全球范围经济转型和产业结构调整对我国房地产业的影响

尤嘉

[摘要]受诸多因素影响，2014年我国房地产业疲态显现，其是否能够在宏观大局下顺利转型升级，继续在推进我国城镇化进程中发挥主导作用，还是继续沿着逐步减速的进程前进，是本文所希望能够抛砖引玉、引起思考的问题。

[关键词]经济转型；产业结构调整；房地产

[DOI]1013939/jcnkizgsc201521.084

1全球经济背景

从世界银行统计的数据来看，2013年全球GDP增长率为2.25%，仅高于2001年、2002年、2008年、2009年这四个近两次经济或金融危机形成的谷底年份。2014年世界经济继续呈现分化的发展态势。另据我国国务院发展研究中心的研究，2015年世界经济仍处于危机后的大调整阶段，由于各国内部结构差异明显，世界区域发展更趋分化，但总体有望维持低增长态势。作为2014年发达国家中经济复苏状况最为良好的大型经济体，美国经济增长有望继续维持稳定，虽然劳动参与率短期不会明显改善；欧盟经济将持续长期以来受高失业、低通胀和结构问题的影响，复苏乏力，而欧洲版QE的推出和欧元贬值、西班牙等南欧经济恢复稳定；消费税率提升引发经济增长大幅波动的效应使日本经济在2014年高开低走，2015年该效应已逐渐减弱，预计日本经济将低位增长。新兴经济体表现也不尽如人意：不断下滑的油价和欧美的制裁使2014年俄罗斯全年卢布汇率下跌超过50%，通胀率几乎达到10%，经济增长仅约1%。而其他新兴经济体巴西、印度尼西亚、南非等同期均无法避免走下坡路和衰退的命运。

2014年中国的改革进入到全面深化的新纪元，在这一年里，宏观经济的稳定性和连续性得到保持，宏观调控的思路和方式得到创新，政府通过对经济进行针对性的预调微调，使社会经济的健康发展得到了持续和保证。与此同时，在各个领域推进的改革措施，使改革的红利得到有效释放，“简政放权”等各项举措使市场的动力被激活，提升了经济内涵与质量。据业内人士预计，2015年，在短期内，我国经济下行压力仍会充分体现。在各种刺激消费的政策作用下，国内消费基本能够保持稳定，受全球宏观经济政策调整、美国等大型经济体制造业复苏等因素影响，投资、出口增长幅度减弱。

2我国国内房地产现状

在国内外经济下行压力和产业结构调整双重作用下，一向在中国处于国民经济支柱产业地位的房地产会出现怎样的局面呢？根据国家统计局的数据显示，截至2014年年底，全国70个大中城市房价指数连续已下跌近8个月，房价下跌的城市有68个，全国商品房待售面积62亿平方米，同比增长21%，比2011年增长了1.3倍。此外，2015年1月份的成交量环比12月整体下滑了20%以上，重点城市则下降30%以上。各种数据综合显示，全国楼市调整的步伐远未停止。

3房价上涨的原因

截至2013年6月底，根据国家审计署全国政府性债务审计报告中的抽样审计结果表明，1088万亿元的地方政府债务对土地出让收入依赖程度占比高达37%。房地产业的属性从根本上决定了其资金密集型的性质。使房价迅速上涨的是过量地涌向房地产的社会资金，进一步演化成经济的结构性难题，部分实体经济部门资金供应的缺乏便是其中的突出表现之一，导致的结果除了经济下行能力的增加外，还包括新动力和社会产出的降低；与此同时，也导致全社会存量金融资产被盘活的进程非常缓慢，以及金融市场阶段性的流动性紧张，趋利资金也在巨大的房地产财富效应刺激下不断地注入房地产市场。与房地产市场虚假繁荣高度相关联、使宏观经济金融潜在运行风险增加的，还有快速增长的地方政府债务。

4房价上涨的影响及现状分析

4.1房价上涨的影响

国内各界人士分别从不同层面分析持续高企的房价对经济的负面影响，其中最主要的影响之一就是对收入分配的影响。有学者著书论述，中国通过近几年的不断努力，刚刚才取得贫富差距的缩小局面正在被涨声不断的房价抵消掉。而且，随着人均可支配收入的增加，房价的增长似乎越快。根据国家统计局公布的收入来源，国内各阶层主要收入包括工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入和自有住房折算净租金五项，房价上涨至少可以增加持有者的财产净收入和自有住房折算净租金。因此，经济学教科书对于资产价格上涨加速收入分化的原因，是这么解释的：中国高收入阶层收入的主要组成部分是经营净收入和财产净收入，此外，才是他们与其他社会阶层同样拥有的工资性收入。这就可以解释资产价格的上涨进一步加速了各阶层收入的分化。

从中国人口基数大、人均资源稀缺（包括土地与住房资源）的角度来看，非常有必要大力提倡理性经济的住房消费观念。同时，房地产市场的非理性繁荣，不可避免地加重社会财富分配不公，实体经济经营不振，从而降低社会经济活力。阻碍宏观经济的稳定增长。比如“税收”效应，源自过快上涨的房价，并且变相刺激房地产市场，造成泡沫式虚假繁荣等，如果从这些观点进行推断，让房价回归理性是房地产市场从非理性的极速扩张向相对平稳的阶段过渡的必由之路。

4.2房价上涨后的现状分析

2014年第四季度国内一些城市房地产市场出现的些许回暖迹象难以改变自2014年初以来全国范围内的房地产市场调整，它完全属于市场自发行为，深刻地反映出房地产市场运行存在的巨大风险，也表明了房地产业继续较快增长的不可持续性。基于此，不远的将来不得不面对的境况之一是国内房地产市场逐步失去它在很长时间里在整个国民经济体系中的重大影响力。除非能够在加快保障性住房建设和全面推进城镇化进程等国策的过程中，挖掘新的经济增长点，以进一步发挥房地产对经济增长的拉动作用。通过保障性住房既能够改善民生，也能够促进经济较为良性增长，其中也包括对宏观经济将起到积极正面影响的棚户区改造投资等重要民生工程。人均可支配收入的提高、全民受教育程度的提升、人们对精神方面的需求程度不断提高、人口寿命的延长和老龄化阶段的到来，使文化、旅游、教育、养老、医疗、体育等消费及服务进入快速发展期，相关的地产也面临着巨大的发展潜力和空间，政府应适应居民需求结构的变化，采取政策措施，促进这些民生领域与房地产市场的协同发展。此外，通过科技与房地产的相融合，用高端、创新科技改造房地产市场，并通过互联网促进房地产融资、开发、消费和服务，带动经济增长。

5结论

综上所述，在全球经济转型和产业结构调整的大环境下，国内各级政府所能做的，应该是选择恰当的时机推出正确的房地产市场引导措施，沉着应对房地产市场回调将给整个市场带来的短期震动，并且尽量使回调过程平稳缓和。同时，通过出台相应政策鼓励房地产市场转型，促进产业结构优化升级，将更多的政府资源用于营造良好的国内外政治、经济环境，改善社会民生，通过简政放权，激发民间创业热情，寻找新的助力点推进国内房地产市场的健康良性发展。

参考文献：

[1]项峥应加快调整房地产利益关系[N].经济参考报，2014-01-07

[2]徐洪才中国2015：经济形势分析、展望与建议[N].经济日报，2015-03-25

[3]黄志凌世界经济增长与新科技革命[N].人民日报，2015-03-03.

[4]倪鹏飞住房将从卖方市场进入买方市场[N].经济参考报，2015-01-09