新旧《建筑工程建筑面积计算规范》的对比分析

杨本廷

(重庆市勘测院，重庆 400020)

1 前 言

住房和城乡建设部颁布并从2014年7月1日开始实施《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353－2013)(简称新规范)。新规范是在总结《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353－2005)(简称旧规范)的基础上进行修订的。由于建筑工程项目竣工核实与审批执行相同标准，因此，在相当长的一段时间内，新旧规范将同时存在实施。作者在此对新旧规范以及新规范与《房产测量规范》进行了对比分析，以便于技术人员和管理人员正确运用新旧规范。

2 新规范修订内容

2.1 修订的原则

新规范《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353－2013)是在总结旧规范的基础上，为了解决建筑技术发展产生的面积计算问题，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。进一步明确了新规范的适用范围，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的全过程的建筑面积计算，因此规划审批的指标核算、施工的工程量计算、竣工的建筑面积测算均适用于该规范。

2.2 条文的变化

新规范在总则、术语、计算建筑面积的规定的条文数量方面均有明显的变化，如表1 所示。

(1)术语的变化

保留术语16 条，分别是:自然层、围护结构、地下室、半地下室、走廊、架空走廊、落地橱窗、檐廊、挑廊、门斗、雨篷、变形缝、骑楼、过街楼、建筑物通道、勒脚。

新旧规范条文数量的对比 表1

修改术语4 条，将原“层高”调整为“结构层高”，将原“飘窗”调整为“凸窗(飘窗)”，“架空层”和“阳台”术语内容有修订。

新增术语10 条，分别是:建筑面积、建筑空间、结构净高、围护设施、结构层、门廊、楼梯、主体结构、露台、台阶。

停止使用术语5 条，分别是:回廊、围护性幕墙、装饰性幕墙、瞭望间、永久性顶盖。

(2)规定的变化

新规范中计算建筑面积的规定共27 条，在旧规范24 条的基础上，将旧规范3．0．1(单层建筑)和3．0．3(多层建筑)合并成新规范的3．0．1，将将旧规范3．0．20(高低跨建筑、变形缝)和3．0．23(变形缝)合并成新规范的3．0．25。将旧规范3．0．11(落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新规范的3．0．12(落地橱窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(门斗)3 条。新规范新增3．0．06(出入口)、3．0．13(飘窗)、3．0．26(设备层、管道层、避难层)3 条，其新旧规范条文的对比如表2所示。

2.3 计算规定的修订

新规范中“计算建筑面积的规定”修订的主要技术内容是:

(1)删除了有永久性顶盖要求的规定，如3．0．20(室外楼梯)、3．0．9(架空走廊)、3．0．12(落地橱窗)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)、3．0．15(门斗)，并不是说计算面积不需要有永久性顶盖，而是最基本的条件。旧规范中永久性顶盖的解释是经规划批准设计的永久使用的顶盖。

新旧规范条文对比 表2

(2)删除了设计加以利用时计算面积的规定，如3．0．3(坡屋顶建筑空间)、3．0．7(架空层)。改为具备可利用条件(设计中可能标明了使用用途，也可能没有标明使用用途或使用用途不明确)。

(3)修订了建筑物架空层的面积计算规定，3．0．7(建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层)，应按顶板水平投影计算建筑面积。在原有吊脚架空面积计算的基础上增加了仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间甲架空层的面积计算，虽然取消了深基础架空层，但该条仍然适用深基础架空层的面积计算。

(4)修订了建筑物主体结构内的面积计算规定，如3．0．1(建筑物主体结构)，在主体结构内形成的建筑空间，不管是否具有围护结构，只要结构层高在2.2 m及以上，均计算全面积。主体结构外的附属建筑无围护结构的原则上算1/2 面积。

(5)修订了设备层、管道层的面积计算规定，新规范3．0．26(设备层、管道层、避难层)规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20 m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20 m以下的，应计算1/2 面积;旧规范;旧规范3．0．24(2)规定设备管道夹层不计算面积;

(6)修订了阳台的面积计算规定;3．0．21(阳台)规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。根据新规范的术语解释，所谓的“封闭阳台”应该不是阳台，应计算全面积;旧规范3．0．18规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的l/2计算。也就是不管是主体结构内还是主体结构外，不管是封闭阳台还是不封闭阳台均计算1/2 面积。

(7)修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;将旧规范中的3．0．11(落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊)拆分成新规范的3．0．12(落地橱窗)、3．0．14(挑廊、走廊、檐廊)、3．0．15(门斗)3 条。其中无围护结构有围护设施的挑廊、走廊、檐廊应计算1/2 面积。

(8)修订了围护结构不垂直于水平面的楼层面积的计算规定，新规范3．0．18规定适用于围护结构向内、向外倾斜两种情况;旧规范3．0．14仅规定围护结构向外倾斜一种情况;

(9)修订了外保温层的面积计算规定;计算方法新旧规范有一定的变化，新规范3．0．24(外保温层)规定仅计算保温材料的建筑面积，不包含抹灰层、防潮层、保护层的面积;旧规范3．0．22规定按保温隔热层外边线计算建筑面积，包含了防潮层、保护层的面积。

(10)修订了雨棚的面积计算规定;新规范3．0．16(雨棚)规定，有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2 计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10 m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计算建筑面积。新规范将雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.10 m时才计算建筑面积;旧规范则3．0．14(雨棚)规定，所有的雨篷只有出挑宽度的限制，没有受跨越层数的限制，出挑宽度超过2.1 m才计算1/2 面积。

(11)增加了建筑出入口面积的计算规定，新规范3．0．06规定:出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2 计算面积。

(12)增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定，如3．0．10(立体库房)、3．0．14(走廊、挑廊、檐廊)。

(13)增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求。新规范3．0．13(凸窗(飘窗))规定，窗台与室内楼地面高差在0.45 m以下且结构净高在2.10 m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 面积;旧规范3．0．24(6)规定飘窗不计算面积;

(14)增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。新规范3．0．19(有顶盖的采光井)规定，有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.10 m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10 m以下的，应计算1/2 面积。

(15)增加了门廊的面积计算规定。新规范3．0．16(门廊)门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3 新旧规范计算规定的对比

新规范在“计算建筑面积的规定”部分进行了多达15 条(见2.3 计算规定的修订)，使得新旧规范在面积计算规定存在一些差异，具体如表3 所示。

新旧规范主要计算规定差异的对比 表3

4 新建筑面积规范与房产面积规范计算规则的对比

建筑工程量计算及经济指标核算的建筑面积执行《建筑工程建筑面积计算规范》，而建筑房屋预售及房屋产权登记时的房产面积计算执行《房产测量规范》。两者虽然是两个不同的体系，但两者又存在紧密的内在联系，房管部门需根据规划部门竣工核实确认的建筑面积相关数据来确定建筑的用途及房产面积。因此，实际工作中经常需对这两个规范的计算规则进行对比(如表4 所示)。《建筑工程建筑面积计算规范》实施9年后，针对出现的建筑新技术和建筑新形态于2013年修订后颁布实施，而《房产测量规范》于2000年2月22日发布，至今已有14年时间，建议国家主管部门适时启动该规范的修订工作，也希望房产测量规范、建筑面积规范的主要标准条款尽量协调一致。

建筑面积规范与房产测量规范主要计算规则的对比 表4

续表4

5 工作体会

《建筑工程建筑面积计算规范》是容积率面积计算的主要规范。参照上海、北京、重庆的容积率计算规则，一般情况下，容积率的建筑面积计算按照现行《建筑工程建筑面积计算规范》规定执行，但规定了特殊情况，主要是层高限制、地上地下界定、阳台控制等方面。但新规范偏重于工程量的计算，对考虑规划管理方面的层高问题、地上地下问题仍然未解决，如:对层高在2.2 m及以上建筑还是按自然层计算，没有考虑层高的限制;虽然规定了地下室和半地下室，但对于坡地建筑中局部楼层被室外地坪掩埋情况未做界定;阳台问题得到了一定的控制。当然，规范不可能将所有建筑结构的面积计算都进行详细的规定，各地方在执行新规范时，可以依据新规范的主要原则制定各地的实施细则，以便更好地推动执行。

总体来说，同一项目一般情况下按新规范计算的建筑面积要比旧规范计算的偏多。“阳台送一半、飘窗全送、还送入户花园……”，这种建筑开发商赠送面积的推销手段，在新规范中已不再完全适用。新规范的出台，将直接影响项目容积率和工程造价的计算，还将大大影响开发商对户型设计思路和工程造价的预算。同时，建筑开发商也将考虑怎样在受限的情况下，做出格局更合理、空间利用率更高的房子，这会在一定程度上促进房屋质量的升级。

6 结 语

新规范的颁布实施，使建筑面积的计算更加完善。当然，这还要靠行业主管部门的贯彻执行。同时新旧规范将在相当长的一段时间内同时存在。这就要求相关人员应加强对新旧规范的学习，正确理解新旧规范的共性和差异，以便于在于实际工作中能正确应用。

［1］GB/T 17986．1－2000．房产测量规范第1 单元:房产测量规定［S］．

［2］GB/T 50353－2005．建筑工程建筑面积计算规范［S］．

［3］GB/T 50353－2013．建筑工程建筑面积计算规范［S］．

［4］GB/T 24356－2009．测绘成果质量检查与验收［S］．

［5］吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术［M］．北京:中国标准出版社，2001:91～110．

［6］杨本廷，黄勇．规划验收建筑面积测量的几点体会［J］．城市勘测，2010(3):108～110．

［7］杨本廷，黄勇．规划竣工测量成果表示方法的探讨［J］．城市勘测，2012(5):134～136．

［8］李正红．论房屋建筑面积的测量［J］．现代装饰，2011(6):65～66．

［9］江水明．浅析房屋的建筑面积及其测量［J］．建筑设计，2009(12):175～176．

［10］郑瑞平，陈平，徐珉．浅谈房屋建筑面积测量［J］．无锡商业职业技术学院学报，2008(6):105～106．

［11］于春光，周艳立．浅谈房屋建筑面积的测量与计算［J］．民营科技，2010(3):199．