泰国房地产 得“客”心者得天下

段一鸣，Fragrant房地产集团首席执行官，缅甸籍华裔，初闯暹罗时段一鸣十九岁，从早期的进出口贸易到现在的房地产，在泰国打拼20余年。上个世纪末出现的那场金融风暴，让他初尝失败的苦涩。段一鸣回忆那场风暴时并没有过多地描述当时经济大萧条的惨状，事实上，他指出透支性经济高增长和不良资产的膨胀是根本原因。保持较高的经济增长速度，是发展中国家的共同愿望。当高速增长的条件变得不够充足时，为了继续保持速度，这些国家转向靠借外债来维护经济增长。但由于经济发展的不顺利，到20世纪90年代中期，亚洲有些国家已不具备还债能力。在东南亚国家，房地产吹起的泡沫换来的只是银行贷款的坏账和呆账，于是，1997年7月2日，泰国宣布放弃固定汇率制，实行浮动汇率制，引发一场遍及东南亚的金融风暴。

那时起段一鸣开始梳理世界房地产行业的发展脉络，与旁人不同的是，他从这个萧条至极的行业中看到了这个市场的发展前景和爆发力。“同时极有发展潜力的行业还有新生物科技、电子信息产业、新能源产业等产业，但对于一介粗人来说房地产入门的门槛最低。”段一鸣轻描淡写。 “得益于合作伙伴的信赖和个人兴趣，房地产事业便在我手上由零开始一砖一瓦垒起来，那时应该是2004年”。他用十年的时间来证明了当时的决定。2014年，段一鸣的房地产帝国——Fragrant房地产有限公司初具规模。

近年来，在大数据时代，财富得以大量聚集的行业需具备“边际成本低”及“规模效应大”两方面因素，在总体利润率极高的电商贸易、电信、能源、交通等行业相比，迈进房地产行业的门槛往往决定着创业者必须拥有极大的资本积累以及长远的战略眼光，事实上，作为传统产业代表的房地产行业被评为最难突破成本与规模瓶颈的行业之一。具体到当今泰国房地产市场现状来看，土地资源管理现状、信贷风险现状、工程建设管理现状、房屋销售现状都决定着泰国房地产资源集中在传统富庶家族手里，并形成一定的寡头垄断现状。作为一个外来创业者，理应自强不息开启事业并推动客观事物的发展。

包括最近中国中央银行降息在内的一系列支持性政策公布后，国民抵押贷款申请将更加容易、房地产市场人气将得到一定改善，有评论分析中国房地产市场的人气改善将会制约泰国房地产市场在2015年的增长。对此，段一鸣持有不同观点——“央行降息对中国房地产行业回温的作用可能不如中国国内一些经济评论员说的那么大。在中国能轻易购置房产的人往往不是着急住房子的人，真正想住房子的人不一定买得起房子。”房产资源往往都在那些希望房子涨价的富人手里，购置房产是一种投机行为，所以央行降息不会是中国房地产市场运作最大的推手。而央行降息的目的也不是为了推动房地产经济，而是由于整个世界的大环境大背景的通货紧缩，世界所有央行都有或者将实施这一举措。再者，中国房地产回温与否对泰国房地产的影响并不大，能购置海外房产的那部分人不会因为央行降息而转去国内购置房产。

泰国房地产发展前景

随着东盟一体化的逐步建成，中国通过对与东盟自由贸易协定实施，推进和东盟的贸易投资发展、打造“升级版”中国—东盟合作的举措，这是泰国房地产经济的SWOT分析中最优的O（opportunity ），而泰国占尽天时地利的地缘优势则是其最大的S（Strengths ）。泰国房地产的前景极为乐观。

1、比较经济

从区位因素来看，泰国在东南亚相当于比利时于欧洲，这是个占尽天时地利的地方。比利时的布鲁塞尔在整个欧洲来说，是至关重要的交通枢纽。从旅游前景来说，泰国又与法国极为相似，不管是风土人情还是自然景观都对境外游客有着极大的吸引力。简单来说，随着东盟一体化的建成，泰国以其独有的地缘优势将成为东南亚的经济龙头，这一股浪潮将催生大量中产阶级，直接带动内需消费。而这部分人就是房地产投资的潜在客户。 在此过程中，段一鸣认为，若是当局能对商品增值税做一些合理降低，让游客能在泰国买到与在法国原产地购买价格相当的香水，让游客能在芭缇雅的游艇上喝到与澳大利亚原产地标价相当的葡萄酒，必然能进一步发挥本国的比较优势，从而助力推动整个泰国的产业发展。

2、雁群效应

在亚洲经济观察署评论员扎鲁·博尼眼中，中国是一个可怕的国家，在整个世界历史上没有任何一个国家的任何经济发展时期能有今日中国的速度。当一个国家积累了大量的资本以后，手持资本的中国人便开始走出国门往海外投资。东盟一体化的建成是腾飞后的大国拉动区域经济、并与各邻国形成互助互利伙伴关系的最直接有效的措施，这必然会形成“雁阵效应”。在东盟一体化的经济阵形中，中国是头雁，以其雄厚的资本迅速将贸易商机辐射到整个东南亚甚至环太平洋地区，以其高效敏捷的经济发展方式拉动整个区域的经贸增长。

3、流体经济

有一个物理定律叫“流体力学”，对于这样的经济现象我们可以套用称之为“流体经济学”。东盟一体化的建成必须依靠交通基础设施的辅助，泛亚铁路以及相关高速公路、铁路的建设将会成为东盟的经济大动脉。其中最直接的表现就是人口流动加大，而人口流动带来的是经济大国的资本转移或者产业转移。日本在经济高速发展时期，将其国内的劳动密集型产业往韩国、中国台湾地区转移。随后十年韩国与台湾等国家、地区经济逐步发展起来，于是劳动密集型产业又被转移到廉价劳动力资源充沛的中国大陆。现在中国经济腾飞了，东南亚国家成为了中国最好的经贸合作伙伴，其中泰国非常特殊，中、泰经贸合作往来密切，却不是中国劳动密集型产业的转移国，中泰之间确实相互建立了一些工业园区，譬如罗勇工业园就汇集了60多家中国著名的企业，但这部分企业转移来泰国的目的大多不是为了当地的廉价劳动力，而是为了向第三国出口时控制关税成本。

从泰国房地产市场来讲，这是最好的时期。市场经济是一个巨大的推手，这是一种大势所趋。得先机者得天下。