全球商铺租金最昂贵的街道：纽约第五大道上段

冯京津

近日，领先全球的房地产服务商戴德梁行发表最新的全球商业研究报告，指出纽约的第五大道上段（Upper 5thAvenue）是全球最昂贵的商业街道，2015年租金达每平方英尺3500美元，较第二位的香港铜锣湾高出接近50%。

戴德梁行的《全球主要大街》报告追踪全球超过500条主要商业街道，并按该行数据所计算的顶级商铺租金为这些街道排名。2015年第27期《全球主要大街》报告指出，虽然过去12个月全球经济不明朗因素增加，但报告所涵盖的街道中，约35%街道的商铺租金仍有上涨。报告还列出了全球65条铺租最高的商业街道，每个国家列出了其最昂贵的一条街道。

该期报告中，纽约的第五大道上段蝉联全球最昂贵商业街道，截至2015年第二季度，当地的年度铺租达到每平方英尺3500美元，同比上升3.6%，较第二位的香港铜锣湾铺租高出46%（铜锣湾的年度铺租为每平方英尺2399美元）。全球十大最昂贵商业街的名单如下：

亚太区方面，中国商业市场正面对因零售放缓及旅客人数减少导致的商铺租金下降，但这也促成了更多国际奢侈品牌及名店进驻。然而中国政府的加息措施，或会影响消费者的购买力。另外，澳大利亚及新西兰，以及马尼拉大都会地区则受到国际知名品牌的垂青。

戴德梁行亚太区商业地产租户代表主管宁孝言表示：“亚洲整体商业市场的前景较为正面，预料未来五年间以美元计算的销售增长平均可望达到8.5%。旅客人数增加，为核心、人流畅旺的商业地区的零售需求提供了稳健增长的基础。虽然亚太区内电商崛起已是不争事实，但实体商店仍然重要，商铺业主需要做的就是改良购物环境及顾客体验，以期争取更多客源。”

预计到2018年，中国将成为全球最大的零售市场。虽然主要商业街道上的实体商店及购物中心仍然很受欢迎，但随着电商及网络营销市场大行其道，实体商店的销售增长亦见放缓。而目前市场由国内电商主导的局面，令外国的电商难以加入分一杯羹。另一方面，国内经济增长前景被看淡，加上政府的反腐工作，为奢侈品市场发展增添不确定因素。不过，国内中产阶级的扩张预计将有助于中高档轻奢侈品牌的快速增长。

值得注意的是，中国的购物商场正积极转型为一站式的时尚生活体验场所，并大量运用休闲娱乐等设施，以打造有别于网上购物的体验，同时开拓更多收入来源。在北京，商场开发商不只提供零售空间，更要打造购物体验的目的地，因此，商场普遍增设更多餐饮及儿童教育等消费元素。上海的商业经营者更多地通过手机购物应用及免费Wifi无线上网等新科技，在打造线上至线下的购物体验的同时也收集到顾客消费模式的信息和数据。此外，上海迪士尼乐园明年开幕，预计也会推动新一轮以儿童消费为主的商业热潮。

香港的铜锣湾今年继续成为亚太区最昂贵的商业地段，全球排名第二，然而受到销售下跌及旅客人数减少的影响，区内主要街道的铺租也面对下调的压力。不过，从正面来看，铜锣湾区部分店铺租金下降，对租户则较为有利。

台湾方面的一线商铺租金则有所增长，主要原因是新入驻的国际品牌愿意付出顶级租金进驻人流最高的位置，以及旅客消费也有所增加。不过，部分餐饮店铺则选择进驻人流亦不弱但租金更便宜的百货公司，以节省租赁开支。

欧洲、中东及非洲

巴黎香榭丽舍大街继续成为欧洲、中东及非洲地区最昂贵的商业街，伦敦新邦德街则紧随其后。本年租金升幅最强劲的商业街是都柏林的格拉夫顿街（Grafton Street）、伦敦的柯芬园（Covent Garden），以及米兰及罗马的主要商业大街。另一方面，俄罗斯及乌克兰的主要商业街铺租则跌幅显著，这是由于两国的冲突令经济增长及零售下跌所致。

戴德梁行欧洲、中东及非洲地区商业地产服务部主管贾斯汀泰勒（Justin Taylor）表示：“在经济发达的地区，就业情况有所改善、实际工资增加，以及消费信心回升至较健康的水平，都会有利于零售业的发展。”

“从欧洲、中东及非洲地区来看，虽然部分国家的经济及政治环境不明朗，但预料零售市场的表现仍会改善。随着不少地区的销售额出现强劲的增长，商户租赁需求殷切，加上商铺供应短缺，我们预期最受欢迎的商业街道的租金仍将继续上升。商铺供应紧张，影响着商业街道的版图，不少地区的热门商业区域都是从固有商业街向外扩展，令核心商业范围变得更广。”

美洲

美洲方面，纽约曼哈顿川流不息的人群，加上海外旅客慕名而至，大街上奢侈品牌林立，令紐约商业街的地位稳如泰山，品牌持续扩张。事实上，美洲十大最昂贵商业街名单中，位于美国的地点就占了七个，其余三个地点分别是多伦多、温哥华及布宜诺斯艾利斯。

芝加哥及旧金山的商铺租金呈现健康增长，预料在国际品牌稳健的租赁需求下，铺租升势仍会持续。在芝加哥，商业集中于密歇根大道及一些主要街道，预料旗舰店铺将会选择进驻这些核心街道以外的位置，从而拓宽核心商业区的范围。旧金山则一直得益于于蓬勃的旅游业发展，加上当地经济有所改善，令奢侈品牌纷纷抢占铺位，当地知名的联合广场（Union Square）的空置率跌至历来最低的1.1%，租金则在截至本年六月的过去一年内上涨了13%，增幅少于之前一年的21%。

戴德梁行北美洲商业地产服务部副董事长吉恩施皮格尔曼（Gene Spiegelman）说：“展望明年，能源开支减少及就业情况稳定，将会刺激民众消费，有助美洲特别是美国的商业市场保持上升的态势。零售商将继续开设更多实体商店，以支援业务的扩充，以及与网上商店一较高下，争夺客源。与此同时，国际奢侈品牌仍将继续占据主要大街的核心商业位置，特别是在最受旅客欢迎的观光城市，名牌林立仍会是这些商业街的重要特色。”