小城市房地产市场危机的真相

文/朱大鸣

虽然这些小城市存量过剩，但房价却纹丝不动，原因是开发商拿地成本高。

中国一线城市房价开始反弹，速度惊人，统计局发布的70个城市商品住宅价格指数全线上涨，深圳楼市上演半年涨一半的神话；另一极的四线或五线城市楼市却陷入冰窟，经过一轮又一轮的房价上涨博弈之后，楼市呈现一个冰火两重天的境地。最近去一些小城市，看到当地楼市存量房过剩，开发商心急如焚，熬不住的开发商就变成了“某跑跑”。地方政府无奈，因为土地财政仍然是他们经济上主要来源。

问题出在哪里？是不是依然按照传统的宽货币做法就能解决问题呢？事实证明，这只会导致热点城市房价冒火，最终政府还得把它浇灭下去。因为资本的本性是追逐利润，这里的利润当然是差价。房地产只是他们赚钱的工具和媒介，而这类投资者我们称之为投机者。他们不关心房屋的居住价值，只关注是否能够 “升值”，这种 “升值”的预期和现实都支撑着大量的资本介入热点城市，从而导致房地产市场出现两难，如果采取打压措施，会导致市场萎缩，危及整个市场，不打不压则会导致泡面经济的生成，从而将实业连根基都拔掉。

就这些城市而言，虽然这些小城市存量过剩，但房价却纹丝不动，原因是开发商拿地成本高，如果说卖不掉等死，降价则会推倒这个多米诺骨牌，在这种状态下，购房者买不起，也不愿意买，开发商的现金流断流，利润难以实现，地方政府依靠的金土地母鸡，下蛋效率降低了，债务问题也就出来了，这是一个多方都输的局面，问题是什么导致小城市房价的多输的局面呢？

事实的真相可能很复杂，但整体上来说可能这些城市的房地产价值被透支的结果。在一轮又一轮的牛市过程中，很多居民拥有多套房，但新来的居民又被相对的高房价阻止在购房者行列之外，再加上一窝蜂式开发，导致楼市存量逐渐过剩。大量的农田变成了鸽子房，城市也在无限膨胀中遇到了边界。当年只要买套房一卖就赚钱的时代，至少在这些中小城市已经一去不复返了。

尽管楼市可以自娱自乐地变成金融资本自动增值，但房屋的真实功能毕竟是给人居住。然而，这些城市的常住人口其实是向热点城市转移的，大多数的居民只是将之作为一个家乡的落脚点，而不是长期居住的房屋。对于居住的需求也并非如同热点城市那样急迫。因此，无论从供给还是从需求角度，抑或从金融投机的角度，这些城市的房地产市场都是陷入了僵局。

更重要的是，房地产市场的繁荣是基于实业繁荣基础之上的。温州和鄂尔多斯市之所以出现短暂的楼市崩溃现象，大资本恶炒当然是直接的原因，但大资本之所以恶炒房地产，其实还是实业和产业凋敝的结果，这些资金从实业中被挤出来，变成投机资本，结果加速了当地房价泡沫化过程，随着实业越来越萧条，房地产繁荣根基以及后续资金的机会越来越少，最终导致市场崩溃，债务危机爆发。

中国房地产问题其实还是一个社会公正问题，当房地产作为一种财富分配的机制时，加速了贫富分化的进程，而大量的不公正获得住房的房婶房叔出现，导致人们对于房地产创富创贫机制的普遍质疑。而政策扶持房地产市场发展的合理性也受到了挑战。

这些城市房地产市场出现的问题可能是无解的，危机可能是一种重置资源配置和价格的解决途径，最后的清算还原可能是还原房地产本色最自然的办法。地方政府的赤膊上阵救市只会延长这种危机爆发的时间，但却会带来更严重的后果。尽管人们从情感角度不希望这种危机的爆发，但我们已经基本上错过了消除这些危机的最佳时机。当下我们应当跳出土地财政思考和房价投机的基本逻辑定势，例如，吸引更多的人口回乡创业，振兴实业，从根基上来恢复房地产市场的基本功能，解除地方对于房地产过度的依赖症，还原房地产市场的本色，或有可能从事实上消除房地产市场的危机引发的一系列危机。