房地产众筹：机遇与风险并存

文/高荣伟

房地产众筹类的金融产品到底是不是一个新的金矿，依然有待观察。

房地产界的众筹风已经吹到了中国。围绕“众筹”，各房企起舞狂欢。

在转型升级的压力之下，地产电商和传统地产企业都在寻找新的突破口。开发商不约而同地瞄上了“众筹”背后的商机。在平安好房首席执行官庄诺看来，“在整个房价构成中，40%是地价，15%是借贷融资成本，3%到5%是营销成本。当众筹成为集资的主要方式时，借贷融资成本和营销成本将不再存在，真正可实现降房价的目标。”

忽如一夜“众筹”来

“众筹”，对于大多数人来说，还是个模糊的概念。那么，“众筹”究竟是什么呢？团购？集资？

所谓众筹，指的是利用互联网向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。“众筹”由发起人、跟投人、平台三个方面构成，具有低门槛、多样性、依靠大众力量、注重创意的特征。

2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将“众筹”的概念植入房地产中，米勒兄弟的“房地产众筹”模式一经上线便获得了火爆的反响。

如今，房地产界的众筹风已经吹到了中国。围绕“众筹”，各房企起舞狂欢，房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。媒体报道，2014年上半年，国内众筹共完成融资为1423起，募集资金的总金额约为一亿九千万。不过，从市场规模上来看，众筹的这一数字与P2P网贷规模相比差距甚远。

进入2014年年底，互联网“众筹”之战终于在地产行业全面打响，房企、电商、中介先后加入了对这一新兴领域的争夺。2014年12月25日，本土房企申基集团联手搜房网推出首个千万级别墅众筹项目，据悉，700万元的众筹金额在两小时内被一抢而空。进入2015年，全国已有近10家房企参与了京东、搜房等电商平台推出的众筹活动。今年5月29日，新浪乐居推出的万科黄埔仓众筹活动正式线上开抢，45秒内抢空，平均每秒钟成功支付7.62个，再次刷新纪录。

5月31日，万科黄埔仓举行了线下竞拍，价值70余万的房子38万起拍。媒体亲眼见证了乐居华南O2O房产众筹打造的第二次传奇。“经过39轮的激烈竞拍，黄先生以66.5万元拿下房源，溢价84.72%，溢价总金额30.5万。”

不过，总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，其模式也相对简单，主要有三种。

投资理财产品型

去年9月，万科苏州公司推出房产众筹项目。科制定的规则是，只要投资1000元以上，就可以成为投资者，并获得不低于40%的预期年化收益率；筹到54万元总额截止，相当于总价的6折。此前，万科还与平安一起开发了一款年化收益率在6.5%以上的金融产品——“平安万科购房宝”，“投资者在获得理财收益的同时，还可以同时认购房源。”万科方面称，这一产品是万科主动运用互联网思维改变传统开发与销售模式的有益探索。据说，郁亮对于万科的远景规划是，把员工和合作伙伴变为合伙人，同时把万科改造为一家众筹公司。

营销推广型

在与百度、淘宝合作之后，大力发展互联网营销渠道的万科又试图通过互联网金融“尝鲜”来增加楼盘销售量。对万科来说，众筹模式最大的好处，是可以借众筹吸引客户，同时分析客户的购买能力，进而有针对性地进行营销。

“对于房企而言，与电商合作以众筹等形式拓宽营销渠道，这是进军互联网金融最快的途径。”上海易居研究院研究员严跃进说，目前，地产市场逐步向存量市场和改善性需求转变，地产行业以开发、建设和销售为主导的传统模式将受冲击，地产行业内部的房企、中介、电商也都需要根据市场变化，调整各自的营销模式。在营销模式方面，金科、万科、首创、中铁等房企开始自建“全民营销平台”，而远洋、保利、申基等房企则通过众筹的方式，在营销渠道方面寻找与互联网接轨的方向。

对房企来说，众筹一方面可以缓解融资压力、分散投资风险，另一方面也是利用互联网优势，拓宽销售渠道和产品开发方式的有益尝试，开发商利用新的营销方式获得曝光展示机会。

合作建房型

投资理财型的房地产众筹让人们享受到的是“土豪式”的投资收益盛宴，营销型房地产众筹让开发商可以更大力度地让利给购房者，而合作建房型目标是挤出房地产中间环节的利润，让更多人以成本价置业。去年10月10日，南京一家地产公司推出国内首家众筹建房投资平台——“乐居众筹”。其置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用，整个建造过程公开透明。对于参与者最担忧的资金安全问题，“乐居众筹”通过第三方银行监管资金解决，“封闭运作，专款专用，确保资金安全”。

合作建房型模式通过互联网手段，将购房者汇聚起来，筹集到资金后聘请中小开发商来建房。此种模式将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系。而对购房者来说，意味着可以以更低廉的价格买到房子；对于开发商来说，则解决了开发商的资金及客户问题。

投资众筹需谨慎

在“互联网+”的大环境下，相较于传统的投融资模式，房地产众筹拥有极大的发展空间，值得期待。与此同时，随着房地产众筹概念在国内的走红，社会各界对房地产众筹的质疑也渐渐浮出水面。

中筹网金创始人唐人近期在接受媒体采访时表示，目前国内房地产众筹行业尚存一些问题。举例来说，某股权投资基金公司推出“众筹建房”项目，吸引投资人以众筹的形式“私人订制”比市场价便宜的房子。这种非公开的“收费会员制”筹资形式明显是一种伪众筹行为，其本质是打着互联网金融——众筹融资旗号，穿着互联网金融的马甲，吸收公众资金。如果众筹平台方不能保持“独立性”，成为直接或间接的交易方，就会不可避免地成为收款主体，从而形成一个巨大的“资金池”，潜在“风险”就会产生。反观以往P2P平台卷款跑路事件，可知平台自建资金池将会给不明真相的普通投资者带来投资风险。因为投资者份额如果持有时间过长，有可能导致资金被套牢，无法转让。

“通过众筹活动，开发商可以在房子出售之前提前获得资金，对于个人投资者来说，众筹买房降低了购房门槛，似乎更划算，不过，需要提醒投资人的是，地产众筹机遇与风险并存。”业内人士不无忧虑地指出。在楼市投资属性逐渐弱化，客户刚性需求降低，炒房时机今非昔比的时代，房地产众筹类的金融产品是不是一个新的金矿，依然有待观察。