关于高层建筑物业管理消防安全工作的探讨

李涛

【摘 要】近年来，国民经济的快速发展，带动了城市建设规模的不断扩大，高层建筑数量持续增加，而高层建筑功能多样，结构复杂，一旦出现火灾后危险性极大，灭火救援非常困难，因此高层建筑的消防安全工作就成为物业管理中的重中之重，本文通过对高层建筑物业管理消防安全工作的现状分析，并提出相应的预防措施，从源头上杜绝火灾。

【关键词】高层建筑；物业管理；消防安全；措施

随着社会经济的发展，高层建筑在城市建设中大领风骚，高层住宅楼、写字楼、酒店宾馆拔地而起，鳞次栉比，既美化了城市风景，也丰富了城市内容，同时给城市物业管理提出了更高的要求，消防安全成为一个非常重要的课题。

1高层建筑火灾特点

1.1烟囱效应，火势迅猛

高层建筑由于建筑内部的管道井、电缆井、电梯井等竖向井道较多，火灾发生时极易产生烟囱效应，直接导致火势由下而上迅速蔓延。且高层建筑由于受高空风力影响较大，因此风速越大，火灾横向扩散的速度就越迅猛。据多次相关火灾试验测定，在高层建筑火灾初起阶段，因烟囱效应，烟气沿楼梯间或其它竖向管井扩散速度为3～4m/s，也就是说10s左右，烟气就能顺竖向管井从1层扩散到一栋10层建筑的顶层。

1.2结构复杂，疏散困难

高层建筑一般层数较多且内部结构复杂，人员聚集较多，火灾负荷大。火灾发生时，所有楼层的人员只能通过几部楼梯进行疏散，而在有限的楼梯容量空间，垂直的疏散距离较长，要将人员全部及时的疏散到室外安全区域需要花更长的疏散时间，在疏散过程中，如果秩序混乱，极易发生拥堵、踩踏事件，如果在慌乱中有部分人员来不及疏散，那么他们极有可能被高温烟气熏死或烧死，后果相当严重。

1.3外面扑救，难控火势

高层建筑高度比多层建筑高出许多，目前我国的登高消防车、消防云梯车一般极限工作高度都为50m，因此，发生火灾的高层建筑基本无法依靠室外消防设施扑灭火灾，受消防车功率及供水高度限制，50m以上部位已超出消防车供水高度，只能完全依靠高层建筑内部消防设施进行灭火。高层建筑一旦着火，相应着火楼层范围内会迅速充满大量的有毒烟气及水蒸气，此时，除非让消防队员冒险进入着火楼层进行人员搜救与疏散，否则光依靠几部云梯车从室外进行人员疏散是相当困难的。据统计，火灾中约70%～80%的人员是由于被高温有毒烟气灼伤上呼吸道而窒息死亡的。

1.4功能复杂，火险隐患多

一些一类高层公共建筑，进驻单位多，各楼层装修面积大且各业主单位使用的装修材料质量参差不齐，有部分材料的防火性能远远不达标。一般高层建筑业主单位内装修时为体现单位奢华、气派，墙面、吊顶装修时软包、木饰面等材料用量极大，尤其是皮质和木质家具用材较多，为高层建筑埋下巨大的火灾隐患，因为一旦该建筑发生火灾，装修材料自身会大大增加火灾荷载，另外，大部分高层建筑消防安全管理不严，有的建筑内部设有饭店、旅馆、娱乐场所、办公等，且对建筑内部的消防设施管理不统一，一旦起火，容易造成重大火灾事故。

2日常管理中存在的问题

2.1高层建筑的消防管理工作主要是依托物业公司、有的甚至没有管理人，消防部门对小区管理才逐步进行中。目前、物业管理部门管理存在的主要问题表现在：一是开发商重建轻管。楼房建成后，物业管理对于开发商来说就成了次要的问题，自己招聘几个人员就组成了物业公司，物业管理的不规范给社区安全留下了隐患。例如，消控中心值班人员无证上岗、擅自关停消防设施、小区消防通道划线停车收费成为显性问题。二是从业人员消防业务素质不高。从业人员主要是中老年人，加上人员流动大，消控中心值班人员持证上岗率低，不会操作系统，有的甚至认为火灾警报器动作影响住户休息，擅自关停火灾自动报警系统，导致发生火灾后惊慌失措，不懂如何处置。全国擅自关停自动报警系统、或报警系统瘫痪的占一定比例。

2.2住宅区物业服务管理落后。根据《中华人民共和国消防法》规定，“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”但目前许多物业管理常常2至3个工作人员身兼数职，造成很多消防设施维护保养不到位。一是居民住宅建筑中消防控制室值班人员专业素质有待进一步提高。根据《建筑自动消防设施及消防控制室规范化管理标准》规定，消防控制室工作人员必须保证24小时2人值班，且必须经过统一的消防安全培训和职能鉴定合格后持证上岗。但大部分物业管理公司将消防控制室与监控室合二为一，经过消防安全培训获取证书的专职消防工作人员大多只有1人，一旦发生火灾，未经过专业培训的保安人员由于操作不当或者不会操作，使得投入大量资金设置的消防设施发挥不了应有作用。二是建筑消防设施维修基金无保障。在经济落后地区，目前已经建立了高层住宅维修基金和电梯更新改造基金，但消防设施更新养护基金没有明确的保障标准和要求，致使一些多产权单位，经过消防验收后移交给居民使用的住宅建筑消防设施维护保养资金缺乏有效保障。

2.3消防设施维护不到位，维护中介机构机制不健全。上边提到，除过消防控制室人员不会操作自动消防设施外，还有物业公司人员未落实设施定期维护制度，有的单位虽然联系到中介机构进行维护，但由于中介结构服务质量、维保人员素质参差不齐。从事建筑消防设施维护保养队伍因其人员流动性和從事消防设施施工、检测时间的长短导致队伍维保水平存在明显差异。乱收费或收费较高，或信用问题，导致消防自动设施瘫痪或置之不顾，造成火灾隐患。

2.4消防宣传工作未落实，小区业主或住户消防意识薄弱。当前消防宣传工作中此项工作提到得多，但落实的少。宣传工作还停留在城市和各消防安全重点单位，消防知识普及面不广，不均衡，宣传形式上体现在悬挂横幅、制作公益广告和标语上，没有真正体现在防火的基本知识和逃生技能上，宣传内容单调、流于形式、效果不佳。居民方面一是只顾自身利益，对身边的公共安全漠不关心。消防通道成为私家车宽敞的停车场，楼梯间成了自家储物间，甚至消防设施关闭或报废也视而不见。二是自防自救能力低。有些住户缺乏消防知识，在窗户上设置防护栏，就谈不上灭火自救逃生了。

2.5消防监督干部、派出所没有将居住建筑列入日常管理范围，救援人员对利用高层建筑自有消防设施进行灭火的技术掌握不够理想。《消防监督检查规定》要求，公安消防机构依法对单位遵守消防法规情况进行检查，公安派出所应当对居住住宅区的管理单位履行消防安全职责。但对于消防部门还没有将物业公司当成单位来检查，派出所也没有时间来履行自己的职责。

造成目前物业公司消防管理工作混乱。高层居住建筑火灾，也没有引起灭火救援官兵的关注，认为伤亡、财产损失不会太大，习惯成自然。一是认为高层等特殊火灾较少，大部分的火灾中队官兵对居住建筑内部消防设施不熟悉、缺少演练，习惯于用消防车灭火，不善于利用建筑内部消防设施。二是灭火人员对设施不敢用。目前消防设施的管理维护水平不高，特别是居民小区的消防设施完好率低，有时候想用用不起来，担心延误火灾扑救时机；因而导致中队指挥员不能充分利用发挥建筑室内消防设施的作用。

3高层建筑的防火对策分析

3.1强化防火管理

为了强化高层建筑中的防火管理工作，可以从以下几个方面入手。①应注意选择性能安全、可靠的燃气设备及电器产品，在安装铺设燃气或电气管道线路时，必须严格遵守建筑防火要求，禁止私自乱装、乱拉或乱接，同时将紧急切断装置设置在大楼前的供气管道部位。②如需在高层建筑中使用明火，则在开始施工或维修前应提出申请，在使用明火时应安排专人到作业现场强化安全监护。另一方面，应严格管理吸烟问题，禁止在危险区域吸烟，如变配电室，危险物品存放仓库等。③在用气、用电或用火时必须严格遵守安全操作规程，定期保养高层建筑中的机械设备、燃气设备及电气设备，一旦发现故障，则应及时进行维护保养，避免因设备出现故障而引起火灾。④应注意建立起相对完善的防火安全责任制，落实高层建筑使用者的防火责任，通过加强制度管理及时发现建筑中存在的火灾隐患，并对存在的火灾隐患进行整改，以便能够在强化预防管理的基础上使火灾安全隐患得以消除。

3.2规范化防火设计

对高层建筑中的防火设计进行完善是有效预防火灾发生的重要途径，在完善防火设计时，可以采用以下措施。①要对防火分区的面积进行合理控制，同时在分隔地带（玻璃幕墙、外墙、中墙）及各类井道（燃气管井、暖通风井及电梯井）中设置防火卷帘、防火墙及防火门等。②高层建筑的装修材料应为阻燃材料，同时要做好防火封堵工作。例如，应将B1级阻燃材料作为室內地面、隔断及墙面的装饰材料，室内顶棚材料应为A级阻燃材料，如建筑内部的装饰要求较为特殊，则可局部使用B2级阻燃材料。③应保证消防系统能够正常发挥防火作用。保证消防产品的质量达到要求，为避免消防设施出现质量问题，应选择具有备案登记、检验报告及生产证书的消防产品，在施工前消防机构应抽查消防产品的质量。④应严格按照高层建筑的防火要求设计防烟排烟系统、自动喷淋灭火系统、火灾自动报警系统，保证建筑消防系统的规范化，在安装消防软管及消防栓时应考虑到建筑的实际情况，针对不同的场所选择适用的消防设备。⑤应注意定期维护保养高层建筑中的消防设施。

3.3采用合理的安全疏散措施

在火灾发生后及时疏散对于减少人员伤亡与财产损失有着非常重要的作用，针对高层建筑的人员疏散难点，可以在实际工作中采用以下安全疏散措施。

①应能够保证逃离起火地点的人员在进入走道之后能够顺利到达防火楼梯间或前室，尽量将走道距离缩短，以便能够将疏散时间缩短及实现双向安全疏散，疏散走道不应设计为台阶形式。

②一幢建筑中的防烟楼梯应为两座以上，尽量在外墙设置楼梯间，且楼梯间应具有良好的排烟、防烟及采光设置。可在电梯井附近设置疏散楼梯，楼梯间及前室的门应采用甲级、乙级防火门。如高层建筑的高度大于32m，则必须安装消防电梯，电梯载重应大于800kg；电梯的电缆及控制电线必须具有良好的防水防火性能。

③应合理设置防烟排烟设施，以便为消防扑救及安全疏散提供有利条件。疏散走道中的排烟方式应为机械排烟，同时在避难间、前室楼梯间中应安装正压送风设施，以免导致烟气侵入电梯井、避难间等。

【结束语】

高层建筑发生火灾的风险高，因疏忽大意就可能带来经济的巨大损失，还可能引发人员的伤亡。通过采取合理、科学的物业消防安全管理的工作，有利于降低火灾发生的几率，保障高层建筑的正常运行，减少安全隐患的存在。

参考文献：

[1]郑阳雄.浅论高层建筑消防设施验收与维护管理[J].科技创新导报，2011，（03）.

[2]陈家强.高层建