公积金松绑潮涌

曾慧娟

6月1日起，北京市公积金新政开始执行，规定首套房公积金贷款首付改为一律最低两成，二套房公积金贷款最低首付比例则降至三成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。此前，5月11日央行宣布下调公积金贷款利率，此类贷款利率降至8年来最低，由此，住房公积金的刺激性政策对全国楼市的影响正逐渐增加。

中原地產首席分析师张大伟统计，2015年以来，全国有超过100个城市发布不同力度的住房公积金松绑政策。从松绑形式看，主要有增加公积金贷款额度，降低公积金付款的首付比例，扩大提取和贷款范围。

多地5月集中松绑公积金

5月份以来，已有多个城市调整住房公积金政策。

天津市5月25日起对个人住房公积金（组合）贷款政策进行调整，首付款统一降低至20%；个人贷款额度最高从40万提至60万；省会城市山东济南对使用住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付比例为20%，二套房最低首付比例30%。

5月11日起，广东省江门市公积金新政的细则正式实施，首套房和二套房的公积金贷款首付比例分别降至两成和三成，同时提高公积金贷款额度；5月10日，江苏省苏州市称，住房公积金贷款新政于5月15日实施，今后家庭、个人最高贷款额度分别可达70万元和45万元。此次调整还涉及降低首付款比例，职工首次使用公积金贷款购买自住型住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。

北京、广州作为全国最重要的两大一线核心城市，在3月份，两地就已经对公积金贷款购房的首付比例和贷款资格作出相应调整。北京此次对公积金再次调整，主要表现为对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。

其次，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。

目前为止，北京、上海、广州和深圳四大一线城市已经全部调整原有的公积金贷款购房政策。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度的增加、首付比例下降与异地互贷的功能可以提高公积金的使用效率，降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。

但仅单纯依靠公积金政策的调整，无法全面推动市场热情，还需要更多的支持政策。

目前已经有多地发布房地产刺激政策，明显可以分为四轮，依次为：各地松绑限购政策；央行降息；各地发布购房补贴及央行再次降准。“两会”前后，鼓励自住及改善需求政策，主要在公积金政策，回购库存商品房做保障房等方面做文章，而“3·30”政策则全面松绑二套房贷款。

“预计在接下来的一段时间内，各地政府会加快督促包括商业银行在内的相关部门落实新政，并在公积金政策方面进一步放松。”易居研究院研究员朱光分析称，还会有更多城市出台诸如调整普通商品住房标准等政策。

公积金贷款利率创历史最低

公积金政策放松的同时，今年贷款利率也跌至历史最低。

专家向记者表示，按照目前的基准利率，商业贷款购房利率为5.65%，住房公积金利率贷款利率为3.75%，已跌至2007年以来最低。

中原地产的数据显示，自2007年7月份以来，住房公积金贷款购房最高利率曾高达5.22%，而商业贷款购房最高利率最高曾高达7.83%。

继央行调金融机构人民币贷款和存款基准利率之后，5月11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，这些地方五年期以上（含五年）的贷款利率由现行4%下调至3.75%，为历史最低。

如北京住房公积金管理中心的公告显示，自2015年5月11日起，调整北京住房公积金管理中心住房公积金的存贷款利率。

各期限档次利率具体调整内容为，贷款1至5年（含5年）由现行的3.50%，调整为3.25%；5至30年（含30年）由现行的4.00%调整为3.75%，分别下调0.25个百分点。

此外，此次公积金贷款利率的调整还涉及保障性住房项目。公告显示，北京市保障房试点项目贷款将由目前的4.4%下调至4.125%，下调0.275个百分点，幅度超过了个人公积金贷款利率0.025个百分点。

据张大伟估算，以首套房贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例。此次公积金利率调整后，月供额将从之前的4774元减少到4631元，减少了143元。“而如果将今年的两次降息累计，每月一共减少还款288元左右”。

中原地产列出的从2007年至今年5月的公积金和商业贷款利率表可以看出，公积金贷款利率已经达到2001年以来的最低水平。购房成本进一步降低。

短期刺激楼市

伴随着各地放宽公积金贷款政策，5月份以来，全国楼市一片红火，专家表示，放宽公积金贷款政策，短期能刺激楼市回升，但单纯依靠公积金利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求是有限的。

张宏伟认为，主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加、首付比例下降等措施对于楼市成交的刺激有限。

从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市成交量逐渐回升，那么，对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出心有余力而不足。

比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

“甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额‘囊中羞涩，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度。”张宏伟表示。

因此，从短期内来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利转瞬即逝，开发商就会错过推盘时机，购房者也会错过最佳购房时机。

此外，调整公积金政策能够刺激房地产市场的成交量提升，但因各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一、二线相对影响较大，而三、四线整体降温的趋势依然难以改变。