情事变更原则与不可抗力在“房产新政”下商品房买卖合同纠纷中的适用

张赛

摘要：当前，我国房地产方面的政策波动较大，频有新政出台，且不时有新条例等在大中型城市试点实施。这种政策的不连续性无疑将大大增加商品房买卖的相关方所签订购销合行为所产生的不确定性后果。那么，在这种情况下，至关重要的一点是如何最大化的保护商品房买卖双方的利益，因此本文讨论“房产新政”下适用“情事变更原则”和“不可抗力”的事由及后果，力图为保护商品房买卖双方的利益提供更多参考依据。

关键词：情事变更原则；不可抗力；商品房；合同纠纷

一、情事变更原则和不可抗力的概念

情事变更，是指在合同有效期内，由于非因当事任一方的原因，发生订立合约是没有预料到的变化，如果维持合同订立时的效力，则在合同履行显失公平时，当事方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以达维持公允。甚至在西方国家，情事变更原则也是作为对“契约神圣原则”和“契约必须遵守原则”的补充和限制而得以发展。

近些几年，随着国家对房地产行业调控的频繁和深入，降息、救市、限购、限贷等等政策不断出台，直接影响了一部分人的履约能力，导致出售房产将遭受较大损失或履行购买房产则成本大增。尤其在2014年底以来，市场对房地产行业下行的预期不断持续，市场景气也低，这都会影响买家的心态，因而不少买家以此为借口，拒不履行合同，不执行所订立的购房合约。

二、情事变更与不可抗力的比较

当前学界有学者表示，情事变更包含不可抗力；还有学者认为，情事变更等同于不可抗力。不可抗力在我国《民法通则》第153条，《经济合同法》第27条，以及《涉外经济合同法》第24条等法律条文中都有明确的规定。笔者认为，情事变更和不可抗力有着很大区别。不可抗力专于指某种客观情况，而这种客观情况又是不能预见或者可以预见但不可避免乃至根本无法克服。不可抗力和情事变更之间的主要区别在于：首先，二者的客观表现不同。情事变更通常是由于客观的经济外部状况发生改变而引发，例如物价剧烈波动、经济政策发生大的改变等客观因素。其次，履行结果不同。情事变更事项发生后，虽然外部条件发生改变，但合同一般；情况下仍然可以履行，只是如要履行合同则会显失公平。再次，不可抗力法律后果不适用于情事变更原则的法律后果。最后，不可抗力的发生，可以引起情事变更的发生，但是情事变更则仅可能是不可抗力发生所导致的结果，因此二者不能互为因果关系。

三、不可抗力和情事变更原则在商品房买卖合同中的适用

政府为刺激房地产市场的需求或者抑制房地产市场“过热”，不断采取的相对激烈的调控政策。这些政策从不同方向对供求双方产生影响，进而使买方和卖方在心理上产生不同的“预期”，同时也加大了市场交易中的不确定性。情事变更原则即是在合同订立生效之后，市场发生未能预见的新的情形，因此在这种背景之下，确认和区别法律意义中的“情事变更”就要非常慎重。笔者认为，房地产调控政策引发的“违约”情形如果需要适用“情事变更”原则，那么客观上需要满足如下四个条件，否则会出现对情事变更原则的滥用，对市场产生不利影响：

（1）调控政策所导致“情事”的变化是一种客观存在的事实，而非合同订立某一方所能控制。在新房地产调控政策出台后，首先会引起购房首付款所占比例以及银行抵押贷款条件的变化。这给买方当事人造成的直接影响就是首付款增加导致合同履行困难，和利率变动利息总额支出额增加的显性风险。同时，由于商品房买卖合同标的房产一般而言金额都很巨大，这种突发“情事”的变动，使买方当事人订立合同时赖以成立的基础条件部甚至完全丧失。

（2）新政策出台对市场产生影响，应该发生于房产买卖合同订立之后，且是在合同履行完毕之前。依照现行合同法，发生情事变更，必须是在合同缔结之后，否则不存在情事变更的适用条件。而如果情事变更恰恰发生在买卖合同订立的时候，那么一般应当认为当事人订立合同只是已经充分认识到发生的事实，那么合同的订立则被认为是在已经发生变化的事实的基础上而成立，因此也不存在发生情事变更的问题。而如果新政策颁布是在合同履行完毕之后，为维护市场稳定，保持交易秩序，原合同也不适用情事变更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房产政策之下，如果要继续履行原合同，则必须是对任一方当事人都无明显不公或者新政策不会导致合同无法实现。政策变动条件下，如果要判定构成情事变更，则判断标准应当是新的政策的作用导致商品房买卖合同的基础完全丧失，或者新政策导致合同某一方或者双方当事人合同目的落空，或者造成对价关系无法实现等。

（4）新政策的出台必须是在当事双发订立合同之时没有也不可能预见的情况下，且不可归责于人一方当事人。不可能预见指的是双方当事人对房地长新政策发生的情事变化，完全没有预料到，并且不存在应当预见但没有预料的情形。不可归责指的是调控政策的发生完全不是由于当事人主观上的过失或故意。

新的房地产调控政策如果满足了上述几个条件，应结合个案的情况加以区别地适用情事变更原则。当地产调控政策的不连续性大大增加商品房买卖的相关方所签订购销合行为所产生的不确定性后果。因此，满足一定条件下适用情事变更原则，最大化的保护商品房买卖双方的利益，以保证市场交易公正、公平非常必要。本文通过讨论“房产新政”下适用“情事变更原则”和“不可抗力”的事由及后果，希望能为保护商品房买卖双方的利益提供好的参考依据。