浅析借名购房行为不同情况下的效力认定

矫春娜 吴程程

摘要：司法实践中，尤其是在国家加大房地产市场调控的背景下，因借名购房产生的纠纷已成为房屋买卖合同纠纷案件中的一类典型案件。“借名买房”中房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为真正购房人、借名人，被借名之人为名义产权人或出名人。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有的为了规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策；有的为了借用他人资格享受某种购房优惠；也有的为了转移财产以逃避债务。借名购房属于合同行为，在借名购房情形中，需根据不同情况对借名合同的效力进行认定。

关键词：借名购房；所有权；无权处分；效力

一、借名购房行为的不同情形

我国奉行合同自由原则，即当事人在没有违反法律、行政法规等强制性规定及社会公共利益的前提下，可以订立任何内容的合同，并赋予其法律效力。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：

（一）违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房

我国司法实务界通常认为，借名登记的合同在没有违反法律禁止性规定和善良风俗的情况下，应该是有效的。但此处比较有争议的是，如果借名购买经济适用房和其他政策性保障房的效力如何？

首先，需要明确的是什么是经济适用房，经济适用房是指“根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。”经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，要求其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。

在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经济适用房是政府为解决城市低收入家庭住房困难做出的重大举措，此举措对改善民生、促进社会和谐稳定有着极为重要的现实意义。为真正解决城市低收入家庭住房困难户合法权益，故对经济适用房的购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房的行为扰乱了国家对经济适用住房市场的监管秩序，损害了城市低收入住房困难家庭购买和获得房屋的合法权利，一定程度上造成国家资源损失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”

但也有观点认为，购买经济适用房的借名登记合同，不能简单的以违反法律规定而认定无效①。对于是否违反法律、行政性法规以外的规范性文件中的强制规范的合同效力的判断问题，有学者指出，在实践中，当某一合同没有违反法律、行政法规的规定，但违反了行政规章或地方性法规时，法院不能直接将其认定为无效合同，而应当依据《合同法》第52条规定的“损害社会公共利益的合同无效”的处理原则来确认该合同段效力②。

权衡两种说法利弊，本文认为认定借名合同有效更为合理，即借名人为房屋所有权人。尽管本文说法不符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的相关规定，但是由借名人取得房屋所有权符合谁投资谁获利原则。在借名登记的案件中，实际出资人为借名人。当房屋的价值发生重大增值时，由出资人获得房屋的增值利益符合公平原则。相反，如果由出名人获得房屋增值的巨大利益时，违背民法诚实信用原则。其次，由借名人取得房屋所有权，即使借名人不具有购买经济适用房的资格，不符合购买经济适用房的法律条件，也并非无法补救。解决方法是借名人按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关费用，也可最终取得房屋所有权；或者是政府回购经济适用房，再出卖给符合条件的人。借名人最终要按照商品房的价格补交价款，这样一定程度上有利于遏制借名购买经济适用房情形的发生，同时也避免了出名人获得房屋增值后的巨大利益，避免了司法裁判的不公。

（二）违反“限购”、“禁购”政策借名买房对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。

否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）③一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。

但本文认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。

（三）为规避信贷政策而借名买房

信贷政策，指的是中央银行根据国家宏观经济政策、产业政策、区域经济发展政策和投资政策，并衔接财政政策、利用外资政策等制定的指导金融机构贷款投向的政策。规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。

（四）借名购买单位自建房、集资房、团购房此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理等多方面优势，此类借名买房本质上处分的是权利人基于其能够买到单位自建房、集资房、团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，借名购买单位自建房、集资房、团购房的行为人主观上并没有损害第三人利益的故意，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。

（五）房改房问题

房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部

《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。

“李某、陈某乙与陈某甲、张某所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告陈某乙、李某二人原系夫妻，被告张某、陈某甲系夫妻，陈某甲与陈某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告张某身份购买了张某工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于张某名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告陈某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。

二、借名购房行为的启示

住房问题关系国计民生，这既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。随着经济的增长，房价过高、上涨过快、居民收入差异的加大，增加了居民通过市场解决住房问题的难度，也增加了金融风险，如此下去，不仅不利于经济社会协调发展，还会引发社会矛盾，国家各种房地产政策的出台，有利于遏制部分城市房价过快上涨的现象，是一项惠民的重要政策措施，体现了社会公共利益，更有利于缓解社会矛盾，促进经济稳定发展。

因此，在借名购房情形中，房屋虽登记在出名人名下，其为形式上的所有权人，但真正所有权人为出名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。对认定其借名购房行为是否具有法律效力需要具体案情，具体分析，做到公平、公正认定。（作者单位：1.北京德恒（珠海）律师事务所；2.浙江省衢州市柯城区发展和改革局）

注解：

①赵秀梅：《借名登记合同中的法律问题》，《国家检察官学院学报》第22卷第5期，2014年9月。

②苏号朋：《合同的订立与效力》，中国法制出版社1999年版，第285页。

③广州市花都区人民法院“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）。