高价不胜寒

龚小锋

北京土地市场高价地频出，房价地价倒挂现象成为家常便饭，诸多业内人士直呼对北京土地市场“看不懂”。

尤其是近日多家房企均陷入“退地”传闻，将市场对北京高价地的质疑推向了一个高潮。要知道，如今能在北京拿地的不是老字号国企央企，就是第一二阵营的民企，而他们组成的阵容堪称“天团”，如果“天团”拆伙，意味着什么？

2016年，遍地开花的高价地项目，能否顺利杀出一条血路？高价地，或者真是“高处不胜寒”。

多房企陷“退地”传闻

在房企争相回归一二线的激烈市场竞争环境下，土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，使得越来越多房企选择合作开发项目。但11月前后，从华润、招商等国字号企业，到碧桂园、龙湖等民企，都卷入了退地传闻中。

10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京丰台四合庄两宗商业金融用地。但仅一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高，碧桂园退出土地的传闻。

这一事件进一步发酵，11月3日有媒体称，中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出北京市丰台花乡四合庄地块，改由中国建筑接手，与中国金茂联合开发。

中国金茂内部人士也透露，丰台花乡四合庄地块为B4综合性商业金融服务业用地、国有建设用地，这类地块是中国金茂所擅长的，未来将由中国金茂进行操盘。如果碧桂园最终选择“退出”，中国金茂将有可能自己接盘，也有可能寻找新的合作方加入，但目前一切仍在协商中。截至发稿日，记者致电碧桂园集团相关负责人，但并未获得进一步消息。

没过多久，11月1日，记者的多个微信群又被“龙湖退地”的传闻给刷屏。10月23日，龙湖平安兴昌联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米人才公租房的代价，摘得北京市昌平区南邵镇一幅地块。

该消息称，龙湖和平安打算退出合作，兴昌正在寻找新的合作伙伴。理由是兴昌最终举牌的成交价，超过了龙湖和平安的授权价。但龙湖地产回应记者称，消息是跟风谣言，并不属实。

如果说前两件退地传闻并不算特别大，但很快更重磅的退地传闻又来了，而且涉及华润和招商这样的国字号大佬，以及一宗北京历史上总价第三高的地块。

11月2日，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元，拿下丰台区南苑乡一块地，溢价率为50%，实际楼面价高达56000元/平方米。此后，坊间消息称，华润置地和招商局置地决定退出这一地块。

目前华润、招商、华侨城等三家公司均未明确表态。有接近上述联合体的人士表示，丰台南苑地块之所以被萌生退意是源于最终地价超过华润和招商局的授权额度，三方正在就此事进行协商。

面对着北京市场多条“退地”消息，有机构人士就认为退地回国土局的几率比较小，程序和手续都极其繁琐，还要搭上保证金，联合体之间协商退出合作的可能性更大。

不过，也有观点认为，上述事件并不能算“退地”。房企出现退地情况多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因为误拍下不靠谱的地块，权衡公司发展和利润后的选择。而华润置地、招商地产的所谓“退地”，实际上是出现在买方内部的现象。

联合体隐忧

世界上没有一致的合作，虽然联合拿地开发，能分摊高昂的土地成本，尽可能的规避投资开发的风险，但并不是所有的房企都有共同的开发理念。

目前常见的联合开发主要有两种模式，一是双方拿地之后根据股权比例成立项目公司，并根据出资情况派驻负责人员，双方共同操盘；二是由其中一方操盘，其余合作方仅扮演财务投资角色。

尤其是在拿地这一环节，由于房企各自心里预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序不相同，如果最后的地价已经单方面超出联合体中一员的承受范围，分歧产生在所难免。

北京高地价的局面，更是成倍放大了这种分歧。从近期北京接连传出的退出传闻来看，联合拿地开发也有越来越多的不确定性。

“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故。”北京房协秘书长陈志指出，尤其是北京地价高、竞争激烈，在竞争中很容易出现超出前期设定的价格上限。

一位华润置地内部人士对媒体表示称，华润和招商已决定退出了。在刚拍完地后，华润置地总部就下了不要的决心，按照三方之前达成的协议，当地价超过某个节点时就由华侨城一家独自接盘。华润对于拿地授权金额管理很严，当时拿地价格已超过了总部授权。

相比之下，华侨城非常重视北京的土储。此前有消息称，即便华润置地和招商退出，华侨城也会独自拿下地块开发运营。

当地块性质与房企开发思路不一致时，矛盾也会更进一步加剧，如碧桂园的退地原因更多的是出于对产品和利润的衡量。碧桂园一向依赖高周转和低成本，有媒体曾报道，碧桂园内部对于拿地的要求是土地成本最高不超过售价的15%，一年内可以实现净现金回笼，内部收益率在50%以上。

碧桂园与中国金茂拿下的地块堪称高价地王，地价接近52亿元、溢价率超140%。该地块性质为商业金融用地，很可能开发成中高端商住产品活商业办公项目，这对碧桂园来说都相对陌生。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，当下很多依靠高周转的南方系房企进京，都要面临思路转变的问题。碧桂园要想真正进京，也必然要对公司运营模式做出一定改变。但即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。

高价地“围城”

“不差钱”的央企、国企也开始评估地王频出的背后所酝酿的楼市风险，这是否意味着北京土地市场迎来拐点？

楼面价高企的背后是拿地房企面临的风险。近期，在多个场合，不少声音都在呼吁 “现在北京的土地市场价格，很难计算成本，太不理性” 、“很多房企其实是在赌北京房价未来仍上涨”。

实际上，多数高端项目背后是“被高端”、“被豪宅”的过程。而市场真实的需求结构并非如此，亚豪机构给出的数据显示，北京近5000套顶豪的潜在供应，与每年最高200套的去化速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，北京的顶豪市场风险在不断累积。这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。

地王之火已经从丰台蔓延至昌平北七家、门头沟，乃至房山这些原本不具备承载豪宅的区域，不得不引起行业的警醒。这些区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法显著提升，企业一味在产品上下功夫也不见得奏效。

即使位于城区的地王，也未必没有风险，丰台几块高价地项目几乎面临着同样困扰：体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争。一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局。

以前的地王项目，很多活的并不好。根据亚豪机构的数据，自2005-2014年，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。

尽管没有人质疑北京房地产市场的长远发展空间，但短期看，国企、央企和上市公司，往往都有严格的销售额、回款额等指标，必须要确保一定的销售速度，这势必与顶豪市场有限的需求和漫长的周转形成矛盾。

“尽管此前北京没有解不了套的地王，但地王的解套是以付出时间成本、财务成本为代价换来的。”郭毅认为，在新地王们等待解套的过程中，很可能会有个别房企无法承受地王的拖累，也许降价断腕求生、也许卖项目、卖股权。

中原地产数据显示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，活得滋润的可能只有10个，10-20个能够勉强活着，更多的将遇到非常大的风险。