畸形“学区房”

凌云霄

近日，一部名为《虎妈猫爸》的电视剧，使“学区房”成为网友关注的焦点。剧中“虎妈”以9万元一平方米的价格买下学区房的桥段令电视机前不少家长无法淡定，这并不是编剧杜撰，现实生活中，学区房动辄几万、十几万的单价已不是新闻。

在上海某房屋中介网页上，卢湾区一间8平米大小的西向老旧平房总售价超过42万，卖点之一便是其划片学区是区重点小学学区，而派位中学名单内也有多个重点中学。

据中介员工介绍，学区房和非学区房的价格差普遍在20%左右。统观全国，近年来，一方面各地不断有均衡教育资源的教改政策出台，另一方面，学区房价格畸高、家长疯狂热捧逐渐成为各大城市的普遍现象。

最严入学令

4月18日上午，上海徐汇区，在衡山路中原地产门店，经理刘洋接到客户的一个电话：“我那套房子先不卖了。”

刘洋对此早有心理准备，根据近期发布的《2015学年度徐汇区小学一年级招生通告》，自2016年起，徐汇区区内学校每户地址5年内只享有一次同校对口入学机会（双胞胎、单独二孩除外）。这意味着，徐汇继静安、虹口、闸北、长宁、宝山后成为第6个全部或部分实施“5年限学令”的区县。

原本挂牌出售的对口高安路第一小学的房源有5套，如今只剩下了4套。这户撤牌的房东，小孩去年刚刚入该小学一年级，除了徐汇区教育局入学新政，他也听到外面有风声，学校可能会彻查目前在校生的户口是否还在对口学区以内。

近期，上海全市各小学陆续出台招生简章。其中，不少热门公办小学都在入学的落户条件上加了一道“硬门槛”：孩子进入录取“第一梯队”，除了房子的产权必须为父母外，一般父母和孩子的户籍迁入也必须满两年及以上，且落户一般都需要卡在每年4月30日之前。

越来越收紧的入学政策，也意味着人户一致成为进入热门公办学校最保险的途径。因此，筹划购买重点学校学区房的幼儿园家长多了不少。

孩子今年要上幼儿园，王女士为此打算购买一套重点小学的学区房。她告诉《中国经贸聚焦》记者，比较过上海多个区县热门小学今年的招生简章后，她发現不少学校都对入户年限提出了明确要求。

“有的名校虽然只写着以落户年限排序，但打听下来去年能入学的一般都要户籍满三年了；有些虽然今年明文要求全家落户两年，但我很担心三年等到孩子入学时，也许就变为落户满三年了，而我肯定不可能在今年4月30日前迁完户口，到时候花了几百万元，却达不到三年要求，岂不是竹篮打水一场空。”王女士对此非常忧虑。

而动辄每平米四五万的价格也让很多家长肉疼，对高得惊人的学区房价格大吐苦水，但出于“不让孩子输在起跑线上”的考虑，家长对于学区房的“求索”仍然一浪高过一浪。

家住上海闵行区的朱女士的女儿今年刚上幼儿园，为了让孩子能够就读“名校”小学，到处借钱，花近200万在徐汇区买了一个40平米的二手房。“这个学区房太小了，实在不能居住，就是为了让孩子上学用的，平时还是住在原来的房子里。”

据中原地产研究咨询部总监宋会雍介绍，像朱女士这样花重金为孩子上名校的家长不在少数。上海学区房市场一直处于严重供不应求的态势，而2015年恰逢“龙宝宝”扎堆入学，学区房需求十分庞大。

宋会雍告诉本刊记者，学区房一般比同档次非学区房每平方米贵1万-3万元，但根本不愁卖，“房型好、价格适中的房子当天就可以卖出，差一点的一周就可以成交。卖价离谱的投资客通过降价或遇到‘金主，一般也会在三个月左右转手。”

对于家长希望能卡在年限前购买学区房迁户的“冲动”，宋会雍也给出了提醒，政策年年都有可能发生变化，且名校对口范围也可能发生微调，因此家长们在购买学区房时，就必须承受将来不一定能进入对口名校的风险。

炒热的房价

为了遏制疯涨的学区房，上海市各区县教育局都出台了相关政策。长宁区就对“就近入学”作了更严格的规定。比如，愚园路第一小学、江苏路第五小学、天山路第一小学等热门学校今年发放给家长的报名通知单上，明确规定了户籍和房产证的关系，也就是说，适龄入学儿童的户籍地址必须与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址一致，排除了通过使用权房落户而上名校的可能。

虽然国家房产调控政策出台频频，但是上海二手房市场均价一路攀升，过去一年内的涨幅为18.1%。而学区房更是领涨全市二手房价格，部分区域学区房的涨幅甚至达到30%-35%。

21世纪不动产上海区域市场研究副总监黄河滔认为，虽然徐汇新政等一系列教育部门的入学限制措施将抑制学区房等市场活跃度，但真正的“学区房”资源会进一步缩水，供求失衡加剧，有可能继续推高房价。“最严入学新政并没有彻底解决深层次问题，即教育资源公平分配。因此，学区房的热还会延续。”

记者在采访中发现，只要在力所能及的范围内，绝大部分父母都希望能给孩子最好的成长环境。就像上海一位家长说的，“在教育体制和人口素质没有明显改变的情况下，学区房仍是孩子父母愿意为之投资的热点。”

而购买学区房的原因，多数家长抱怨各学校实力不均衡。一名家长告诉记者，“上海各学校教育质量的好坏分布不太均衡，好的学校大部分集中在卢湾、徐汇、黄浦等市中心的区，而周边的区县则很少有市重点学校。”

对于家长的说法，多地教委、教育局表示，教育部门并没有“学区房”这类说法，学区房只是目前人们争夺优质教育资源背景下的市场产物，它的被热炒跟教育主管部门没有关系，是房产中介炒作出来的产物；而对于不同学区的实力差距，他们也纷纷表示自己已经“做得很‘卖力”，现在实际情况也已在逐步改善。

难道是房产商在忽悠老百姓吗？在上海市教委基教科调研员朱蕾看来，从教育系统角度，从来没有“学区房”这一概念。因为所有房子都对应有学校，都是学区房。“学区房”的概念无法界定，好学区和差学区更是人为划分，“这是房产商在忽悠百姓”。

但从另一方面，朱蕾也认为，如今不是上学难而是过度择校。“以前，要求有学上，而今天需求则是上好学。选择学校时挑社会声誉比较高的学校，家长们择校的愿望就比较强烈。”

朱蕾表示，上海义务教育学校教育质量是有保证的，家长应就近入学，理性看待入学问题。“家长观念的改变，很大程度上也会抑制学区房的非理性过热。”

优质教育资源不均衡

无论“学区房”出现的原因是什么，它的“被热捧”是不争的事实；同样，学区差异可以是人为划分，但学校差异却是客观存在。天价学区房被“热捧”，学区房价格不断攀升，背后折射的是优质教育资源的不均衡。

虽然教育部门从来不承认“学区房” 的说法，但在国家积极推进义务教育阶段“就近入学”的大背景下，现代“孟母”们为了让孩子进入一所心目中的好学校不惜花重金买下“名校”周边的一处房产，于是民间所谓的“学区房”由此诞生。

由于小学往往有对口初中，争夺热门小学周边房源就成为家庭教育投资的重要一环。在上海这样教育资源相对公平又十分充裕的大城市，尤其在中心城区，一所好学校可以养活一大片二手房中介，也让这一地区的二手房转手频率和房价居高不下。

清华大学公共管理学院院长薛澜教授认为，一些房子因“傍上”名校而出现价格飞涨现象的根本原因，就是优质教育资源在城市空间布局的不均衡。

“这一方面是历史原因造成的，历史悠久的名校容易吸引更多高素质的教师，以及政府和社会力量的投入；另一方面，为了分享优质义务教育资源，有的政府机关或企事业单位向学校赞助钱物，也有的房地产开发商为学校建场馆教学楼，或者捐车捐设备，以便小区划片进入该校。这样一来，好的学校获得的资源越来越多，加剧了这种不均衡。” 薛澜说。

他建议，要走出“学区房”怪圈，需要进一步均衡教育资源，向薄弱地区和薄弱学校倾斜，加强对薄弱学校师资力量培训和建设，通过与名校共建、教师轮岗等方式提升薄弱学校的教育能力。同时，应取消学校排名等一些容易误导家长择校的评比，营造公平的教育环境。

有业内专家认为，基础教育是普惠制，不应只向名校倾斜，破解学区房难题不仅要用“短平快”手段扩大优质资源流动，教育部门也要针对薄弱学校的问题，拿出治根治本的对策来。

而学区房的客观存在和房价虚高，背后的真正原因是政府的引导问题，如何将师资、管理等多方面资源向薄弱校倾斜，让弱校强起来，真正做到教育均衡发展，这是政府该做的功课；同时教育部门要“沉下心”对薄弱学校的问题进行研究，由粗放的教师流动、集团化办学向内涵方向发展，包括生源、政策、个性化的教育等方面。

如何让弱校强起来？北京大学法学院教授孙东东认为，政府应该加大教育投入，提高教师待遇，吸引优秀大学毕业生进入基础教育行业，从事中小学教育工作，这样才能提高整体的教育水平，促进教育均衡的实现。

同时，实现教育均衡发展，不仅需要政府努力，家长教育观念的转变也同样重要。孙东东认为，拿普通学校与有政府资源、优质生源优势的小学比较，就像和穿高跟鞋的人比高。“但其实每个学校都有自身的特色，家长应有更开放的教育理念，明确对学校教育的需求，选择适合孩子的教育，而不是扎堆擠进名校。”