物业专项维修资金管理使用中存在的问题和对策分析

姚媛

摘 要：住房专项维修资金的设置是我国当前优化住宅物业服务，保障房屋公用部门正常维修的重要设施。我国专门出台了相关管理办法以规范专项维修资金的使用与管理。随着实施时间的延长，一些问题和弊端在住房專项维修资金的筹集、使用和管理过程中逐渐显现出来。文章围绕物业专项维修资金管理与使用问题进行探讨，分析了资金使用管理过程中存在的问题和缺陷，并提出改进建议。

关键词：物业；专项维修资金；管理使用；问题；对策

引言

随着城市化建设水平的不断提高，人们对居住环境的要求越来越高，住宅物业管理的精细化程度和规范化水平与日俱增。住宅建筑在长时间使用过程中，受客观条件或人为因素影响会发生不同程度的损坏，给业主或用户的正常工作生活带来很大负面影响。在过去，住宅建筑公用设施、公用部位的维修由于责任不清、资金来源等问题一直是住宅维修的难点。为妥善解决这一问题，我国于2008年出台了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），对住宅公用部位、公用设施的维修、改造问题进行了明确规范。《办法》实施几年来，在优化住宅物业管理服务、提高住宅保障水平方面发挥了巨大的促进作用。但在实际工作中，也遇到许多问题和困难，影响了住宅专项维修资金的高效使用。

1 当前我国物业专项维修资金管理使用面临的困难和问题

1.1 住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施，各地政府投入大量资源，采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广，有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节，还存有如下问题：一是和商品房建设速度相比，维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕，专项维修资金才刚刚开始收缴，还有的小区销售时间段跨度很大，在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来，在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响，比如行政命令或人情的原因受到减免，导致应缴纳的专项维修资金严重不足额，影响了住宅维修、改造工程的顺利实施，给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后，应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%，未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题，它们的存在，严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理，必须下大力气解决。

1.2 住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

住宅专项维修资金使用阶段存在的问题主要包括以下两个方面：一是专项资金使用申请难以获批。在实际工作中，许多住宅出现质量问题，需要维修，但业主在申请使用专项资金时遇到各种各样问题，申请成功难度很大。这无疑降低了专项资金的使用效率。之所以会造成这个问题，主要是因为住房专项维修资金收缴不全，居住在同一小区或住宅楼里的业主有的缴纳了有的没缴纳，如果使用这笔资金，势必会损坏缴纳资金的业主利益，这就给管理部门决策造成了很大困难，进而制约了专项资金的使用申请。还有部分是因为物业公司或资金管理单位人为的设置困难。此外，业主对于住宅专项维修资金本身和使用申请相关程序和细节的不了解，甚至是不知道，也是造成专项资金使用效率低下、申请困难的一个重要原因。而当前造成住宅专项维修资金使用难的另外一个重要原因是由当前住宅专项维修资金使用机制造成的。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，没有成立业主大会的小区，要使用住宅专项维修资金，必须由业主或服务机构提出建议，经三分之二以上的业主同意后方可向资金管理部门申请。如果已经成立了业主大会，由业主大会审核通过。但在实际生活中，同一小区内业主相熟的程度很低，互不认识的情况大有人在，三分之二以上的人数要求难以达到，从而使得资金使用申请难以通过。二是专项资金的违规使用现象严重。由于缺乏严格的监管措施，住宅专项维修资金往往会被违规挪作它用。

1.3 住宅专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在房屋销售时筹集的房屋专项维修资金额度有限，随着房屋维修次数的增多，剩余资金越来越少，无法继续承担住宅维修的使用需要。为保证后续房屋维修使用需要，就必须在适当时机开展专修维修资金续筹工作。当前许多业主对住房专项维修资金的关注度普遍不高，而相关资金管理单位使用专项维修资金情况透明度较低，使得广大业主缺乏对专项维修资金续缴的积极性。专项维修资金后续无力，而住宅维修又不可避免，这就导致业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的纠纷频发，不但滞缓了房屋维修，影响了房屋正常使用，还给安定和谐的社会氛围带来负面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

为扩大专项资金来源，保障越来越大的住房维修需要，国家出台文件，允许业主大会、售房单位或主管部门在符合相关规定的前提下，使用住房专项维修资金进行存储和购买国债活动。但由于管理制度自身的缺陷，导致以此方式盈利的利润远远低于通货膨胀带来的损失，致使专项资金发生贬值，加剧了住宅维修专项资金的紧张程度。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1 建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

作为一项国家决策，住房维修专项资金的使用与管理必须有坚实完善的法律制度予以保障，在资金的支出、投资、预算、收入、政府采购等环节设立专项法律，对各道环节中的行为进行监督管理。法律体系的建立，要注重两个方面：一是要对专项资金监管的范围和职责进行明确。二是要不断提高监管水平，要充分利用信息化等现代科学技术为资金监管提供服务，促进监管效率的提升。三要注意完善专项法律法规制度，制定专项资金使用和监督管理的细则办法，确保宏观制度和基层实际有机结合到一起。

2.2 强化业主维权意识

住宅维修专项资金是维护业主利益的重要途径。要推动专项资金的高效使用，首先就要求广大业主具有高度的维权意识，在遇到需要使用专项资金的情况时，能够按照法律规定主动争取自己的合法权益。业主要积极学习、了解住宅专项资金使用管理方面的详细情况，积极参与业主大会等业主权益代表机构，通过合法渠道表达自己的意愿，并促其依法实现。

2.3 将住房专项维修资金监管落到实处

要落实审计监察部门对住房专项维修资金使用管理的监管力度，明确住房专项维修资金使用管理的法律程序和操作办法。完善资金使用管理运行机制，实行阳光行政，提高住房专项维修资金使用管理透明化水平。

3 结束语

综上所述，要保障物业专项维修资金制度的顺畅运行，必须要对管理主体、缴交主体进行清晰、明确的界定，根据我国实际情况科学设计专项资金的使用管理规则，确保专项资金来源稳定，管理有序，使用安全高效，充分发挥出为业主服务的积极作用。

参考文献

[1]任纪红.住宅专项维修资金存在的法律问题分析[D].河南大学，2010.

[2]张小军.我国住宅专项维修资金制度的运行困境与制度完善[D].西南财经大学，2012.