基于租售比的不同层次代表城市房价合理程度研究

陈茜

摘要：房价合理与否一直以来是人们关注和讨论的焦点，文章以广州作为一线城市代表、杭州作为二线城市代表、南宁作为三线城市代表，通过租售比这一指标来分析不同层次城市的房价合理程度，首先得出我国合理租售比区间，然后分别对广州、杭州、南宁的房价合理程度做出判断。

关键词：租售比;房价;合理程度

住宅所有者可选择出售或出租住房，选择前者，让渡住房的价值和使用价值，可一次性获得住房的交换价值;选择后者时，房主所让渡的是住房的使用价值，并逐步实现住房的交换价值。售价与租金虽是两种不同的价格形式，但两者都是以同一住房的价值量作为计算基础的。租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，或者是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比是国际上用来衡量某地区房地产市场运行良好与否的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300，即在正常市场情况下，买一套房后将其出租200～300个月即能收回全部投资，那么这个房子的投资就是划算的。这一比值越高，说明房价中的投资需求越大。因此租售比这一指标代表的是真实的住宅服务供求关系，常用来反映住宅商品房市场价格与真实价值的偏离程度。

租售比这一指标是从投资收益率角度来判断房价水平是否合理，这一指标更能反映一个城市真实的住房需求，租售比也是反映住房投资空间大小的重要指标。

一、我国合理租售比区间

从买房者的角度来看， 所须支付的费用有：一次性支付房价、必须支付房屋的维修费、保险费、房产税等费用加上利息的损失。从租房者的角度来看，所须支付的费用有：按月交纳租金，即在整个房屋使用寿命期限内应为租金与利息之和。那么，只有当租房支出的总费用和买房支出的总费用相等时，消费者才会认为两者相当。因此，从经济学角度看，确定合理的住房租售比的原则是：住房的寿命期满时，选择购房所需全部费用（用A表示）等于选择租房所需支付的全部费用（用B表示）。

假设一套住房的建筑面积为S/m2;银行存款利率为i ;住房价格为P元/ m2·建筑面积，月租金为R元/m2·建筑面积;房屋使用寿命为n年;房屋中所含地价的系数为k。

（1）

考虑到在购买二手房時买方所需缴纳的费用在全国范围内是大同小异，因此，一、二、三线城市的合理租售比之间差异并不明显。在购买二手房时，买方需交的费用包括契税、印花税、交易税和中介服务费等。其中契税，购买面积在144平米以下为1.5%，面积在144平米以上为3%，若是家庭唯一住房面积且面积小于90平米则为1%，考虑到本文中采用人均居住面积与家庭人口数的乘积作为单套住房面积，家庭人口数取3，那么面积不超过144平方米，故取契税为1.5%，交易税率为0.8%，印花税率为0.025%，中介服务费取3%，综合税费j=5.325%;保险费率和维修费率一般为房价的0.2%和0.1%，故α=0.3%。那么，从2003年～2014年，一年存款利率水平区间为2.25%～4.14%，取房屋使用寿命为n=70年，房屋中所含地价的系数k=0.8，根据式（1）可得，我国合理租售比的区间应为1：195～1：291。

二、不同层次代表城市平均租售比分析

本文选取一线代表城市——广州，二线代表城市——杭州，三线代表城市——南宁为实例，说明不同层次城市的租售比和合理租售比的对比状况，表1为我国2003年～2014年不同层次代表城市的实际租售比。

由表1可知，从租售比来看，自2003年至2014年，一线代表城市广州实际租售比从2010年开始低于1：291，存在明显泡沫，房价偏离合理水平;二线代表城市杭州实际租售比从2007年开始低于1：291，出现明显泡沫，说明杭州房价从2007年开始偏离合理水平;三线代表城市南宁实际租售比则从2003年～2014年泡沫相对较小，且2003年～2006年实际租售比高于1：195，说明南宁2003年～2006年的房地产投资价值被低估。

三、结语

通过广州、杭州、南宁三个不同层次代表城市的租售比分析可知，三线城市和一二线城市比较，房价相对更合理，而一线、二线城市房价相对不合理程度更高，说明可能存在投资过热、商品房积压等现象，不利于房地产市场的健康发展。从长期来看，坚持对于房地长市场的合理调控有利于促进经济社会的发展。

参考文献：

[1]李金甜.商业地产投资的租售比评价方法分析研究[J].南阳理工学院学报，2014（02）.

[2]张钦钦，闫弘文，刘玲玲.基于合理租售比的青岛市住宅市场分析[J].中国房地产（学术版），2013（02）.

[3]曹振良.房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003.

（作者单位：广州工程技术职业学院 财经与管理系）