外滩金融中心·BFC：商业地产的东方论调

陈莹

全世界只有一个上海，上海只有一个外滩。

BFC项目所在地上海外滩8-1地块的黄金“身段”曾让无数地产商垂涎。2010年2月该地块以922亿元的价格成交，成为上海有史以来最昂贵的政府出让地皮。8-1地块，前期政府对项目的整体定位是外滩国际金融服务中心，后来在项目开发时确定为外滩金融中心·BFC，从名字就足以看出它所承载使命的重要性。

BFC既是其商业地产智慧的一次全新尝试，也鼗星远东华尔街的旗舰项目。对外滩金融中心的定位，究竟是新金融时代下的“城市国际会客厅”，还是在商业地产过剩环境下为其披上的艺术的外衣？

近日，外滩金融中心.BFC的CEO吴洋现身西岸艺术与设计博览会，面对2015年商业地产的风云诡辩，解读他眼中商业地产和艺术设计的博弈论。

野蛮生长逃不脱“死掉”命运创新物质+精神欲求的深耕体验

目前商业地产现状，如整体的房地产行业一样，存在“严重过剩”的问题。今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长122%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。

从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。对此，吴洋坦言，商业项目没经过精心耕作，即使招商成功最后也逃不脱“死掉”的命运。如今业态同质化太严重了，在竞争如此激烈的今天，没有主题，没有特色，没有独特体验的商业项目已经很难生存。

随着消费趋势的发展，人们的消费观念、消费偏好改变了。现在人们的消费观念已经转变为以精神欲求为主、以物质欲望追求为辅。人们去购物中心，首先考虑的是吃喝玩乐，在这过程当再去购物，很少有人专门为买一件衣服去购物中心了。从这个角度去考虑的话，做商业地产，所谓的体验，就是要互动。举个例子，日本的餐具店可以称之为料理制作店，经常举办料理培训班，有老师会教消费者做日本料理，料理制作完成后，顺便买套餐具也就是再自然不过的事情了。

从城市的结构来讲，城市必须提供一个会客厅概念的空间，这个空间要从建筑空间体验，到物质商品体验都能满足顾客生活与交际需求的功能。在这样的转变过程中，任何商业所谓的体验，都要从这个出发点来考虑。

中西设计碰撞融合多元素打造外滩金融试验区

事实上，早在2008年，按建设国际金融中心的战略，外滩重新定位，在空间规划上重点布局“一城一带”。“一城”指的是已经成形的陆家嘴金融城，而“一带”就是外滩金融集聚带。作为中国百年外滩金融与历史文化的发源地，外滩金融中心·BFC正处于外滩金融服务聚合区的中心位置。

外滩金融中心·BFC作为目前外滩天际线的制高点已经矗立在黄浦江畔。吴洋告诉记者：“在设计上，我们全部邀请国际顶级设计团队。项目建筑设计是由Foster+Partners（福斯特设计事务所）完成，Heatherwick Studio

（海瑟尉工作室）担任美学顾问倾力打造。”

前期的设计沟通花了两年时间。“业主方与设计团队经常聚到一起，有想法不合的时候，最后谁有道理、谁能说服谁就听谁的，我们并不会强压，因为外国的大牌建筑师强压是压不动的。你要给他分析，我们不是从经济效益给他分析，而从使用的角度给他讲，建筑回归本质还是要给人用的。”吴洋说。

一个城市综合区，首先要满足整个城市的规划。城市规划中规定了哪些业态，用创新的设计理念集合起来，通过空间的运用变化把业态落位进去，成为给消费者带来愉悦心情的场所，这就是外滩金融中心·BFC要做的事情。吴洋介绍道，“我们在这方面就会下很多的功夫，研究外滩区域地段文化、消费者的偏好、消费趋向、整个市场的动态，怎么把建筑空间的体验感塑造出来，它是一个非常复杂的工程。”

复星艺术中心致力于城市公共文化的建设，规划之初，便邀请日本后物派代表艺术家宫岛达男，创作公共屋顶装置艺术“CounterSky Garden数字空中花园”。装置由300个不停闪烁的LED数字灯组成，数字将从9到1周而复始变化，象征时间、空间和生命的主题。这也是宫岛达男第一次为位于外滩的公共艺术空间进行创作。

谈到本次合作，吴洋表示，BFC作为外滩未来的一个地标项目，以打造未来“城市国际会客厅”为愿景，希望融合国际艺术文化，创造与国际对接的生活方式。“在这个星球上只有阿拉伯数字是能够穿越不同文化、民族、历史背景，为大家共同认识的东西。而数字在中国的文化中又意味着人们对世界，生命奥秘的探讨，代表着无穷尽的博大，被赋于更深层次的意义，就像宫岛先生用数字从9到1不断闪烁的方式来表达无穷生命的反复轮回。数字拥有无穷的魅力，也是宫岛先生艺术创作能在全世界范围为大家熟知和喜爱的原因。”

“Counter Sky Garden数字空中花园”的另一个特別之处在于，作为这个作品重要表现元素的300盏LED灯将在全上海范围征集300个市民参与设置不同的闪烁频率，“希望可以在全上海挑选出代表不同年龄、职业、地域的人来参与这个项目，以纪录下不同生命共存的意义。”宮岛达男这样说。据悉，这一大型征集活动即将全面启动，大家可通过外滩金融中心官方微信号等平台获得相关信息。

淘汰开发商的短视角商业地产走向运营黄金期

作为外滩金融集聚带首个体验式复合型金融中心，外滩金融中心·BFC是承載中国百年金融梦想的世界舞台。吴洋表示，商业地产是长线项目，需要长期的投入和运营，不像房地产项目短期就能收回投资并盈利。商业项目交付之后，三年内不但收不回成本，开发商还要再往里面投钱，也许五年八年之后才能看到一点收益。现在的问题是，商业地产都是开发商在做，而不是真正的商业公司在做。开发商仍持有投资房产时的短视角，而不是从长线来看问题。“目前，跟国外的商业体相比，国内商业项目仍缺乏先进性和创新性，我们还是停留在原始的策划和招商上，我们忽略了对消费者未来的趋势走向的判断和前瞻。运营团队的前瞻性和创新能力是非常关键的。运营团队不行，商业项目前期做的再好也白搭。都说商业地产的黄金时代结束了，其实是商业地产开发层面的黄金时代结束了，商业地产运营的黄金时代即将来临。”

高达180米的外滩金融中心·BFC双子塔楼在外滩拔地而起，更具国际视野与金融理念的“城市国际会客厅”让业内再次惊叹。吴洋表示，“我们希望企业家能够在外滩寻根到一个企业领袖级人物思想汇聚的办公场所。我们曾经有更大胆的想象，在外滩金融中心的某个会议厅里，一个重要的金融会议决策就可以影响整个世界。”