我国房地产经纪企业交易纠纷解析

周君锦　郑承华

房地产行业是中国的热门行业，房地产经纪行业的发展也十分引人注目。2014年10月29日国务院常务会议明确提出要求重点推进六大领域消费，包括“稳定住房消费，加强保障房建设”。我们能预见，中国的房地产经纪业有十分广阔的发展前景，但与之相伴的是其交易过程中立法与法律实务的问题，该文在对比国内外该行业法律现状及以武汉市为例的实地调查基础上，解析纠纷各方在博弈时的真实情况并究其产生的原因并展现深层次的社会矛盾。

一、房地产经纪企业概念简述

研究房地产经纪时，第一要义是正确定义房地产经纪，“经纪”一词的把握显得至关重要。深入理解经纪内涵与外延有助于完成对房地产经纪企业交易纠纷及解决机制的研究。据二十世纪末《经纪人管理办法》中有关经纪人定义“依照本办法的规定，在经纪活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和经济组织” 。西方英美国家的“broker”是英美法系经纪概念来源，同时国外法系中，代理包含经纪。代理（agency）在欧美商法中被定义为：“被代理人（principal） 授权代理人（agent）后，代表被代理人与第三方订立合同或进行其他法律行为，因此而产生的权利与义务由直接被代理人承担效力。”

近几年，在我国不断深化的住房制度改革和房地产市场发展中，整个市场总量呈现出不断增长的趋势，自然而然二手房交易量也随之加大。大量的二手房交易直接促使房地产经纪企业的迅速发展。房地产经纪企业作为相应的专业的公司，就有存在是市场价值，而其核心价值则在于高效的将二手房信息流通。笔者认为，房地产经纪企业呈现的法律特点在于具有居间性质、代理性质、行纪性质。

根据《城市房地产中介服务管理规定》，笔者将根据不同分类标准，来了解其业务范围房地产经纪基本业务：一、按照经纪活动方式房地产经纪服务范围分为代理业务、居间业务、以及房地产经纪的其他业务，而其他业务又包含行纪业务、拍卖业务、咨询服务、代办服务业务；二、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型来看，可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。三、根据经纪行为涉及的房地产标的用途种类分为住宅房地产经纪业务，商业房地产经纪业务，工业房地产经纪业务，或者按照标的房地产物质状态分为土地经纪业务、房屋经纪业务。而笔者所较为关注的是第一和第二类的分类方式所表现的房地产经纪业务范围。

二、我国与发达地区房地产经纪的法律比较

我国的房地产经纪行业是悠久历史与新兴行业的矛盾集合体。房地产经纪行为出现消失是在新中国成立后社会主义改造的完成，房地产交易出现停止。直到1978年， 房地产经纪行业随着房地产市场逐步建立以及房地产业的复兴慢慢发展起来。改革开放后， 我国房地产经纪行业在房地产市场高速发展。但是问题却十分突出：管理层面上，我国目前没有建立一个较完善的多方协调管理机制；法律框架呈现出松散、过于自由、法律规范幼稚的现象，尤其是相关立法内容及学术空白点不断凸显。总体表现为地方各为为体系，缺乏针对性，对于具体事务没有说清楚更是造成实际难以操作。房地产经纪企业自身也表现出从业人员层次混乱，素质优劣不等，企业过于追求经济效益会略社会效益的问题。

西方地区的房地产经纪业由于起步早，历史相对来说也比较悠久，经纪的事业比较发达。其房地产经纪企业大多都有悠久历史，西方国家在法律体系上比我们完善。这表现为立法明确，例如美国以单行法形式固定下来，并有专门执法机构对行业进行监管与保护；对经纪人执照认证严苛；企业自身注重品牌效应等等。

三、以武汉市为例的房地产经纪企业交易纠纷解析

武汉市房地产经纪企业交易调查概况。房地产经纪服务是向从事房地产交易的一方或双方提供居问、代理等服务，并从中获得佣金的经济行为。笔者以武汉地区为例展开了社会调查，并于2014年上半年调查小组一共出去5次发放问卷560分，收回并有效问卷517份。同时据中国指数研究院华中分院相关数据显示，2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套，而据亿房网研究中心研究员余淼表示，武汉2012年全市商品住宅成交全年13万套 。到了13年，武汉房地产成交量增长显著，新增成交15.9万套，较12年增加2.33万套，今年市场更加火爆，2014年1至6月，新建住宅成交量7.4万余套，与去年同期的74068套基本持平 。

基本可以看出，武汉地区的房地产变成了单向市场。经过我们对于房地产经济企业的实地调查研究，对所得相关数据的整理分析后，我们发现武汉市房地产经纪企业中能够提供的服务楼盘咨询、房产评估、买卖咨询、按揭服务、代办手续、法律指导、贷款保险、疑难解答、政策解答以及其他。

房地产经纪企业的交易纠纷原因及企业目前措施。之后我们又对产生纠纷的原因进行调查分析，从得到的数据看由于抵押贷款的占38.9%，广告宣传的占44.9%，物业管理的占40%，买卖（租赁）合同的占27.3%，优先购买权的占14.9%，一房多卖的占28.6%，逾期交房（办证）的占23.8%，房产市场价格变化的占59.6%。

我们也对纠纷产生的阶段进行调查。对于遭遇纠纷，房地产经纪企业选择处理的方式我们也进行了调查，数据显示解释说明的占77.4%，赔礼道歉的占59.2%，补偿的占25.5%，赔偿的占10.3%，调解的占60.9%，仲裁的占13%，诉讼的占15.9%，其他方式的占8.9%。当我们问及“你认为为客户提供全面的法律咨询能否有效减少交易纠纷”时，认为非常有效的占30%，效果一般的占40.2%，效果不明显的占28.8%，认为完全没效果的占1%。我们问及“您怎样看待现在的租赁市场”认为非常健全的占12%，认为政府管制不够的占61.5%，认为法律保障不足的占60.5%。当我们问及房地产经纪人“希望了解租赁方面的法律法规”时38.7%表示希望，42.2%表示希望了解但没有时间，4.8%表示无所谓，14.4%的表示没打算了解，作用不大。

从上述数据中我们会发现，房地产经纪行业作为当前商品房交易和发展的高级形式，在利用房地产开发、转让、抵押和租赁等方式进行工作和生产的过程中会出现十分多而繁杂的法律问题，在交易过程中，似乎每个阶段都有可能出现纠纷。

房地产经纪企业交易过程中突出纠纷分析。在对武汉市房地产经纪企业提供的咨询服务与提供服务我们可以发现现如今房地产经纪企业提供的服务涉及范围广，服务种类多样化，但是也隐含着许多的法律纠纷隐患。对调查数据进行分析以后，综合数据所反映的情况进行归纳，发现由于房地产经纪企业以营利为目的，且该行业入行门槛较低，经纪人的素质良莠不齐，很多房地产经纪企业将经纪人个人销售量与工资挂钩等原因，比较突出的问题有以下三大类。

1、房地产经纪企业交易中突出问题

存在部分房地产经纪人规避行业规范与行为准则造成交易纠纷隐患。因为房地产经纪企业以营利为行为目的，并且并不存在十分严苛的执业行为限制，在交易过程中自由度极大，而在消费者与经纪人博弈过程中，由于法律知识薄弱、政策限制等众多因素，房地产经纪企业可以使用对自己有利的格式合同，从而使消费者被迫承担部分责任与义务，而经纪企业则可规避风险，很多经纪合同时不符合法律规范的。

存在为吸引消费者而制造虚假广告与不真实广告现象。因为房屋来源无法由房地产经纪企业控制，而经纪企业又作为中介桥梁这一特殊身份，但许多经纪人自身素质不高且部分企业将房屋推销量与其工资挂钩，为吸引消费者在广告宣传时时有发生：虚报房源、隐瞒房屋真实情况等，而这类活动是侵害消费者的各项合法权益的，为交易纠纷埋下隐患，更违背房地产中介市场交易的法律精神。

在房地产经纪交易过程中，存在巧立名目，不合理收费的情况。为获得更多的经济利益，在实际的交易过程中大部分房地产经纪企业都会制定自己公司的收费的名目，而许多收费都是没有法律依据的。

消费者法律意识淡漠违背市场诚信准则的现象。交易过程出现纠纷并不是单项的，消费者这一方也会成为造成纠纷的主体，由于消费者法律素质不同，一些法律素质低下甚至完全缺乏任何法律观念的消费者在交易过程中由于受利益的支配同样会违背诚信原则甚至违背合同出现虚报情况或由于法律意识淡漠而埋下纠纷的隐患。

2、房地产经纪企业交易中的消费者与其利益保护的缺失

在商品经济高度发达的今天，等价交换与诚信公平越来越重要。因此维护消费者权益的观念无论对消费者自身还是经纪企业乃至国家都十分重要。但由于市场调节具有自主性，以及企业利益至上的种种原因，导致消费者与经纪企业之间信息获知不对称，处于天平失衡方的消费者由于自身与市场的各种原因更加容易遭受权益的侵害。在调查中我们获知在房地产经纪交易过程中的消费者主要为房屋出租（出售）方与承租（购买）方。而房地产经纪企业则为这二者提供服务。

理论上说应该适用《消费者权益保护法》 ，但该法是综合性且针对常见问题，对于房地产经纪企业损害消费者利益的法律问题无章可循。目前由未出台相关的法律规范，只是每个省市根据情况会制定一些方向性的规则，但其对消费者的保护力度以及对房地产经纪企业交易行为的约束力量远不如法律。

3、调查中所表现出的常用纠纷解决方式

根据调查数据所反映，以武汉市为例的调查中我们得知，在遭遇交易纠纷时经纪企业较多的选择解释说明、赔礼道歉和调解方式，而补偿、赔偿、仲裁诉讼或其他方式则选择率相对较低。经过一定的询问了解我们了解到，对于房地产经纪企业利益与企业名誉是十分重要的，因此在解决方法的选择上也能较好的凸显这一事实，并且大部分经纪企业表示不太愿意选择仲裁和诉讼，因为这会直接损失企业信誉，间接造成经济利益损害。

2014年10月29日国务院常务会议明确提出要求重点推进六大领域消费，包括“稳定住房消费，加强保障房建设”。我们能预见，中国的房地产经纪业有十分广阔的发展前景，但与之相伴的是其交易过程中立法与法律实务的问题。诚如上述，在市场主导下如何公开公平公正让利益各方平等博弈是在解决纠纷时必须重视并且平衡的一个焦点问题。市场作为要素配置的基础，并不是不需要法律制度的规范，反而更需要其维护市场的健康运行，因为如今房地产经纪行业纠纷日益凸显并且利益各方矛盾日益激化与相关法律未成体系，相关立法内容及学术呈现空白点以及监管法律不健全，执法主体不明确有无法剥离的关系，笔者也会在调查分析问题的纠纷上，继续探究，就法律方面原因以及法律规制一部分有针对性的提出建议。

（工作单位：武汉工商学院）