关于我国公共租赁住房体系运行机制的讨论

斯琴高娃

摘 要：随着我国的社会和经济的飞速发展，当前的住房问题越来越受到社会大众的关注。在国家提出公租房概念后，如何更好的在政策的指导和战略目标的基础之上，更好的运行公共住房租赁体系是一个值得相关部门思考的问题。本文从国家政策和如何在探索公租房运行体制的道路上创新思维两点对公租房的运行机制展开讨论。

关键词：公共租赁；住房体系；运行机制；公租房

一、我国公共租赁住房政策

2010年我国住建部出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，在这次政策中第一次提出了公租房概念。2011年和2012年也相继发布了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》和《公共租赁住房管理办法》，在“十二五”纲要中则明确了对公租房的要求和运行机制。将住房重点放在公租房，逐步完善使其成为保障性住房的主要组成部分。如何更好的使公租房逐渐发展成为保障性住房的主体，并且能够长期的运转下去，是一个值得各地方政府思考的问题。各个地方的政府理应正确的认识到国家对于发展公租房的战略目标，解放思想，转变传统的封闭思想，发展创新思维和创造性思维，不断的探索有效科学的运行机制和创新运行机制，在实践中创新改革。

在《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中明确的要求“坚持政府主导政策扶持，引导社会参与；坚持加大公共财政投入，同时发挥市场机制的作用”。这是国家扩大内需、创新改革的战略意图。同时这也是改革创新的必走之路，发展公租房运行机制应当坚持以政府政策为指导，以人民的利益为最终目标，充分利用社会各界的人力资源和物力资源，发挥市场机制在资源配置中的作用，实现资源的充分的配置，不断的创新管理模式。公租房是为了解决部分公务人员由于各种原因无法住在经济房和廉价房。公租房的本质就是房子只租不售，作为公共物品，公租房提供的不单单是居所，还包括了与其配套的各类服务和条例。而当前公租房体制存在的问题是部分人员低价租赁公租房再次高价出租进而赚取差价，另一方面，公租房的房屋所有方可以为公共机构或社会个人，而我国的国情导致公租房归“公”的想法根深蒂固。这在一定程度上阻碍了公租房的发展。随着社会和经济的快速发展，当前我国的行政管理体系逐渐在朝着公共服务方向发生转变，削弱公租房房屋归属方为国家的思想。建立以市场来调节机制、具有一定公益性的公租房体制。

二、探索和创新公共租赁住房体系

2.1将主导权交给地方政府

在宏观上，是由政府对公租房政策作整体的战略上的规划，而在微观上是由地方政府具体落实的。如今我国的情况是地方政府没有任何具体的供给决策权，决策权是掌握在上级部门手中的，地方政府只是对上级政府的决定进行实施和分配。分配方式为“自下而上”的逐级分配，导致最需要公租房的基层的人员往往供不应求，同时也挫伤了地方政府的积极性，造成“供需脱节”的现象。

最了解对公租房的迫切需求的人群的部门非地方的基层政府莫属。同时也最有权利出声的部门。前人的经验告诉我们发展保障性住房最基本的一点就是要保障公租房的覆盖面积。明确范围，精确收集相关数据资料，合理评估供给数量，进而实施建设.这项任务的实施只有地方基层政府的领导也是不够的，还需要地方人民的积极配合和投入。例如以地毯式排查方式对城镇登记人员的已有住房情况、家庭收支情况进行详细的了解、同时对于政府的做法也可以存在不同的声音。要可以接受来自社会各界的不同的声音，意见应当得到被发表，地方政府在进行思考后也可以将来自社会各界的意见纳入其中。

在宏观上，国家在统一安排时应当充分的考虑地方政府的行政能力和财务能力。在划拨财政资金的同时更多提供政策上的优惠。充分的调动地方政府的积极性和能动性，从根本上避开公租房和社会大众的公众需求错位之间的供不应求现象。让公租房真正的发挥其作用，给有需要的人提供便利，防止落入部分被利益熏心的人用作商业用途来谋取私利。

2.2合理利用結余资金，实现互济

当前公租房体制面临的最大的问题就是对公租房的建设资金投入严重不足的情况。现如今的公租房的投入建设资金大部分是由国家政府来进行投资和财政投入，但是广大社会民众对公租房有需求的人数远远大于所供应的公租房数量，公租房的建设远远跟不上需求量。这是因为公租房的建设资金来源过于单一，公租房的资金大部分来源都是政府的财政投入，资金严重短缺。在2011年国家政府对于各类的保障性政策资金补贴仅为所需资金的10%，而实际上剩余的90%是由地方政府来进行筹集。虽然近些年来兴起的房地产信托基金等等由政府和企业共同合作的模式从而减少财政压力。然而事实上是在这些合作中政府扮演的角色是“借款方”，在合作的本质其实还是由政府出资。

通过前十几年的实践我们可以发现，在保障民生、促进人们生活品质提高方面，住房公积金有着十分巨大的作用。在房地产商大力的炒热房价的今天，许多的中低层工薪阶级都买不起房子，这直接的让住房公积金堆积在银行系统中，无法发挥它本身的作用和价值。有调查显示，直到2012年的年底来看，住房公积金的累积额（也称结余量）已高达9000亿人民币、这些资金都是囤积在银行当中的。如果这些资金能够用于公租房建设资金投入和公租房项目周转运营的话，就可以更好的发挥其保障性的本质，真正意义上体现社会公平。为此，有相关部门人员已表态会将公积金的结余资金很好的运用到公租房的建设和运营，从而降低国家的财政负担和更好的促进人民的基本住房利益得到保障。

2.3利用公积金结余部分要注意的三点

因为资金数量庞大，来源更为稳定和成本相较低廉的优势，使得住房公积金的结余资金用来投资公租房建设具有非常的优势和好处。但是从当前的实践来看，这类创新举动也有值得注意和考察的部分。第一，政策上存在一定的风险。虽然有明文条例支出公积金增值收益可运用于公租房建设，但是是否可以使用公积金的结余资金这一点尚未有明确的指导。第二，一旦公积金的结余资金用于投入公租房建设的话，公积金缴保人的利益会受到一定程度上的损害，这是毋庸置疑的。关于这一点，政府应当在政策上给予充分的优惠，在确保增值的情况下，购买公租房产权将其转入公租房运营。第三，公租房只租不售的特点对于融资安全和资金收益方面也存在一定的干扰。在这点问题上，政府应当在充分借鉴国外的经验对公租房体制进行创新改革。

2.4将政府和社会合理的融合供应公租房

目前我国存在大量的商品房，除了有空置房外，还有大量的二手空房，部分由个体户所有，以租赁的形式和房价升值的办法在房业市场中赚取利益，这类做法是充分的由市场机制来进行调控的，模式成熟化。公租房机制可以由政府和个人混合供应，例如：政府提供一定的激励机制，促进个体户将其商品房租赁给政府，政府统一改造后加入公租房体系，或者是在财政上给予一定的优惠政策，个体户自行改造商品房以达到公租房的出租标准，由政府提供租金差额。

地方政府应当成立一个专门用来监管和运行公租房体系的部门，在充分利用市场对资源充分配置的前提下，将财政资金转投公租房基金，利用基金来“养”公租房，进而降低大量购入公租房的资金压力。

三、结论

综上所述，在建设公租房的初期，确保公租房体系科学有效、良好的运营是摆在我们面前一条值得思考的问题。在实践中探寻更好、更高效的解决办法是唯一的方法。我们要坚持创新思维，不断的探索公租房运行体系的新道路，从而达到“居有住所”的民生目标。（作者单位：内蒙古自治区包头市供暖经营管理处）

参考文献：

[1] 李海涛，侯纲：《公共租赁住房体系运行机制的探索》，载《建筑经济》，2013年第07期，第61-63页.