论我国物业管理模式弊端及改革思路

任广见

摘要：

物业管理模式单一易导致市场失灵，让业主无法正确发挥管理者的作用。物业管理公司必须要寻求利润新模式，提高竞争和盈利能力，规模化经营，专业化的管理和专业化的物管团队，可以提高效率，精简人员，节约成本，提高经济效益。

关键词：

物业管理模式；物权法；市场

中图分类号：

F27

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）09008001

1当前，我国物业管理模式的弊端及成因

目前我国两种物业管理模式，公司制物业管理模式和内部福利型物业管理模式，这两种物业管理模式虽然在组织和成立方式上有所不同，但是归结到《物权法》的定义上，都属于聘请物业管理公司管理的物业管理模式。太过单一的物业管理模式，导致强买强卖，侵害业主利益，破坏物业管理行业的发展，其原因主要有两点：一是开发商的介入也是造成物业管理模式单一的一大原因，由开发商前期指定物业管理公司，这就使得业主无从选择物业管理模式和物业管理公司。“业主委员会”由全体业主选举组成，代表全体业主决策该处物业的一些重大事情，也是物业管理服务的买方，但是我国目前的物业管理模式中，“业主委员会”根本就没有发挥什么作用，全国很多的住宅小区和商业物业，根本就没有成立业主委员会，就算有也只是一个空壳子，根本没有发挥管理者的作用。其原因除了开发商介入其中，让开发商和物业管理公司掌握着主动权，业主处于被动接受的地位之外。

二最根本的是《物业管理条例》的定义太过狭隘与《物权法》口径不一，内容相悖，《物业管理条例》给出的定义中，确认业主委托物业管理公司管理物业为唯一物业管理方式，这个规定明显的忽视了业主才是物业管理者这一事实，再者，《物业管理条例》虽然规定了业主委员会“权利机构”的地位，但是却没有具体实现权利的途径，也没有明确的条例规定“业主委员会”如何履行责任，从本质上来讲这样的物业管理模式不但侵害业主的利益，物业管理公司的权利也无从得到保障。我国法律制度关于“业主委员会”成立机制，权责的规定和实现途径不明晰，关于“业主委员会”的成立和运行机制不够完善，缺乏切实可行性。

2落实《物权法》，完善物业管理市场

“业主委员会”是全体业主的代表机构，根据法律代表全体业主行使业主的所有共同权利和履行公共职责。完善物业管理市场，使物业管理行业健康发展和保障物业管理公司利益都有着深刻的影响，也是物业管理行业发展的必然要求，彻底改变原有物业管理模式中强买强卖的性质。物业项目应该强制性的规定必须成立业主委员会，随着物业交接和入住和正式投入使用，业主委员会就必须得成立并且发挥作用。

其次简化业主委员会成立程序，根据约定的竞选方式，民主公平的竞选。对于以前遗留的一些没有成立业主大会的小区或者商铺，写字楼，政府方面应该督促社区，街道办事处，居委等机构帮助这些小区和写字楼完成业主委员会的组织，并在一定的时间内，把业主委员会组织情况作为片区居委会，街道办事处的考核内容。确立“业主委员会”有独立的民事行为能力和法律地位，在出现业主违约等物业管理纠纷后，业主委员会可以是原告或者被告，必须承担相应的责任，物业管理公司的利益也可以得到切实保障。

业主自行决定物业管理方式，打破单一强制性的物业管理模式。随着业主委员会的成立和发挥作用，单一的由开发商前期直接指定的物业管理模式终将被彻底淘汰，由“业主委员会”征集全体业主意见，决定管理方式，根据《物权法》的规定，决定自行管理，还是聘请相关专业人员，对物业进行管理。

3摆脱物业管理模式的依附性，物业公司依法独立经营

鼓励独立自主经营的物业管理模式，逐渐淘汰依附性强的物业管理公司。内部福利型的物业管理模式，在经济上依附于房地产商和企业，不能独立自主的经营和运作，这样的物业管理模式，不但不符合市场经济发展规律，也不具备长期可行性，开发商无法做到长期的不断补贴物业费用，企业单位的福利和人事也随时变动。随着物业管理市场的完善和物业管理模式实现多样性，市场最终会淘汰依附性强，缺乏竞争力，盈利能力差的物业管理公司，随着社会发展，内部福利型物业管理模式会自然消失，摆脱对开发商的依附性，鼓励独立自主经营的物业管理公司发展，公司制物业管理公司占据主导地位是将来物业管理模式的必然结果。

物业公司的任免权由业主委员会决定。随着“业主委员会”的成立，明文规定物业管理公司由业主委员会招标和选择，房地产开发商不得介入，彻底改变由开发商前期指定物业管理公司，以后逐年续签的模式，物业管理公司能否取得管理权，不再由房地产开发商决定，而由“业主委员会”负责招标决定。规范物业管理公司竞标程序，透明度，建立一个相对比较公平的物业管理市场竞争机制，让自主经营，自负盈亏的物业管理公司拥有一个良好的发展和竞争环境。

承接检验物业时以科学数据为标准。物业管理模式的依附性得到改善后和物业管理任免权不由开发商掌控以后，物业管理的承接检验就会更加规范严格，以明确的质量标准和检测数据来规范房屋交接的具体标准，房屋的交接必须通过检验测量，达到规定的标准后，才接收管理，所以国家的法律规范应该尽快的完善关于承接检验的相关科学标准，物业的承接检验必须要达到标准后才移交。

4对物业公司服务范围和资金使用范围加以细分

明确政府公共服务区域。物业管理模式多样性的实现，笼统一体的物业管理模式也不复存在，物业管理服务将划分为很多小的板块，政府就无法以建筑区域为借口，不履行公共义务，该由政府履行的公共服务区域，就由政府履行，明晰政府责任范围，把本该属于政府公共服务的部分。将物业管理服务内容中的政府公共服务部分踢出，这一部分公共服务内容由政府相关部门来完成。这样既可以提高政府的威信力，加强政府的参与度，又可以还原物业管理核心内容和减轻物业管理公司的管理负担。

物业服务内容细分，资金使用途径明确。随着物业服务板块的细分，物业管理专项资金的使用将得到明确的界定和“业主委员会”的监督，物业管理公司不能再利用界定模糊，业主不知情等情况，擅自使用物业管理专项资金。有了业主委员会，就可以开设账户，业主委员会也可以充当法人，专项维修基金就可以由业主委员会持有管理，物业管理公司要动用转向维修基金，必须通过业主委员会同意和鉴定为是专项维修项目，再由业主委员会拨付资金。物业管理服务范围的细分可以避免物业管理公司动用专项维修基金维修维修本该属于物业管理公司责任范围内的项目。

5物业公司应提升物业管理水平，寻求新的利润增长点

外国物业管理公司的冲击和物业管理市场的逐步规范，物业管理市场必然会朝着专业化和市场化发展，物业管理企业必须以科学的管理方式，来精简成本。专业化的人才提供专业化的服务，社会和经济的发展，人们想要追求更加高品质的的生活，必然要求物业管理公司提供更加专业的服务，物管公司想要保持竞争力，优化资源配置，节约开支，发展壮大必然会走专业化的道路。

物管项目由专业公司来完成或者物管工作由专业人员来完成，要求持证上岗是物业专业化的要求，相关部门应该加强对物业管理公司证书的检测和监督，专业化分工，专业化管理，专业化人员，在这样的基础下物管公司不但能够节俭开支，精简机构，压缩成本，为业主提供更加精良的服务，而服务水平的提高和规模化的经营，让物业管理公司保持强势的竞争力，获取利润。

参考文献

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