房地产业“新常态”

栾奕 杜晓鹏

“十三五”是全面建成小康社会的决胜阶段，虽然有关房地产的描述在“十三五”规划建议中并不多，但要确保“十三五”时期GDP6.5%的增速底线，推进新型城镇化、京津冀等区域经济发展等战略任务，改善居住条件让百姓获得更多幸福感，实现全面小康社会目标，都离不开与民生息息相关的房地产业的持续发展。

但在经济下行压力下，房地产也进入了周期性调整。回顾2015年，虽有五次降息、五次降准，但市场起伏不定，既有二季度的短暂启稳回升，也有成色不足的“金九银十”，既有存量房源的进一步增加，也有“面粉贵过面包”的地王再现。

面对市场的起起伏伏和发展的机遇挑战，我们需要理顺思路，透过数据和事件，在政策、市场、行业的变化之中把握房地产业的“新常态”，因势而动，顺势而为。

经济下行压力下，房地产政策的变化

为推进经济社会持续健康发展，新一届中央政府着力在经济发展中“去房地产化”，以摆脱土地财政依赖。但为应对短期经济下行压力、实现“十三五”规划目标，中央对房地产的态度有所转变。从政府工作报告淡化房地产到财经领导小组会议提出“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，再到国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。态度转变随之而来的是产业政策的逐步调整。在坚持“市场归市场、政府管保障”的思路下，中央一方面进一步强化托底保障，另一方面逐步放松市场领域的政策限制。

（一）加大住房保障支持力度

在将城市危房改造纳入棚改政策范围、“十二五”3600万套保障房建设目标提前超额完成已成定局的情况下，中央对住房保障政策支持力度不减，以棚改旧改接替保障房建设，制定了三年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套的目标 ，并辅之以三级财政投入，土体划拨、免出让金，免基础设施费，免印花税，还有国开行贷款及财政贴息等配套措施 ，予以支持。

（二）放宽市场领域政策限制

自2014年3季度开始，中央先后进行了三轮的政策宽松。

第一轮，2014年“930新政”前后。在大部分地区限购政策调整放松的同时，中央多部委发文，调整首套房认定标准，再启“认贷不认房”界定标准，调低首套房贷利率，重回2009年水平 ，放宽多套房贷款限制；放松公积金贷款条件 等。

第二轮，2015年“330新政”前后。政府报告用“稳定、支持和促进”代替了“抑制和调控”，并将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一；降低二套房首付比例 ，缩减房屋出售免征营业税年限 ，通过放松信贷政策和财税政策刺激需求，稳定住房消费；出台优化住房及用地供应结构 的政策，控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。

第三轮，是自2015年下半年已来的新一轮政策放松。调减公积金二套房首付款比例至20% ；取消限外令 ；调整部分固定资产投资项目最低资本金比例 ，对于房地产开项目维持保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例不变，其他项目由30%调整为25%；公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务 ；调减非限购城市商业贷款首套房首付款比例至25% 。

理性回归下，区域市场分化的加剧

虽然政策陆续放开，但在全国户均住房拥有量超过1套的背景下，受宏观经济下行和行业周期调整等因素影响，市场总体告别高速增长，不同区域市场冷热不均，进一步分化。一线和部分二线城市相对稳定，但三四线城市市场低迷。

2015年1-10月，全国商品房销售面积增速较1-9月回落0.3个百分点，销售额增速较1-9月回落0.4个百分点。10月末，商品房待售面积比9月末增加2122万平方米。

国家统计局分析商品房销售增速回落的主要原因之一是非重点城市商品房销售增速回落。1～10月，非重点城市商品房销售面积增速比1～9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而重点城市商品房销售面积增速与1～9月份持平，是市场稳定器。

另据中原地产研究，截至2015年9月，一线城市平均出清周期为9.1个月，去化情况良好，二线城市平均出清周期为13.1个月，去化情况尚可；而三、四线代表城市平均出清周期高达25.4个月，面临较大压力。

从未来发展看，“十三五”规划提出了“户籍人口城镇化率加快提高”的目标，但受经济、社会等多方面因素影响，不同区域、不同城市在城镇化进程中的人口流动必然存在差异。房地产以土地和人口为载体，人口流入大的区域，还会有强劲的房地产需求，但人口流出的城市，房地产需求可能进一步减少，市场可能逐步萎缩。因此，“十三五”甚至更长时期内，房地产市场分化格局将进一步加剧，一线城市、主要城市群等具有较强人口吸纳能力的区域，可能迎来新的机遇。

激烈竞争下，企业的合作与整合

市场分化，房地产企业向抗风险能力更强的一线城市回归趋势愈加明显，也加剧了一线城市的市场竞争。2015年，一线城市地王频出，地价高过房价、“面粉贵过面包”的情况屡现。其中，北京土地市场竞争异常激烈，前10个月楼面价超过5万的地块已有9宗，最贵楼面地价高达7.5万元/平方米。激烈的市场竞争，促进了企业间的合作，也加速了行业资源的整合。

（一）企业合作

一方面是品牌企业之间的合作更加紧密。一类是面对一线城市高昂的地价，联合拿地已成为土地市场的主流，比如北京丰台樊家村楼面价7.5万/平方米地王，6家競拍房企全部为联合体。另据亚豪机构统计数据显示，2015年北京土地市场经营性用地出让中，联合拿地比重已达到46%。另一类是通过强强联合，优势互补，进一步提升竞争力，比如住宅龙头万科与商业地产龙头万达建立战略合作关系，以实现利益共赢。

另一方面是跨界合作不断深化。传统房地产企业通过与新经济领域企业的跨界合作，加快转变发展方式，不断拓展发展空间。比如万科与百度、淘宝、腾讯的合作，比如首开与途家的战略合作。

（二）企业整合

在市场机制作用下，马太效应，强者恒强。品牌房企、标杆企业，凭借资产积累、市场地位、管理经验等，进一步挖掘产品和服务内在价值，保持较强的发展优势；而中小房企的生存发展空间被进一步挤压。市场竞争，大鱼吃小鱼，房企之间的并购不可避免。我们看到万科、恒大

在行政力量主导下，在国资国企改革中，国有房地产企业将迎来新一轮并购重组。在分类改革完成的基础上，国务院国资委监管的112家国企可能进一步整合、重组到30至50家。北京等地方国企也将展开新一轮的整合。

总的来看，虽然面临经济下行和产业周期性调整等不利因素的影响，但无论是短期的政策宽松，还是经济社会长期发展的需要，房地产业仍是国民经济的重要组成部分。对于房地产开发企业来说，“十三五”甚至更长时间，仍将是重要的战略机遇期。但在机遇与挑战面前，房地产企业需要把握新常态下的政策环境、适应新常态下的市场变化，顺应新常态下的行业趋势。