城市经济开放度与房价的相关性研究

作者简介：夏凯丽（1992.12-），女，汉，江苏兴化人，南京农业大学经济管理学院国际贸易学在读硕士研究生。

摘要：通过面板回归模型检验了我国256个地级市房价与城市经济开放度之间的关系。结果发现：城市经济开放水平的高低对房价有个显著的影响，主要是通过影响经济增长、人均收入以及人才流动来影响房屋的供求，从而来影响房价的波动。因此，政府须从房屋需求和供给两方面来调控部分地区过热的房地产市场。

关键词：经济开放度；房价；面板数据

一、引言

自1998年我国出台并执行住房改革以来，城市房价总体上有了一个相当迅速的飞跃，从2004年的1633.80元/平方米增长到2012年的4782.21元/平方米，并以年平均14.5%的速度增长。加入WTO以后，我国利用良好的国际环境，积极参与国际分工合作，对外开放水平不断提高。城市是国家对外开放的平台，吸引了众多外商直接投资。从现有的文献来看，测算城市经济开放度的方法有很多。谢守红（2007）选择出口依存度（出口总额占GDP比重）和资本依存度（实际利用的外资占固定资产投资的比重）两个核心指标来反映本地产品和投资对国际市场的依赖程度，并采用算术平均法求出各城市的对外开放度。世界市场的融合是城市经济开放发展的一个重要基础，加快了城市宏观经济的增长，促进了房价的飞速上涨。王松涛（2010）用贸易量占GDP的比重来衡量城市的开放度水平，发现城市开放度水平对房价是一个正向的显著影响。况伟大（2013）探讨了外资对房价的影响，发现需求环节外资流入导致房价上涨，而开发环节外资流入导致房价下降。

二、数据采集与模型建立

本文将中国256个地级市作为实证研究对象，利用2004年至2012年的相关数据构建静态面板数据模型，应用相关回归方法，从开放经济这一角度来验证房价波动的影响因素。本文最主要的解释变量为经济开放度。对外开放度越高，越有利于吸引国外资本，因此本文用FDI与GDP的占比来测度经济开放度水平。此外，数据还囊括了有关房地产需求与供给两个方面的宏观经济指标。数据来源于中国统计年鉴、中国房地产统计年鉴以及中国统计局官网。本文构建了双对数面板模型解释房地产价格的影响因素，即

lnHpit=β0+β1lnOpenit+β2lnGDPit+β3lnIncomeit+β4lnUnemployit+β5lnPayit+β6lnUrbanit+β7lnSmokeit+β8lnGreenit+β9lnHumancapit+β10lnInternetit+εit

其中，i表示城市，t表示时间；表示影响房价的需求层面的变量，包括人均GDP、人均收入、城市失业率以及财政预算支出；表示影响房价的供给层面的变量，包括城市化率、人均工业烟尘排放量、人均绿地面积、人力资本水平、国际互联网用户数；lnOpenit为经济开放度；εit为随机干扰项。变量定义与描述性统计列于表1。

三、实证分析与结果

1、静态面板估计

利用stata12软件，使用静态面板数据模型中的固定效应和随机效应进行模型估计，结果列于表2模型1至3。模型1是表示需求因素对房价的影响结果；模型2是表示供给因素对房价的影响结果；模型3是需求与供给因素共同影响房价的结果。通过相关检验，我们可以确认模型1至3分别采用随机效应、固定效应、随机效应回归比较合适。在不考虑内生性的情况下，从影响房价的需求层面的因素来看，经济开放度、人均GDP、人均纯收入、财政预算支出对房价的影响是正向显著的，回归系数为正，且都在1%的水平上通过显著性检验，表明随着城市经济开放度的提高、经济发展水平、居民购买力以及政府财政预算支出的增加而提高。失业率水平对房价产生显著的负向作用，失业率与经济增长率具有反向的对应变动关系，失业率越高，经济增长率越低，则导致房价水平相对下降。从影响房价的供给层面的因素来看，城市化率、人均绿地面积、人力资本水平以及互联网用户数对房价有一个显著的正向影响，意味着城市化水平的上升、人力资本水平的提高以及相关基础设施建设的逐步完善可以促进房价的上涨；而人均工业烟尘排放量对房价有一个显著的负向影响，说明环境污染对房价的波动有一个下行的压力，环境污染严重的地区房价相对较低。从需求和供给两方面因素来考虑，各因素（除人均纯收入外）对房价的影响程度普遍减小，此时经济开放度对房价的影响不再显著，且系数为负，因此我们要考虑其内生性问题。

2、二阶段最小二乘法（2SLS）估计

事实上，城市经济开放度与房价变动存在着因果关系，会导致内生性问题。因此，本文以经济开放度的滞后二期作为工具变量进行回归。此外还加入了三个虚拟变量（东部城市=1、海滨城市=1、国际机场=1）作为工具变量进行估计。结果列于表2模型4至6。

在考虑内生性的情况下，房价需求层面的因素影响基本上没有发生方向上的变化，而主要因素经济开放度的影响程度变大了，回归系数由0.02变为0.05，其它影响因素如人均GDP、政府财政预算支出对房价的影响程度也变大了，而人均纯收入、失业率对房价的影响程度变小了。房价供给方面的因素影响部分发生了方向上的变动。经济开放度对房价的影响从正向影响变为负向影响。可能的原因是FDI的流入使人均工业烟尘污染排放量增加，房价受环境污染而下跌。模型6考虑了需求与供给两方面因素对房价波动的影响。在需求因素与供给因素的共同作用下，经济开放度对房价的影响为正，且在5%的水平上显著。

解释变量

四、结论及建议

本文在探讨了城市经济开放度对房价波动的影响因素之后，得出以下结论：城市经济开放水平的高低对房价有着显著的影响；经济开放度主要是通过影响当地经济增长、个人纯收入以及环境因素来间接影响房价波动的；人力资本水平也是影响房价上涨的一个重要因素，越高的人力资本水平意味着越强的社会竞争意识，故而拥有对房产资源更高的占有欲，从而促进房价的上涨。

根据以上的结论，本文提出以下政策建议。第一，要引导海外投资商，尤其是房地产投资商，适当将注意力从东部沿海城市转向中西部地区。改革开放三十多年来，我国吸引了众多海外投资，东部地区尤为突出。海外投资的增加刺激了房价的激增。为了缓解东部地区房价上涨的负面后果，今后中西部地区要加快促进FDI发展的步伐，创造吸引FDI流入的有利环境。第二，今后政府在制定控制房价政策时，更多地应从影响房价供给的方面着手，不应一味地限制人们对房屋的需求。建立一个省际间建设用地指标的交易市场，允许东部沿海地区使用中西部的建设用地指标，这样中西部地区可以得到东部地区更多的土地资金，东部地区的住宅供地规模就可大大增加，减缓房价上涨的程度。第三，加快中西部地区基础设施建设，吸引人才流入。相对于中西部地区，东部地区由于在地理环境、基础设施等方面具有比较优势，吸引了大批的人才流入，造成了东部地区过高的竞争压力，房屋需大于求，加快房价的上涨。中西部地区应完善基础设施建设，制定相关的优惠政策，以此来吸引人才或劳动力的流入，缓解东部过高的房价压力。（作者单位：南京农业大学经济管理学院）

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