物业觊觎社区O2O

方王洋 自曾晖 曾慧娟

“双11”后等待快递的日子里，社区O2O又成热点。房地产行业进入白银时代，房企逐渐意识到物业业务中隐藏的价值，并依托互联网，通过打造社区O2O平台，深层次挖掘物业服务中存在的价值。

记者从2015年中国不动产金融论坛上了解到，“社区运营商”是房企最想吃下的一块蛋糕，目前业内已有共识：“居民”将成为地产商的一种重资产，服务本身将逐渐成为地产盈利的主要来源之一，服务能力是地产商的核心竞争力。

物业忙着代收快递

今年“双11”，各大电商可谓赚了个盆满钵满。面对巨大的订单量，不仅快递公司忙得焦头烂额，每日与快递接触的社区物业也是操碎了心。

据了解，目前不少社区物业都提供代收快递的服务。有意思的是，一些物业更将代收快递作为催缴物业费的机会。

“对于迟交物业费的业主，物业会趁着他来取快递时催促他缴纳物业费。催促几次还不交的话，物业就不再帮他代收快递了。”家住方庄一社区的程女士表示。

实际上，在房企不断细化社区服务的当下，帮助业主处理好快递件接收问题，已经成为品牌物业考虑的重要方向。例如，保利物业在前两年就打出宣传语“双十一过后，快递没人收？保利物业来帮您！”的口号。

不仅如此，一些房企已经将快递代收服务融入到产品设计中。考虑到小区安全，方兴、远洋等房企旗下的小区专门设计了快递收纳箱。

“为了让物业工作服务于业主而不打扰业主，我们将物业办公室设在了小区大门外。”金茂物业相关负责人表示，他们还在社区大门入口内设置快递收纳箱，不仅能保证快递物品的安全，还能避免快递员的车辆在社区内行驶。

尚待开垦的“蓝海”

根据《2015全国物业管理行业发展报告数据显示》，截至去年底，我国物业服务企业共10.5万家、管理规模为164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，较2013年均取得了较大的增长。

2015年，是众多房企物业社区O2O落地的一年，但目前物管行业的争夺战才刚刚开始，相信未来会有更多的企业加入其中。

按照方正证券互联网高级分析师张常新的表示，社区O2O闭环一旦形成，可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求，理论上行业没有天花板，有可能发展成一个万亿级别的行业。

光大证券此前也曾预测，物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是“尚待开垦的蓝海市场”。

面对庞大的物业服务市场，众多品牌房企也瞄准该业务，迅速整合资源，试图挖掘其中的潜力。

“房企迅速开发、迅速周转时代已在逐渐过去，市场进入精细化时代。开发商围绕房子提供的服务变得更为重要。”远洋地产开发事业一部总经理陈伟表示，远洋希望能给客户提供的服务，一是围绕房子，如房屋销售、租赁、投资等房屋资产管理；二是针对客户本身，即在房屋这据点之上，满足业主在教育、医疗、养老和社区商业等方面的生活需求。

此外，一些业务也通过嫁接特色资源，为业主提供个性化物业服务。比如长城物业在试行社商云系统定制C2B功能（线下体验、线上订购）时，在深圳两个社区发起库尔勒香梨订购活动，仅4天时间就销售超6000斤。通过这一类采购服务，物业与业主之间建立了更多接触和信任关系。

除此之外，不少物业公司也通过整合旗下资源，为业主搭建社交平台，丰富业主的社区生活。

打通物业和业主

“还要去哪儿找大数据？一个个的社区都在我们（开发商）手里，万科预计有上千个，恒大有上百个，就看怎么聚量。”全联房地产商会创会会长聂梅生在出席2015年中国不动产金融论坛上表示，国内目前有几万家开发商、有超过17万个小区、物业管理面积达到1万多亿平方米，如果这些数据能够聚量起来，将资源盘活，产生的大数据将比阿里更大。

不过，目前大部分社区O2O模式还在尝试中，仍有很多环节尚待细化。有业内人士表示，虽然开发商手中掌握大量客群，但面对大量客户的基础数据，如何准确判断业主需求，建立清晰便捷的服务平台入口，打通业主和物业之间的沟通环节成为社区O2O最大的障碍。

目前，不少房企已经开始设计自己的社区O2O平台，通过移动互联网客户端的软件入口，导入业主和各种商业资源。但这种模式因为技术相对薄弱而遭到诟病。另一方面，部分房企尝试在微信公众号上搭建服务平台，快速响应业主需求。

比如“土豪”恒大就联手腾讯做社区服务。11月17日，港股“马斯葛”宣布正式更名为“恒腾网络”，恒大出资5.5亿港元，占股55%，为第一大股东，腾讯出资2亿港元，持股20%，公司业务方向也由投融资转向“互联网社区服务”。

恒大地产总裁夏海钧表示，恒大旗下运营着400多个社区，每年还在快速增加，而腾讯有最先进的互联网技术和用户群数据库，恒腾网络“做社区”，有望成为最大的社区O2O服务平台。

在恒腾网络的构想中，社区服务将包括物业、家居、健康、金融、教育等多个类别，初期将为社区用户提供订购、物流安排及产品、服务交付等服务。

据恒大内部人士表示，未来12个月将是关键期。但截至目前，在恒大管理的社区中，新公司还未有实质举措。

迈向资本市场

资本市场的眼光也被吸引过来。彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间，随后，资本市场对于物业管理行业的关注度不断提升。申请物业上市的房企在不断增多，万科、保利、碧桂园、中海、恒大等龙头房企都有明确的分拆物业上市计划。

中海物业率先而为。10月23日，中海物业成功分拆上市，是继彩生活之后行业第二家独立上市的物业公司。

今年8月20日，万科物业已经走过了25个年头。处在当下物业管理行业被资本青睐的风口，万科物业无疑面临很大的机会。万科适时提出了全新目标：从今年开始，用三年时间把物业管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米，也就是三年增长7倍。

万科高级副总裁、董秘谭华杰曾说，这是一个野心勃勃的目标。而万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

早在今年上半年，万科就为物业管理部门成立了专门的事业部，并拟定发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。他们开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。万科总裁郁亮表示，万科物业时机成熟之时也会上市。而上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”。

碧桂园也已将物管分拆提上日程。物业管理及社区相关业务，正被碧桂园视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌指出，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，上市目的地首选A股市场，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

眼下，物管公司如何实现资本化，其社区O2O盈利如何持续，仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。

花样年董事局主席潘军表示，彩生活在做的是四大社区、四类应用，包括居住社区，养老社区、商务社区，以及正在探索的社区旅游。如果只是帮社区居民买酱油、买醋，替代性会非常高，他本人最看重的一块业务是综合社区金融，最近彩生活开始跟保险公司推出基于社区的居家保险产品等，未来希望产生一个线下的入口，今年预计金额在15亿元左右。

在竞争对手方面，潘军表示，传统房企靠“钱+资源”生存，主观上不愿意在服务上下苦功，而中介公司如链家等虽贴近客户，但二手房中介普遍“狼性”十足，适合短期销售，不适合长期进行社区服务，未来竞争关键还在“管人”。

市场化竞争号角正式吹响

物业服务长期作为房地产的附属服务，整体市场化程度很低，相应市场占有率也很低。据了解，目前国内有约10万家物业公司，目前还没有一家公司的市场份额超过1%。可以想象，未来的物业服务市场将是一路刀光剑影、腥风血雨。

北大资源物业副总裁徐宁在“新常态下现代物业服务企业‘技术运用+创新思维研讨会”上表示，社区O2O是不是每一个服务企业都要做这个平台？物业公司的兼并收购会越来越多，最终不会有太多家物业公司，只有物业公司拿到一定的市场份额，去做这个平台才有真正的力量。

聂梅生也提醒，社区O2O目前虽热，也有了先行者，但是社区服务没有强大的政策支持、金融支持也不好做，不如从社区养老切入，和社区服务一结合，就会有政策支持。