形式中，以商住混合建筑型商业布局（底商和沿街店面）为主，这类布局形式占比大，具有以下优点：综合收益高，满足房地产估价最高最佳利用准则，可以取得较好的房地产收益；商铺布局合理，店面划分规则，能根据市场销售情况及时调整店铺的开间大小及面积；由于其沿道路设置，交通便捷，人流量大。本次调查选取乌鲁木齐市沙依巴克区、天山区、新市区共计9个小区作为衡量住宅小区商业配套设施的样本。通过调查了解不同区位的商住混合建筑型商业服务设施的客观情况，归纳总结出商住混合建筑型商业配套的业态数量及分布特征，获取现阶段小区商业的配置状况与居民需求情况，并据此思考对策、提出小区商业业态分布合理建议。

小区商业服务设施分布不均匀和总量低问题。曹民城（2013）、鲁莉（2007）将住区的商业服务设施的空间布局模式、住区人均商业总建筑面积、各类商业业态的人均建筑面积3项内容与规范和总规定的“千人指标”进行比对，最终认为：住区各类商业业态的人均建筑面积在不同区位之间是变化的；将调查住区的商业服务设施人均建筑面积与“千人指标”对比发现，小区商业服务设施人均面积未达到规定标准。

集中布局将成为商业服务设施业态布局主流。刘方（2004）牛津（2013）从经济学盈利性产业的相对聚集有利于产业之间相互发展、功能相互促进角度认为：商业服务设施集中布局将有利于方便居民一次出行能够完成多种多活动；商业设施集聚可产生规模效应；不同类型商业相互补充，业态变化时更替调整相对便利；集聚导致的相互竞争可以提高设施服务质量，最终使居民受益。

居住区商业将逐渐成为小区商业服务业态主流。龙海波（2007）、何桂珍（2009）、汤静雯（2013）等人认为居住区商业是大城市商业发展的大趋势，随着经济水平的提高，居住的郊区化，居住区商业逐渐成为城市商业的主导形式。由于商家的零售终端话与消费者对便利性的追求，社区购物中心也逐渐产生，它们通过联合扩大经营范围，增强了人们对“一站式”购物的满足能力，同时向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐设施，这些都使社区商业成为居民购物的主流场所。观察现代社区商业可以发现它不仅要求购物方便，而且要求个性化消费，享受舒适的服务和环境，例如在功能上，以满足居民基本生活需要为主，以传统商业为主题现代商业形式；布局上以条状为主，传统的百货店为主体，块状的社区购物中心和大卖场开始成为新的制高点。

2.樣本小区资料与分析

为研究住区商业配套设施的业态分布，选取9个典型小区作为调查样本，其选取依据为乌鲁木齐市不同区位的小区；不同人口规模的小区。

住区分类：住区按照与市政府的空间距离与住区的人口规模确定影响小区商业配套数量因素。

根据上图，可以确定影响小区商业配套因素——与市政府的空间距离、小区人口规模数。（1）与市政府距离近的小区属于老旧小区，建成较长，小区商业配套设施布局分散，缺乏集约综合性，且商业店铺面积小，数量较多，其中红十月小区最为突出，两个因素的叠加使得商业配套数量大；（2）与市政府距离中等的小区属于城市核心区，小区规划中对商业规划较合理，对商铺朝向做优化，有很大一部分为沿街型商业，具有典型代表性的是国际置地小区，该小区地处乌鲁木齐市人民路与外环路交界处，交通便捷，人流量大，小区周边写字楼、金融街较多，区域位置优；同时小区规划人口多，占地面积大；故商业配套数量较多。（3）与市政府距离较远的为城市新区或者城市边缘区。这类型住区商业配套设施低成熟度。商业需要区位靠带动人流，持续稳定的人流为商业注入生。但这类小区因建成时间较晚，它的商业具有集中综合型，数量少，但业态丰富。其中，恒昌恒业小区由于其人口规模大，地处骑马山路口，商业配套数量也较多。

3.住区商业配套分类与统计分析

住宅小区的商业配套设施分类依照马斯洛需求层次理论，可以具体分为高层次与底层次需要，生理、安全和感情属于低层次需要；尊重和自我实现属于高层次需要，且高层次的需要是无止境的。同时五种需要之间可以相互共存与重叠，当高层次的需要发展后，低层级的需要对行为影响减少。小区商业配套设施给予小区业主的是生理、安全、情感的需要，从而可将商业划分为餐饮业、批发与零售业、服务业、文化娱乐休闲业。四种业态可细分为19类业种，这19类业种包含本次样本住区的全部商业内容。以下是住区商业配套数据统计：

附注：

餐饮业包含：餐饮；批发零售业包含：食杂、超市、药疹、鞋服、家居家装、奢侈品；服务业包含：美发、金融、影音图文、干洗家政、通讯、水电、物业、快递、孕婴早教、宾馆、汽修、售楼与中介；文化娱乐休闲业：娱乐、书店。

根据上表，可以发现，9个住区中商业配套业态不尽相同。（1）餐饮业态占比起伏较大，其中金域华府小区餐饮占比最少，结合小区区位与人口规模，原因归结为该住区属于城市新区、建成时间较短，且人口规模较少，人流量流动较少，餐饮业占比较小。（2）批发零售业在样本住区中占比较稳定，其解释为该类商业形态属于居民生活必须消费品，例如食杂、超市、药疹等。（3）服务业的住区分布可以发现，金域华府与怡和山庄的占比超过50%。根据常识，服务业越发达的住区，居民生活条件越高；进一步，观察服务业的业态构成，可以发现例如金融、美发养生足疗店、孕婴早教爱属于高层次、高品质的居民消费，服务业占比高表明小区整体品质高，居民人均收入较高。（4）文化娱乐休闲业属于服务业的子集合，它同样具有服务业的上述特点，但它又不同于服务业，它的业种包含网吧、棋牌、琴行等商服，这类商业配套设施消费人群特定，细分的营销市场有限，所以利用住区良好的区位、人口规模打开市场。

马斯洛需求层次理论对本次调查的指导意义在于：各种商业配套设施之间可以共存，但低层次的消费需求会减少，高层级商业需求增加。即在未来，随着城市居民生活水平的提高，恩格尔系数的降低，住区服务业与文化休闲娱乐业占比会增加。同时，我们也可判断，住区商业配套业态越丰富，而不是绝对数量的多，小区的宜居舒适性就越好。

4.住区商业配套业态空间分布与分析

根据地价地价理论，位置对城市级差地租具有决定影响，住区商业是城市重要组成部分，住区中不同位置分布造成商业收益不同。我们假设，现有同规模住区商业分布小区之中，住区商业劣等地所获得利润率必然小于优等地所获利润率，租地店主为得到优等地而进行竞争，使土地拥有者可得到因土地使用而交来的租金，租金确定了一种水平：不管店主租到的是什么样的土地，他们交租后得到的利润率相同，只有在这种水平上，他们才不会再出更高的价格来租用更好的土地。住区商业优劣等地划分主要依据吸引客流量的大小，小区中小区门口与道路交会人流量大。概括为店主支付租金与小区相对位置和客流量正相关。四类住区业态的分布，依据小区居民的消费频次可进一步确定。观察统计得，零售业和餐饮业较服务业和文娱休闲业的消费频次高，故其分布于小区商业租金较高的优等土地上，且消费频次降低随离开地价最高地段距离的增加而呈现减少。根据调查，小组得出：分布于小区门口的商铺，商铺客流自小区门口向四周递减；分布于小区中沿街型商铺，商铺客流量自两边向中间递减。

合适的商铺会布局在合适的小区区位上。如前文的住区业态分类：餐饮业、批发零售业、服务业、文化娱乐休闲业。根据业态内容自身特点，餐饮业与批发零售业较服务业、休闲文化娱乐业的客流量大，往往更常见于分布地价最高的地块。

5.总结

本文通过选取乌鲁木齐市9个不同区位的住区，对住区商业配套设施中底商与沿街型商铺的数量特征、业态种类、空间分布，这三个内容进行调查与分析。进而对乌鲁木齐市不同区位的小区商业商业配套设施客观情况获得基本了解，同時综合调查与分析可以得出以下结论：（1）住区商业配套设施数量的影响因素有住区的相对城市位置与住区人口规模，相对城市中心偏远，人口规模较少的住区，商业配套数量也较少；相对处于城市中心，住区人口密度大的住区，商业设施越丰富。（2）将业种按照居民的消费习惯重新整理，可得住区商业四类业态——餐饮业、服务业、批发零售业、文娱休闲业。其住区商业配套设施业态规划的指标为：餐饮业占20%，服务业与批发零售业各占37%，文娱休闲业占7%。上述指标可作为住区规划时的参考资料。（3）商业配套设施在住区的相对布局为：以业种支付地租能力的高低，吸引客流量强度差异，确定业态布局形式。其中批发零售业、服务业可布局在小区门口，小区道路交汇处，远离门口与道路交汇处布局其他形式商业。（作者单位：新疆农业大学管理学院）

本文专用于新疆维吾尔自治区级大学生创新创业训练计划项目，项目编号：201510758076。

参考文献：

[1] 曹民城.不同区位环境下的城市住区商业服务设施差异性研究[D].安徽：合肥工业大学，2013.4

[2] 牛津.城市居住区商业设施研究[D]河南：郑州大学，2013.5

[3] 汤婧雯.城市居住小区商业服务设施配置调查研究[D].陕西：长安大学，2013.5

[4] 何桂珍.社区商业空间规划研究[D].重庆：重庆大学，2009.5

[5] 花永剑.杭州市社区商业的现状及发展思路[J].商业经济.2008，02-0026-03