基于动迁安置房建设的成本分析与控制研究

【摘 要】本文结合作者参与动迁安置房建设管理的经验，从动迁安置房投资分析与控制的研究背景、建设成本分析、成本控制措施等三个方面，系统的阐述了动迁安置房建设投资控制的重点控制内容，客观分析了建设成本的构成与控制重点，在国有企业承担动迁安置房建设的投资控制领域中，给出了一些个人的建议和参考，使工程建设投资控制在计划投资范围内。

【关键词】动迁安置房；国有企业；成本分析；投资控制

1研究背景和意义

1.1研究背景

按照国务院要求各中央企业要把积极参与保障性住房建设作为履行社会责任的重要途径这一精神，国有开发企业参与保障性住房建设已成为专家、学者的广泛共识。国有企业作为政府投融资的平台，在承担基础设施建设领域发挥着越来越重要的作用，然而，随着上海市郊区城镇化进程的加快，新城建设和大型居住社区建设稳步发展，国有企业承担动迁安置房建设的规模已接近历史最高点，国有企业开发建设动迁安置房的建设资金压力正面临前所未有的难度，以20万平米住宅区为例，总投资近12亿（以近期某项目立项批复为例），部分国有企业资金缺口严重，部分地方政府对动迁安置房回购款项到位的不及时，拖延支付回购款，也给项目建设主体企业造成了严重的资金负担，增加财务成本和资金负担。

1.2研究意义和思路

基于上述背景，重视动迁安置房成本控制工作，研究动迁安置房建设成本，采取必要的成本控制措施[1]，有利于优化建设成本、节约建设资金，有利于减轻企业资金压力。本文将从国有企业开发建设动迁安置房决策立项为依据，对立项投资的成本组成进行系统分析，结合建设周期内几个主要实施阶段，提出各阶段成本控制措施，给出合理的参考性建议，以达到优化成本、控制成本的目的。

2建设成本分析（基于立项评估为测算）

2.1建安工程造价

建安工程造价占项目建设总投资（不含利润、营业税及回购所得税）的60%～70%，是建设投资最重要的组成部分，项目投资控制的主要措施也多以建安工程来实施，分析建设总投资前，应主要分析建安投资。

2.1.1分部分项清单

分部分项清单主要包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量五个部分，它主要解决的是工程量和综合单价的问题。其中工程量的准确和项目特征描述对招投标主体来说至关重要，工程量是工程造价的组成基础，项目特征描述是构成分部分项、措施项目的本质特征，描述应力求准确。

2.1.2措施项目清单

措施费项目是除分部分项清单外的重要费用内容。它是指为完成实体项目采取必要的措施而发生的费用。项目实施中可能会因为设计变更、施工方案的调整而发生变化的，调整起来比较麻烦，政府投资项目通常要求措施费包干，不再调整。

2.2.3其它项目清单

其它项目清单主要包括暂列金额、暂估价、计日工和总承包服务费四类。暂列金额为尚未确定或不可预见的、变更、签证等；暂估价为必然发生但不能确定材料、设备和专业工程金额；计日工是为零星工作设立的费用；总承包服务费是对专业工程提供协调和配合服务，包括招标人独立发包项目。

2.2.4规费、税金

规费清单包括社保（养老、失业、医疗、工伤、生育）、公积金、工程排污等费用；税金包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等，这两类费用相对来说为固定值，暂可不作为项目投资控制的重点。

2.2其它费用

其它费用约占项目建设总投资（不含利润、营业税及回购所得税）15%，其费用组成主要为配套费、设计咨询、检验测绘、物业费和管理费等五类，其中配套费占其它费用的50%左右，除非政策发生变化，一般情况下比较固定。配套费以外的其他费用主要结合标准收费和市场行情，实施阶段可在招标、询价、合约谈判中采取必要的控制措施，在意向单位的服务质量和收费标准上综合考量，确定最优主体。

2.3预备费

预备费包括基本预备费和涨价预备费，可按照建安费用和其它费用总和的5%计取，预备费用的高低取决于建安费用和二类费用。

2.4土地费用

上海市动迁安置房项目土地采用定性招拍挂方式，先由政府与主体单位签订建设意向书，再由主体单位按照土地招拍挂流程完成土地摘牌工作，土地费用固定。

2.5建设期贷款利息

建设期贷款利息主要是财务成本，这项费用在立项阶段应充分考虑，按照发改委对主体企业自有资金的要求，银行贷款利息的基数应不高于项目总投资的70%，建设期按3年计，参照银行标准利率测算。但在实际实施过程中，还应结合项目回购协议进行调整，就嘉定区部分动迁安置房而言，回购主体对进度款的支付不及时，给建设单位带来了严重的资金压力，因此，建设期贷款利息的计算和控制，应独立于建设成本，采取按实计取较为合理。

3成本控制措施

以上简要从五个方面分析了国有企业动迁安置房建设成本的构成和控制重点，结合作者管理经验，下面将从前期准备、施工、结算审价三个阶段，简要讨论投资成本控制的措施，以便于在项目实施过程中，有重点的开展成本控制工作。

3.1前期准备阶段

3.1.1决策阶段

决策阶段包括动迁安置房项目的建设标准定位，立项投资确定和回购协议签署三个主要阶段。在项目定位上，应按照区域规划和控规要求，严格控制设计指标，有关动迁安置房的定位问题，笔者建议可以工程优质、环境优美、配套健全、节能环保为标准[2]，使动迁安置房的建设标准既不高于普通商品房，也不低于低端拆迁安置区。

立项阶段应以第三方咨询单位为抓手，系统全面的考虑建设期内各项合同和费用项，充分评估每一项费用，做到合同发生依据充分，各项费用列入立项范围。

回购协议簽订的主要目的是确实回购单价和资金支付方式，这要求建设主体要充分考虑建设过程中的不确定因素，特别是立项成本之外的费用，应以按实发生为依据，避免价格锁定后无法计入成本，如财务成本（银行贷款利息）、物业维修基金、三通一平等项目，应事先明确费用出处。

3.1.2设计阶段

设计阶段投资控制的主要措施包括配置专业的设计队伍、优化专业设计两个方面，前者应选择经验丰富、图纸质量高、变更少的设计团队。专业设计优化应结合规范和经验综合调整，如钢筋配筋的优化，应对软件生成的计算书进行复核，调整后确定配筋，这对设计主体提出了比较高的要求。

设计概算是控制投资的一个重要参考标准，多数政府投资项目的设计概算在立项投资以内，但这不等于设计概算是科学的，概算编制主体应结合项目类型、同类项目进行比较，对立项阶段不合理、或实际发生且未列入的项目进行优化，使设计概算成果既不违背立项，又结合实际，以便于在竣工审价阶段，未计入成本且实际发生的项目提供依据。这是设计概算编制和优化的根本目的。

3.1.3招投标阶段

招标阶段投资控制的主要目的是确定合理的招标标底，具体程序分为完整准确的设计图纸-完整准确的清单-标底初步确定-多次调整-最终确定等阶段，可见，清单编制的前提是设计提供准确的图纸，按照建设报批程序的要求，初步设计后方可启动招标工作，然而，初步设计和施工图存在差距，特别是细部设计，多数项目在初步设计阶段均未考虑，这些漏项在招标过程中就留下了投资隐患，因此，笔者建议项目应以审图后的施工图为清单编制依据，这在源头上排除了投资失控的早期隐患。

清单编制阶段，应重点落实招标代理单位对设计图纸进行完整的“翻译”，使设计意图充分的体现在清单中，特别是特征描述，应力求全面、准确，避免后期存在争议。在清单调整的过程中，建设单位应落实投资部门（或第三方投资咨询单位）认真审核清单，同步对标底明细进行审核，调整确定最终合理标底。

完整准确的图纸和工程量清单、合理的标底，是设计和招标阶段实施的主要工作，在这两阶段做好研究工作，将使的项目后期避免很多超投资的后遗症，应予以重视。

3.2施工阶段

3.2.1设计控制

施工阶段投资控制的重要内容是设计控制，引起投资变化的因素可具体分为设计变更、技术核定、会审纪要，专业设计四个方面。设计变更的原因有政策规范的更新、设计水平、建设单位要求等，这都将引起工程量清单的变化。设计控制的主要措施，应提高设计图纸质量，避免设计变更引起费用的变化。建设单位应配合设计单位对图纸进行充分的研究，既有利于施工，又不增加成本；技术核定和会审纪要，主要是对设计缺陷和专业交叉项进行再明确，以图纸有利于施工为原则，但也要考虑技术对投资的影响。专业设计主要指智能化、景观绿化、停车场、雨篷、配套专业等专项设计内容，这些设计一般独立于施工图范围外，进行专项设计前，应明确设计标准和业主要求，工程品质与投资综合考虑。

3.2.2招投标控制

施工阶段的招标工作，主要是暫估价的二次招标，包括重要材料、设备招标和专业工程招标，招标前应对招标图纸、工程量进行准确的测算，结合市场行情，合理确定二次招标标底，以性价比来评定中标单位。

3.2.3签证、批价控制

施工阶段的现场管理内容，除了设计、招标两方面以外，合同外项目主要有工程签证和材料批价，工程签证方面，建设单位应管好施工监理，对签证发生的依据做严格的审核，提供各方在场影像资料，技术图纸等资料，使签证依据充分。暂定材料、设备批价项，应落实施工监理和投资部门（投资监理）双重把关，施工监理对意向单位资质、业绩、材料样品审核，投资监理根据意向品牌、工程量做好询价工作，使材料价格与市场行情同步。

3.3审价阶段

审价阶段是投资控制的最后阶段，可分为结算编制和报送、审价、反馈三个阶段。施工单位对结算报送前，投资监理（投资部门）应对结算材料进行初审，初审后，建设单位可结合投资监理意见，对结算材料进行委托审价，审价过程中应以合法合规为原则，凡依据充分、计入成本的内容给予计取，对存在争议项，应在原则范围内，结合同类项目或市场行情进行计取，审价结束，建设单位委托第三方对审价报告进行原则性审查，避免发生重大纰漏。

综上，作者从动迁安置房投资分析与控制的研究背景、建设成本分析、成本控制措施等三个方面，系统的阐述了动迁安置房建设投资控制的重点控制内容，客观分析了建设成本的构成与控制重点，在国有企业承担动迁安置房建设的投资控制领域中，给出了一些个人的建议和参考，使工程建设投资控制在计划投资范围内。

参考文献：

[1]杨长臻.论拆迁安置房开发成本的控制[J].城市建设理论研究，2013年第16期；

[2]赵建明.嘉定区推进动迁安置房项目建设的相关研究[C].2013年嘉定区青年领军人才课题报告汇编集，2014年10月.