基于物流量预测的江北物流园区总用地规模测算

陈星旭

(西华大学建设与管理工程学院，四川 成都 610039)

基于物流量预测的江北物流园区总用地规模测算

陈星旭

(西华大学建设与管理工程学院，四川 成都 610039)

物流园区用地规模的确定是一个非常复杂的问题，它会受到许多因素的制约和影响，如政府的土地政策、土地使用成本、物流处理总量、作业效率以及客户对物流服务时效性的要求。本文主要以物流量预测值为主要影响因素来确定江北交通物流园区的用地规模。

物流园区;用地规模;物流量预测

物流园区用地规划可分为作业区用地规划和辅助活动用地规划。从服务对象来看，江北交通物流园区的主要服务对象为口岸、边境贸易物流和区域 (市域)配送物流。为了简化测算过程，在确定其用地规模时，国际物流 (主要指口岸、边境贸易物流)全部按集装箱物流考虑其用地规模，区域物流量中的30%按集装箱业务考虑用地，70%按普通货物考虑用地。将物流园区承担的物流业务量折合为集装箱量和普通货物，每标准箱载质量按20吨/TEU计，换算结果为折合标准箱30.56万TEU和普通货物1702.8万吨。

1.江北物流园区物流作业区用地规模测算

1.1 集装箱作业区用地规模测算。集装箱物流作业用地主要包括堆场用地、拆装货物用地、保税和海关监管仓库用地、行政办公用地及仓储用地等。

(1)集装箱堆场面积S1。包括集装箱实际用地面积，场内箱排之间通道、箱间距占用面积、装卸机械作业区及安全距离、汽车停靠区和运输通道等占用面积。

式中:k1—年堆存不均衡系数，取1.3;e—通道系数，取2;E—单箱平面占用面积，按20m2/TEU考虑;Q—一年集装箱运量;G—单箱平均有效装载质量，取20吨/TEU;G—堆码层数，取4;t1—平均堆存期，取7天。

式中:C—日均拆装箱数量;t2—集装箱货物平均堆存期，取1天;K2—不均衡系数，取1.2;a—每吨货物占地面积;r—仓库有效面积利用率，一般为0.6-0.75;

(3)保税及海关监管仓库面积S3。保税及海关监管仓库面积按进口货物中需要保税的货物比例确定。根据海关法有关规定，保税仓库所存货物储存期限为一年。

(4)业务及行政办公用地面积S4。包括业务受理、通讯信息服务、会议室、接待室、货物交易厅等。

据上所述方法丹东交通物流园区集装箱用地规模如表1所示。

表1 物流园区集装箱作业用地规模估算 (单位m2)

1.2 普通货物作业用地估算

物流仓储用地规模与其仓储需求量有直接关系。本文采用周转率估计法确定园区普通货物仓储量，进而估算作业区用地规模，估算的时候，考虑以下几个因素。

(1)年仓储运转量。本文测算仅指规划年度园区内完成的普通物流量。

(2)周转率。用于估计未来物流园区仓储存量的周转率目标。一般情况下，食品零售业年周转率次数为20-25，制造业约为12-15。

(3)仓容量。仓容量=年仓储运转量/周转次数

(4)放宽比。为适应高峰期的高运转量要求。一般取放宽比为10%—25%。

(5)规划仓容量。规划仓容量=仓容量×(1+放宽比)

用地面积=规划仓容量×单位仓容量占地面积。文中单位仓容量占地面积取0.7m2/吨。

按照上述思路，物流园区的普通货物作业区用地面积估算结果如表2所示。

表2 园区的普通货物作业区用地面积估算 (单位万m2)

综上合计集装箱作业用地和普通货物作业用地为15+10.5=25.5万 m2。

2.物流园区辅助活动区用地规模测算

2.1 辅助作业区基本用地。物流园区的辅助作业区基本用地按作业区用地面积的30%比例确定，为7.65万平方米。

2.2 综合功能服务区。综合功能服务区是江北物流园区的核心区域之一，需建一座8层的综合管理楼，建筑占地1440平方米，营业面积8800平方米，规划将其建设成为整个物流园区的信息交易大厅和管理中心。

2.3 转运仓储配送区。转运仓储配送区建在物流园区内，面积为35730平方米，在该区内建多功能仓库一个，占地5500平方米;露天货场一个，占地5000平方米，其中国内集装箱堆场面积3000平方米;海关监管库两个 (进口与出口)，共占地25200平方米;另有小型停车场一个，占地2230平方米;道路绿化、装卸区及其他各类辅助设施共占地6500平方米。

2.4 冷藏物流区。冷藏区位于物流园区内，占地5000平方米，其中存储能力为3000t左右的恒温库，建筑面积1600平方米;冷藏箱专用堆场一个，建筑面积1400平方米。加工区建筑面积1000平方米。

3.物流园区总用地规模测算

物流园区总用地规模=物流作业区用地面积+辅助活动区用地面积，为33.15万平方米。但是，由于周边条件的限制(主要是军队和铁路部门的占地情况所限)，现阶段，短期内要达到33.15万平方米有一定的难度，所以经园区所在城市规划局批准，短期内 (即5年内)，江北交通物流园区总用地面积22万平方米。

［1］方威.基于参数法的物流园区用地规模预测—以长沙市为例［J］.经济地理，2010(10).

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［4］程世东，刘小明.时空消耗法求解物流园区规模 ［J］.公路交通科技，2006(9).