基于经济学视角的小产权房问题研究和对策分析

【摘要】在我国城乡二元制土地制度的影响下，小产权房成为我国特有的现象。本文以从经济学角度出发，主要对小产权房的概念、产生原因、利弊和解决对策进行深入的研究，以期找到解决这个问题的方案。本文对小产权房问题的研究，对进一步研究和解决小产权房问题具有积极的意义。

【关键词】小产权房 城乡二元制

自上世纪九十年代以来，随着我国城市化进程加快和商品房价格快速上涨，小产权房建设迅猛发展。小产权房的出现在一定程度上满足了部分城市中低收入群体的住房需求，使得农民从土地开发中得到了增值收益。但与此同时，小产权房建设不符合我国现行的土地利用相关法律法规，也带来了诸多问题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重要问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。小产权房“转正”之声随之再起，如何有效解决小产权房问题备受社会各界关注。

一、小产权房的概念

“小产权房”并不是一个法律上或者学理上的专门术语，它只是社会实践中一种约定俗成的称谓。在全国各地小产权房的称谓并不一致，比如在北京称为“小产权房”，在济南称为“乡产权房”，在上海称为“集体土地房”。

当前对小产权房的定义还没有一致的意见。在国家有关部委的文件中，小产权房的定义是：在农村集体所有的土地上建设并向集体组织以外居民销售，未经规划许可、未缴纳土地出让金，国家房管部门不颁发产权证的房屋。因而，“小产权房”没有法律意义上的产权。换言之，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着社会主义新农村建设、农村旅游观光等名义出售的、建筑在集体所有的土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

二、小产权房产生的原因

从小产权房的发展历程来看，其产生的原因是多方面的。要想解决小产权房问题，需要了解和分析其出现的背景和原因。

（一）城乡二元土地制度下政府对土地一级市场的垄断

农村集体土地所有权和国有土地所有权是当前我国土地所有权的两种形式，但在产权方面这两种土地所有权形式有着不平等的关系。根据我国《土地管理法》的有关规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。土地作为一种重要的资源，在城市化进程中土地价格不断被抬高。然而被征收土地的农民却很少能获得土地增值带来的收益。由于在征地过程中一些地方政府滥用手中的征地权，用较低的价格征收农民的土地，导致在土地增值的利益分配格局中农民没能得到合理的价值补偿。而经由出售小产权房获取土地经济利益，已成为主要手段之一。

（二）城市化进程中高房价为小产权房“创造”了巨大的市场

1998年以来，我国全面推行住房制度改革，使得市场机制在房地产市场发展中的基础性地位得以确立。房地产市场在明显推动我国经济增长的同时，也推动了房价快速上涨。高房价已经超出正常水平和居民的承受能力。与普通商品相比，小产权房价格低廉，可以满足人们的住房需求。

（三）利益驱动使得小产权房有了生存空间

农村集体经济组织、小产权房开发商、直接购房者是既得利益者。在乡村集体方面，由于在小产权房的无需交纳土地出让金和各种税费，因而小产权房的价格虽然比较低廉，仍然能得到巨大的开发收益。在开发商方面，虽然小产权房售价低，但其成本也低。开发商明知小产权房不合法，但由于不必像利用国有土地开发商品房一样支付高昂的土地出让金，还能在小产权房开发所获利益中按比例分成，所以具有很大的积极性。在购房者方面，小产权房能使他们以较低的价格购得住房。

三、小产权房的利弊

（一）小产权房存在的积极意义

随着城市化进程的加快，原来越多的人涌入城市，城市住房需求增加，房地产市场所供应的房源已经无法满足市场的需求。小产权房对城市房源起到了一定的补充作用，在一定程度上缓解了城市房源紧张的局面。小产权房的出现一方面让低收入家庭买到了廉价住房，另一方面它也推动了城中村、周边的农村的城市化进程，完善了基础设施建设。小产权房是一种集体寻租行为，表达了农村利益团体对利益的诉求，特别是农民希望分享城市化红利的要求。农村利益团体的这种利益诉求将有效地推动我国农村集体土地制度的改革，促进房地产制度的完善。

（二）小产权房存在的危害

在社会主义市场经济条件下，公平竞争是市场经济的基本原则。然而，由于小产权房具有成本上的优势，从出现伊始就对正规的房地产市场造成了冲击，使得商品房处在不公平的市场竞争环境中。另外，房地产是国家的重要支柱产业，关乎经济发展和社会民生，政府有必要对其进行管理和调控。由于小产权房是自我行为的产物，政府无法对这些实际上已经进入市场的房屋进行监管，影响国家对房地产市场的宏观调控。

四、小产权房的对策建议

（一）建立城乡统一的建设用地市场，坚持同地同权同价

农村集体土地所有者并不真正具备出让自己所有的集体土地并获取出让收益的权利。尽快消除农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”，实现农民集体土地和国有土地的“同地、同价、同权”才能从根本上解决小产权房蔓延问题。

（二）将符合条件的小产权房按照一定程序纳入保障房体系，成为保障房房源的有效补充

将小产权房纳入保障房体系，可以避免因拆除小产权房造成资源浪费和小产权房所有者的财产损失，也可以扩大保障性住房有效供给，解决部分城市中低收入群体的住房需求。对于面临土地供应紧张、开发资金短缺的政府而言，将小产权房纳入保障性住房体系可以减少保障房建设投资。

（三）区别对待违法小产权房建筑

小产权房在全国非常普遍、数量众多，不可能全部都拆除和没收，而应将小产权房进行分类处置。对于建立在耕地上的小产权房必须依法拆除；对于建设在集体建设用地上且满足质量、环保、安全等要求的小产权房应该妥善处置，可以将这些小产权房通过一定程序确定产权。

五、结语

综上所述，“小产权”房是我国房地产业特定发展时期的产物，牵扯多方利益主体。要从根本上解决小产权房问题，必须要对我国现存的城乡二元体制进行改革。在当下，政府应以新型城镇化建设为契机，根据社会实际情况，制定合理的政策妥善解决小产权房问题。

参考文献

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[3]檀榕基.关于“小产权房”问题的探索[D].山西财经大学. 2009.

[4]叶青.小产权房问题研究及对策分析[D].焦作：河南理工大学，2011.

作者简介：纵旭（1993-），男，汉族，安徽淮北，河南大学经济学院，2012级本科生，国际经济与贸易专业。