基于农村地籍调查的土地利用状况研究

娄彤彤 罗传文 韩吉烨 姜士辉

摘要 根据已有地籍档案数据，采用全解析法进行地籍测量，调查五林镇村庄、独立工矿、风景名胜及特殊用地等建设用地内部每宗土地的界址、范围、地类和面积等利用状况，以及土地的所有权和使用权状况，形成资料、图件、表册等调查成果。对地籍档案数据进行数字化建设，形成地籍档案数据库及其管理系统，并在此基础上对牡丹江市五林镇城镇土地利用现状进行分析，指出当地土地利用管理中存在的问题并提出改进建议。

关键词 地籍调查；土地利用；五林鎮

中图分类号 S29 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2015）27-270-02

Rural Land Use Based on the Cadastral Survey—A Case Study of Wulin Town in Mudanjiang City

LOU Tong-tong， LUO Chuan-wen*， HAN Ji-ye et al （Forestry School of Northeast Foresty University， Harbin， Heilongjiang 150040）

Abstract According to the existing cadastral file data， the full resolution was used to conduct cadastral survey. The parcel boundary， scope， and area of utilization， land ownership and use rights situation of village， independent industrial and mining， scenic spots and special land of Wulin Town was investigated to form data， maps and lists results. The construction of cadastral archives data was carried out， cadastral archives database and its management system was formed. On the basis of this， the land use status of Wulin Town of Mudanjiang City was analyzed， existing problems in land use management were pointed out， improvement suggestions were put forward.

Key words Cadastral survey； Land use； Wulin Town

1 测区介绍

黑龙江省牡丹江市阳明区五林镇隶属牡丹江市阳明区管辖。位于牡丹江市东北部，濒临五虎林河，西与海林市柴河镇毗邻。牡佳线铁路通过镇内（设乘降所）。镇政府驻地距牡丹江市37 km。五林镇辖区地处五林河下游两岸，总面积219 km2，耕地面积0.72万hm2。

2 基础资料

（1）控制点3个，作为测区图根控制起算点。

（2）测区内1∶10 000遥感影像图。

（3）牡丹江市国土资源局提供的档案权源和铁路权源材料。

3 技术与方法

3.1 土地权属调查

3.1.1 街道、街坊与宗地的划分。调查区范围共划分为3个区域：阳明街道、前进街道、新兴街道。区编号为“231083”，街道编号为“103”，街坊编号为“001”～“009”。

3.1.2 权属调查实施。

首先核对了土地使用证号及所有权人姓名、身份证姓名和号码及与土地相关的其他权源材料；用地权利人无法提供权源材料的，由牡丹江市五林真提供土地登记卡或审批表、宗地图复印件。对于机关、企事业单位，由单位出具权源材料及法人代表身份证明。

3.2 地籍图测绘

3.2.1 图根控制测量[3]。

图根点采用GPS动态测量（RTK）方法进行布设与施测。使用观测首簿选择覆盖观测区域内3个（含）以上已知点大地坐标及对应的直角坐标求解坐标转换参数，参数求解采用不同基准点的匹配方案，选择残差小、精度高的参数应用。基准站架设在已知点上，输入基准站的已知直角坐标，中央子午线经度为129° E。移动站到另一已知点进行坐标检查，坐标限差符合《地籍测量规程》要求，方能进行图根点测量。为尽量减少RTK测量的精度损失，宜采用脚架架设GPS接收天线，以提高接收天线的对中精度。在利用每一个基准站施测图根点前后均应用已知点进行检核，并提交检核点坐标及检核较差。图根点应重复施测，基准站架设在不同的已知点上或架设在同一个基准点上不同的时间段对图根点进行二次测量。共布设了297个图根点，对图根点有选择地进行了埋石或在固定处镶入钢钎代替埋石。

3.2.2 地籍细部测量。

数据采集使用南方全站仪极坐标法进行全解析法作业。采集的内容为界址点和地物要素，街坊外围全部界址点，街坊内部明显界址点。采集数据时均在图根以上控制点设站，测距均不超过150 m，杜绝由不同线路的控制点对间距很短的相邻界址点进行测量。对于街坊内部困难地区，界址点和地物点用支导线方法测量，总长不超过100 m，且边数不超过3条。在支站前重新进行了定向工作，并对支站点进行了检核，合格后方进行使用。极个别外业无法采集到的隐蔽界址点和部分地物要素点采用量距解析、距离交会、支距等方法，据实测元素按相应公式解算出坐标。检查点坐标闭合差均小于4 cm，并做了测站检查记录。

3.3 数字化成图 分为以下3个步骤：

（1）将外业采集到的数据，传输到微机里，用南方CASS城镇二调版测图软件对所传送的信息编辑成图。首先以街坊为单位进行地籍总图的编辑工作，绘制和整饰严格按“图式”进行。

（2）地籍分幅图成图比例尺为1∶500，按50 cm×50 cm矩形分幅。图幅编号以西南角坐标编号，X坐标在前，Y坐标在后，以km为单位取至图上10 m。由于比例尺太大，一幅图范围小，具有代表性的单位及团体极少，故此有的图名图幅编号代替。图幅外的注记整饰有图幅号、四角坐标、接图表、测图单位、比例尺、责任表、图式规定的坐标系、执行图式、测图日期等项说明。

3.4 数据库的建设

将南方CASS城镇二调版外业测绘软件编辑的数据文件和图形文件经数据导出和导入检查处理后，形成shp格式文件，再利用ArcGIS下的数字测图子系统南京国图软件建立数据库。数据入库后，应将数据库生成成果与地籍调查成果进行对比检查，如界址点坐标、宗地面积、统计汇总表等，以保证建库数据的唯一性和一致性[4-6]。

4 结果与分析

该研究中共形成宗地2 132宗，面积1.95 km2。其中：商服用地为0.01 km2，占测区总面积的0.52%；工矿仓储用地0.21 km2，占测区总面积的10.62%；住宅用地0.98 km2，占测区总面积的50.38%；公共管理与公共服务用地0.05 km2，占测区总面积的2.47%；交通运输用地0.70 km2，占测区总面积的35.97%；水域及水利设施用地为0。牡丹江市五林镇各街坊土地权属结构情况参见表1。

5 问题和建议

近年来，牡丹江市五林镇测区范围在土地资源的合理开发和利用方面成绩尤为突出，在土地资源的开发利用方面切实做到了生态先行、统筹兼顾、因地制宜的3项基本原则，使各地区土地资源都得到最佳、最合理的开发和利用。

而在土地利用方面，一方面，牡丹江市五林镇政府及土地管理部门加大土地管理力度，完善土地管理机制，实行严格的土地审批制度，坚决杜绝和重点打击未批先建、少批多建等违法、违规用地行为，维护了正常的土地利用秩序；另一方面，大力开展土地开发、复垦、整理等工作，确保农用地占补平衡和市政府下达的耕地保护指标。

5.1 城镇土地资源利用存在的问题

测区范围内在土地资源开发、利用、管理等方面取得一定经验的同时，也存在一些问题，主要体现在以下7个方面：

（1）由数据分析可知，在各类用地中，交通运输用地所占的比例较大，由此可以看出牡丹江市五林镇的路网比较密集。

（2）由于该研究中城镇住宅用地有一部分是住宅与办公、住宅与商业等综合用地，所以从统计结果上来看，城镇住宅用地所占比例相对较高。

（3）从各类土地的区域占有比例上看，城镇住宅用地主要集中在市区，而工矿仓储用地主要集中在城市外围。由此可以看出，牡丹江市五林镇的土地利用规划比较科学、合理。

（4）住宅小区占地面积逐年较大幅度增多。随着城市平房区改造及城市人口逐年增多，城市住宅面积增长迅猛。

（5）工业用地面积逐年增加。 牡丹江市加大经济开发区的建设力度，工业用地面积呈逐年增加状态。

（6）耕地面积逐年较大幅度减少，建设用地面积则逐年较大幅度上升。测区耕地面积减少过快，而建设用地则增长迅速。这就要求要加强土地管理力度，进一步完善土地管理体制，使土地资源得到合理的开发和利用。

（7）未批先建、少批多建等违法、违规现象仍然存在。随着经济建设的快速发展，牡丹江市五林镇建设用地发展迅猛，集体或个人建厂、建房等数量急剧上升。因此，非法建设用地、未批先建、少批多建等违法、违规现象也经常出现。这就要求各级政府及土地管理部门要进一步加强土地管理力度、完善土地管理机制，实行严格的土地审批制度，坚决打击未批先建、少批多建等违法、违规现象，维护正常的土地利用和土地管理秩序[7]。

5.2 保障城镇土地资源可持续发展的对策建议

近年来，牡丹江市五林镇在土地资源开发、利用、管理等方面成效显著，为牡丹江市五林镇的经济建设做出了巨大贡献。然而，土地资源的保护、经济建设的发展、生态环境的优化等相互间的协调发展、共同提高将是一个长期持久性的工作，就牡丹江市五林镇节约用地，保障社会经济可持续发展提出以下建议：

（1）珍视土地资源，合理利用土地。土地是宝贵的不可再生资源，要按照土地利用规划、严格执行国土资源等相关文件，在投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活设施用地所占比例等指标上严格把关，使各项目区启动多大面积就按期按要求建成多大面积，提高土地利用率。

（2）要协调好土地资源的开发、利用与经济建设、生态环境三者之间的相互关系。要做到三者协调发展、共同提高，不可偏废，以保证牡丹江市社会经济可持续稳定的发展。

（3）规范用地管理，加大土地执法监察力度。要加强土地管理力度，完善土地管理法规，打击非法用地，营造良好的土地利用、土地管理新秩序。

（4）加强基础队伍建设，进一步推动信息建设。特别是地籍队伍的建设与人员的相对稳定，加强信息化方面的学习，掌握相关的数据库技术与信息系统软件的应用，真正使地籍工作能够“展现现实，运用资源”，充分发挥其基石作用。

（5）进一步强化“以图管地，以证用地”理念。进一步细化审查制度，充分利用第二次城镇土地调查成果为用地管理、基本农田保护服务。在日常土地变更调查中，坚持“月清季累，半年预报，年终汇总”的工作制度，保持地籍资料的连续性、现势性，确保“图件、数据、实地”相一致，为实现“对内以图管地，对外以证管地”打下坚实的基础。

（6）作为实现可土地资源的可持续利用的重要措施和途径，土地规划利用工作的意义重大。通过土地整理规划使得城镇土地布局更加合理，利用合并或重组的地块，可以增加绿地、广场等公共用地，或用于拓宽道路、增加基础设施，在整体上改善城区内土地利用结构，美化城市环境[8]。

参考文献

[1] 曹艳，史卫锋.城镇地籍调查有关技术问题探讨：以陕西省府谷县城镇地籍调查为例[J].价值工程，2013（25）：23-26.

[2] 赵振宇，田金信.城市土地利用的问题分析与对策研究[J].建筑管理现代化，2004（5）：89-93.

[3] 杨曼曼，范乃英.郑州市经济技术开发区土地动态遥感监测分析[J].中国农学通报，2012（2）：145-151.

[4] 吴家付.城乡一体化地籍信息系统研究与设计[D].西安：西安科技大学，2009.

[5] 陳苏球，许永标.关于城乡地籍一体化建设管理的思考[J].浙江国土资源，2011（8）：123-128.

[6] 赵海鸽.周口市城市土地集约利用研究[D].乌鲁木齐：新疆农业大学，2013.

[7] 曹艳，史卫锋.城镇地籍调查有关技术问题的探讨：以陕西省府谷县城镇地籍调查为例[J].价值工程，2013（12）：139-142.

[8] 罗恒.城乡一体化土地调查数据组织研究[D].西安：西安科技大学，2012.