“二孩”放开，救了楼市？

曾慧娟

从十月底提出将全面放开二胎政策至今，一月有余， “二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等直接引燃了本已躁动的楼市。

多了一个孩子，得换套大房子了？如果生个男孩，结婚又要准备一套房子了？房产商们笑了。这可不是开玩笑，一位房产商透露，在他们业内聚会中，多数人都畅想着：“全面两孩”政策一出，房价终于保住了。

各大开发商也纷纷更新广告牌、广告语，争先恐后地往二胎上靠。但被忽视的是，全面放开二胎并不等于全民要生二胎，尤其是对于北京楼市，之前实施的单独二胎政策被证明对市场的影响并不大。因此，此番的全面放开二胎虽然被开发商视作人口红利，但短时间里还没有兑现的可能。

地产圈玩嗨了

10月29日二胎将全面放开政策的消息一出，各大开发商的创意营销开始充斥着微信圈。诸如二胎放开给楼市带来重大利好；二胎放开将有效刺激换房需求；二胎放开将是未来房地产发展的人口红利等说法被迅速移植到了项目的户外广告宣传语上。

开发商如此热衷二胎效应，正是看好了未来人口红利对楼市的刺激，巴不得迅速将未来的利好变现。“全面二胎政策无疑为低迷的楼市，刀刃上的白银时代打了一针强心剂。”首都经济贸易大学教授赵秀池认为，全面放开二胎政策对房地产业既有预期效应，也有现实效应，对房地产业是重大利好。

赵秀池表示，全面二胎消息既出，房地产股等相关股票就涨起来，显然是人们心理预期的体现。展望未来，全面二胎政策必定是要实施的，人口是真的会增加的。有人预计，二胎政策落地会从明年陆续开始，其影响可能会集中体现在2017年、2018年和2019年期间。有关数据估计，二胎将会带来在300万到500万人口增长，其中2017年的增长或将迎来峰值。随着人口的增加，一系列相关的需求也会增加，包括住房、学校等。

持类似观点的还有易居研究院副院长杨红旭，他表示二胎放开政策对于楼市应属重大利好。因为楼市需求与人口有关。全面放开二胎限制，将明显促进人口增长，而且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利，既有助于经济增长，也有利于楼市需求。

四居更吃香？

全面放开“二孩”政策让很多开发商有所期待，部分开发商甚至认为这将催生四居以上户型房源的市场需求。

林晓文（化名）在一家事业单位上班，这几天一家人开心的不得了，家庭会都开了几次，讨论再生一个儿子的事宜。

“我自己也很想再生一个小孩，尤其是男孩子，不仅达到我老公父母的意愿，也达成我的心愿；如果不是，家里再添个千金，两个孩子能一起成长不至于孤单，两种情况都好。”已有一个女儿的林晓文说，本来打算辞去工作，即使罚款也要生一个，没想到“全面两孩”的政策就来了。

“之前一直光在考虑生孩子的事情，但忽视了房子的问题，现在这个80平米的房子还能勉强住一住，但如果真生二胎，房子必须考虑换大点儿，起码三房，甚至小四房。”林晓文说。

在楼市成交中，被认为在二胎放开后最受益的大户型在近年来确实受欢迎。中原地产数据显示，从2014年2月21日，北京正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到现在的50%，改善需求明显增加。

对此，有业内人士表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需改善品。生了二胎，三房户型显得也不够住了。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。

此外，也有中介人士就认为，二孩政策的实施，会令当下房产市场上最热销的三房陷于尴尬的地位。因为作为刚需户型，三房总价比两房要高，但作为改善型产品，三房却又不能满足家庭未来的居住计划。有条件的家庭将会一步到位购买四房。

同策咨询研究部总监张宏伟就表示，一些反应神速的开发商，已经行动起来借势吆喝，为四房复式户型大做宣传。

那么，当四房变成了刚需，相应的，五房将会变成改善需求的产品。多出来的房间可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。其次，二孩家庭，只靠父母两个照顾是非常辛苦的，以后请保姆会成为常态，目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围。

虽然开发商方面看好放开二胎后的改善换房需求，但需要指出的是，目前限购紧箍咒仍旧存在。因此，换房改善至少在北京短期内是不会有明显体现的。

学区房地位更加坚固

除了户型结构的差异，二胎对于楼市的刺激还将体现在学区房上。张大伟说，对于二胎家庭来说，相当于每人只花费学区房的一半价格。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈，学区房的价格可能更加坚挺。

“本来，生源有减少的趋势，不过‘单独两孩、‘全面二孩放开后，如果学区房现行政策不变的情况下，生源又会迎来新的拐点，学区房继续变得稀缺。” 赵秀池说，很多家庭买了学区房，原来只是打算给一个小孩读书，等小孩成长之后，就卖掉学区房，买改善型住房，现在买一套学区房可以供两个小孩读书，等于加大了学区房的价值，学区房也会显得更值钱。

“好的学区房，可比大熊猫还珍贵。”赵秀池说，“除了学区房变得更值钱之外，学区房的市场供给可能会出现一定程度的缩减。一个孩子使用学区房后，不再卖而是留着给第二个孩子，这部分本来5-6年就要出售的学区房现在可能变成10年，而优质学区教育资源就这么多，势必会造成市场上优质学区房越来越少。”

人口红利有限

不过，二胎政策的利好似乎也有被躁动楼市提前透支的可能。中原地产首席市场分析师张大伟表示，并不看好二胎放开对楼市的刺激。此前单独二孩放开后，生育意愿并不高。至少到目前为止，单独二孩政策对市场影响并不大。

数据显示，之前实行了几年的单独二胎政策，全国条件满足的一共有1100万对夫妇，截至今年5月只有145万对夫妇向政府提出申请，而最后真正生育二胎的只有80万对，也就是说二胎主观执行率只有8%左右。

北京数据也显示，截至9月30日，北京市“单独二孩”申请数和办证数，分别为53034和48392例，所谓新人口红利并不像想象中那么高。另外，在抚养教育成本越来越高的情况下，二胎虽然全面放开，但未来十几年里，具体执行会怎么样并不乐观。张大伟就表示，有实力生二胎的，即使没有放开政策，也一直没被抑制过。所以单独政策后，增加的生育数量非常有限。

并且，在张大伟看来，放开二胎对改善型需求的影响也要因地而异。一方面，三四线城市普遍都是三房、四房甚至更大的户型，因此改善型购房需求有，但并不是特别明显。另外，一线城市因为生活成本十分高昂，人们的生育意愿并不强烈，放开二胎的影响相对较小。因此，他认为二胎政策放开对全国楼市的影响被高估了。