物业管理企业财务管理信息化策略

陈柳

本文通过分析物业管理企业的财务管理现状，总结了当前行业存在的具体问题，提出了可行的改善措施，并结合专业财务管理信息化平台的应用进行了实证研究。

1.物业管理行业企业财务管理现状

物业管理的好坏，直接影响房地产开放商的市场美誉度。科学的财务管理，则是企业做好管理服务的重要支撑。

物业管理市场的发展形势。在激烈的市场竞争下，当前国内房地产物业的市场格局已较为清晰，主要有两种发展趋势。一种是建管分离，由专营物业管理的独立公司竞争运营；另一种是建管一体，由具有房地产开发商背景的物业管理公司一并承担。前者本地化发展较快，后者紧随开放商营运扩张。虽然国家曾倡导物业市场上的建管分离，但市场发展过程中建管一体的长期存在，既有其合理性，也有着显著的优势。

物业自持企业财务运营的比较优势。纵观业内优秀的物业管理公司，大多数是国内一线开发商的附属企业。相比之下，这类企业具有众多的先天优势。如市场竞争小，获得项目几乎没有成本，具有稳定的市场发展保障；资产品质好，楼盘设计环保、节能，物业设施设备新、维护成本低；人才资源多，母公司房产领域人才储备多，并有成熟的人才引进和培育机制；资金流充沛，有雄厚的企业财源作支撑，资金链流动相对稳定。从财务管理角度而言，建管一体不仅能大幅降低开发商运营成本，增加稳定的租金收入，还可以充分利用固定资产进行再融资，有助于实现利润的最大化。具体表现为，市场上自持物业的企业财务运营整体较为良好，资金流转充分、合理、使用效率高，并重视专业化的财务管理完善资产运营，通过盘活物业资产实现资本保值增值，提升整体资金链的良性平衡性。

物业管理企业财务管理存在的问题。虽然，开发商自持物业后获取了房产的后期运营自主权，但是，由于业务范围的扩增，运营成本也随之升高。市场经营风险与机遇总是并存，如果不能有效解决一系列衍生的管理问题，不仅会阻塞开源的新渠道，反倒会成为资金流失的新缺口，情况严重甚至会危及资金链平衡。经过市场调查分析，当前物管企业财务管理上存在的主要问题有以下几点：

一是思想认识不端正[3]。既不能从建管一体的综合化物业运营企业定位财务管理的作用，也不能从促进子母企业整体资金使用效率、维持财务平衡的角度加强管理。主要原因是企业管理层对财务管理的意识淡薄、认知不足。有的企业是思想不统一，有的则是态度不端正，但都是财务管理失之于松、失之于软的主观思想根源。

二是制度规章不健全。由于物业管理的规章流程与开发销售业务不尽相同，财务管理面临的具体问题较多，受人为因素干扰较大。如外部管理不到位，小区住户、私营业主的费用缴纳不主动、合同票据难执行；内部物业管理不作为，如收账不主动使应收欠款持续积累，使资金恶性循环，报账不及时使信息反馈不清晰、财务状况反映滞后，甚至逃避管理私设小金库，造成资金体外循环等等。这些都集中反映了财务制度上的缺陷和执行力的弱化，是财务工作不规范、不精细的客观原因。

三是人员素质有欠缺。一方面，人员构成不合理，有的来自母公司总务部门，具备一定的财务专业素质，但物业管理实践经验不足；有的来自人才市场招聘，管理经验和专业技能都有待提高。另一方面，能力提升空间小，作为主营业务下游的子公司，母公司的人才培育机制和方向，与其管理实践有一定的错位，致使立足自身培育人才的渠道窄、效果差。财务管理人员专业素质能力发展受限，是导致管理质量效益低下的直接原因[4]。

此外，如果物业公司是由开发商与运营商联合承办、合作经营，开发商的财务管理风险也将进一步增大：一方面，联营合同的盈利、亏损的分担比例无法得到的客观体现；另一方面，开发商的监督机制对运营商的财务管理也起不了太大的实际作用。

2.提高物业管理企业财务水平的可行方法

健康良好的财务管理状况是企业发展的重要基石，抵御外部市场波动和应对内部控制风险的重要保证。对物业管理企业而言，由于其市场收益方式较少、资金流量相对固定，控制运营成本、加强财务管理的需求也就更加强烈。

打造財务信息化管理体系。为适应市场激烈竞争，保持良好的资金效率，必须全方位全过程的管理财务工作，加强成本费用的管理和审计。除提高人员素质、加强制度约束外，依托网络信息技术的快速发展，定制财务管理信息化平台，构建信息化财务管理体系，是使财务管理要求有效渗透企业运营各阶段各环节，实现成本实时监控和反馈的现实途径。

建立健全企业财务制度。在充分的运营自主权支持下，应当通过完善制度法规，构建内部良好的财务治理体系。要从物业公司实际出发，明确财务管理的基本要求，规范收报账流程，精细日常账目核销管理，加强对财务人员的约束管理；要严格奖惩和激励机制，将各岗位财务事宜处理情况纳入个人和部门绩效考核体系，提高员工参与财务管理的积极性和主动性；要建立风险导向型的内部审计机制，在预决算制度下实施全方位的过程审计，提高内部控制制度的执行力，完善企业内部资金监管。这也是科学构建企业内部治理体系的必然要求。

建设专业化的财务管理团队。人处于管理工作的核心和主导地位。在提高企业领导者对财务管理重要性认识的基础上，必须建立一支融合市场、管理、会计、法律、信息技术等相关领域人才的专业化财务管理团队。一方面，要大力引进上述专业的高水平人才，及时扩充到管理队伍中，提升财务管理的专业化水平；另一方面，要确立立足内部岗位培育的有效机制，由于物业管理所面临的会计审计问题的实践性较强，要选拔有经验的优秀员工，交叉换岗、交流任职，为企业储备复合型的财务管理人才，以保持财务管理能力的长期持续提升，切实维护好企业自身的理财自主权。

3.应用金蝶K/3系统实施财务信息化管理的实践探索

作为开放商自持物业管理企业，经过系统分析自身财务管理职能和发展现状，我公司基于金蝶K/3创新平台实现了财务管理的信息化改造。该系统既具有会计信息系统的基本理财功能，又在有效整合企业业务和资源的基础上，实现财务管理全要素、全环节、全过程、实时化的信息管理，能够帮助企业在财务管理上解决了标准化、流程化、精细化等重要问题。

一是促进财务管理规范化。一方面，通过对制度要求和程序的内置设定，有效规范了业务在系统、部门、员工等多对象间的流转操作，避免流程的复杂化，促进了账务的一致性与合并优化，能防止资金支出的错漏与重复，减少了呆账坏账，提高了工作效率。另一方面，使业务管控变得更加清晰，确保了内部管理和对外服务的规范性要求的落实和执行，使企业更加专注于服务质量效益的提升。

二是实现财务管理信息化。借助嵌入在物资、项目、设备、生产、销售等系统的财务管理模块，可以将销售情况、收款情况、动态成本等所有数据信息以电子报表形式直观呈现，准确地反馈财务信息，使企业能快速掌握财务状况，以适应市场的快速变化，科学地制定和调整决策。

三是强化财务监管体系化。财务管理通过信息系统对具体过程、环节的逐一分析和把控，不仅使企业的宏观感知能力更加精确而快速，也使复杂的会计审计制度得以真正实施。系统对项目建设、营销、成本管控等各过程环节的财务信息，都能实时生成文档并自动报送审计部门，从而使企业能够快速实施全过程的会计审计，可以有效应对和化解内部管理风险，为企业的健康可持续发展保驾护航。

综上所述，良好的财务管理对物业管理企业经营发展起着关键作用。实践证明，金蝶K/3创新平台适宜建设、管理、运营三位一体式的综合物业营运企业的财务管理需求，有助于企业实时、全面地掌控物业管理的财务状况，对促进物业管理企业财务信息化具有较大的推广应用价值。

（作者单位：中节能环保（南京）有限公司）