土地储备方案的风险评估

程曦 余佩玲 李碧云 王宝宁 汪群博

摘要本文针对土地储备的风险评估来展开讨论，找出造成风险的指标，对风险因素进行深层次的分析，明确评估要素。将层次分析法与模糊综合分析法结合，将定性问题转化为定量问题，构造对比矩阵，分析权重的一致性。与此同时，针对每一评估因素，將筛选出的指标进行权衡、比较和优选，确定各个指标的权重，由此量化，最后综合评估总分，由各项权重对应乘积之和的大小依次找出风险最大的项目进行预警。

关键词风险评估土地储备层次分析

一、研究背景

土地储备的投资量大、投资周期长等特点加上该项目尚处于起步发展阶段，使得其运作的风险程度较高，并且缺少深入的研究。近年来，政府一直通过土地储备来增加财政收入，改善城市的基础设施。不过，事情的两面性使得积极的作用往往伴随着风险，加之土地储备的过程需要大量的资金，再者我国的金融产品较为单一，以至于土地储备成为了我国金融市场的主要风险。一旦风险出现将会对国家金融市场造成不可估量的损失。

二、已有结论

土地储备方案的评价指标体系建立的原则：全面性原则要求风险评价不遗漏主要指标；科学性原则确保结果准确合理，体现了指标概念的正确与否与含义的准确与否，独立全面与否以及体系的结构层次的合理与否；实用性原则确保评估活动的实施质量，在建立指标是要考虑现实的可能性；

指标的筛选：由于出让计划中第一年的收入与第二年的收入比例与面积比例相同，第一年与第二年的收入总额相加为预期收益，故出让计划的第一年与第二年不分开考虑。由于土地储备投资量大，融资的渠道比较单一，所需资金绝大多数来源于银行贷款，于是自筹资金的投资比例小到可以忽略，于是内部收益率会失去评估价值，因此不考虑内部收益率。由于敏感性分析其实是一种定性分析，无法进行定量分析，由于不同的风险因素在这种情况下发生的概率不同，在这里忽略敏感性分析指标。由于净现值（NPV）是用来判断投资效益的优劣，过于片面，因此忽略不考虑。

三、主要结论

1、研究从某土地储备项目的可研报告中提取的部分数据，首先确定评估对象的各个风险因素，在确立结果正确无误的情况下分层建立综合评价指标体系，然后确定指标标值以及指标权重；运用层次分析法确定中间层和最低层的各个指标的权重，以及最底层的指标对目标层的最终权重，然后运用模糊分析综合评价法确定最终的风险度并选出风险最高的项。得出合理的风险评估模型。

2、对于近年来较低的土地市场活跃性和土地储备可研报告的人为因素影响，利用本文的风险评估模型对74块项目土地进行风险评估，退回我们找出的风险最大的十个项目。

3、构造模型，层次分析模型，目标层：风险综合评价，准则层：（1）银行商誉；（2）动态回收周期；（3）项目规划用途；（4）收益率；（5）贷款金额占所有投资比例，方案层1到74个项目。

4、构造判断矩阵：通过网络调查，采用标度法得出成对比矩阵。

对特征向量作归一化处理，利用MATLAB算出最大特征值为5.3136，计算一致性指标CI=0.0784<0.1时，可以判断矩阵是合适的。

5、各指标权重的确定。

（1）以贷款金额占所有投资比例为准则的判断矩阵及权重，由于土地储备项目的投资总额中贷款所占比例较大，因此申请贷款所占项目投资总额中的比例对风险有较大影响。Si= Ri/Ki，i=1，2...74，由于K与R已知，所以我们能够得到值S，由于数据较为庞大，不便于在这里展示矩阵，并以K已知用MATLAB来求得最大特征值为74，CI=0，可以认为该判断矩阵完全一致。

由于D与K已知，所以我们能够得到值P，最大特征值为74，CI=0，CR=0；

（4）以动态回收周期为准则的判断矩阵及权重最大特征值为74，CI=0，CR=0

（5）以项目规划用途为准则的判断矩阵及权重，工业用地=1，商业、住宅、综合用地=2，商业、住宅用地=3，商业用地=4，住宅用地=5，综合用地=6

通过网络调查，数据的整理分析，采用标度法得出成对比矩阵，计算最大特征值为76.7162，CI=0.0372，CR=0计算各指标对于目标层的综合权重

V=（V1， V2， V3， V4， V5）， w=（0.144，0.263，0.079，0.468，

0.045）风险G=V*W，由此得出了各个项目的风险系数，利用excel将其进行排列，得知4，47，71，46，51，69，62，58，38，24这十个项目风险较大。

风险较大的原因是：项目规划用途较为单一，动态回收周期较长，对风险有较大影响，申请贷款额度较大，抗风险能力较弱，银行对其信誉评级较低，说明该项目在客观上抗风险能力不强。

武汉市教育局教研项目《数学建模微课及互动平台建设》（编号2014087）支持；江汉大学数计学院学生科研项目《线性代数的mooc设计》（序号35号）支持

参考文献：

[1]袁筱玲.土地储备项目贷款风险评价研究[J].企业管理，2007.2.1.

[2]唐佳林.城市土地储备风险管理评价[J].土地资源管理，2007.6.1.

[3]高维义.项目评估的二阶段评价法[J].武汉理工大学管理学院，2004.12.

（作者单位：武汉江汉大学数学与计算机科学学院）