房产测绘“要件综合”作业及其内容编成

韩爱鸿

房产测绘的“要件综合” 作业是房产测绘成果的各种专项管理适用性核查，其中的“要件”是指相应建设项目的各种行政许可批文。

一般情况下，房产测绘成果主要服务并服从于房屋登记，其操作根据是《房产测量规范》和房产管理行政法规，作业对象是通过相关部门综合验收的已竣工房屋。随着房地产市场的发展，建设管理分项不断融合，各类管理互为依托，房产测绘成果已逐渐成为建设管理全流程，特别是与房屋登记密切相关的规划许可、公建配套、人防设施等专项管理的通用指标尺度，因而现行房产测绘作业依据还应包括相应专项管理的技术要求。暂不论房产测绘成果跨门类借用的效力如何，仅就现行房产测绘管理而言，“要件综合”作业及其内容合理编成，是确保测绘成果质量和上述兼容应用的现实需要。

房产测绘中，大类（纵向）管理包括业务受理、派工编组、要件综合、实地勘测、综合成图、分摊计算、检查审核、综合验收、出具成果等流程，这些管理流程有些是出于行风建设考虑，是房产测绘管理自身需要，更多的是控制成果质量的重要手段。其中“要件综合”是房产测绘技术性作业开端，其相应作业赋予房产测绘成果的房屋权属和行政监管特质。

实务中，“要件综合”流程的（横向）作业内容，主要是将待测房屋的各种专项管理要素，在房屋（建筑分层平面图）竣工图上的预先标定，是实地勘测、综合成图和分摊计算等大类流程作业的基础。主要包括下列内容：

第一，待测房屋的相应地理信息化丘号、幢号标定，以先期补测的相应地理信息系统相关信息为准。

第二，待测房屋建筑工程竣工程序的标识检查、施工图设计出图程序的标识检查、施工图建筑设计防火审查的标识检查以及施工图审查程序的标识审查等，前三项是形式上检查加盖的相关印鉴，后一项审查要审慎鉴别加盖的相关印鉴。

第三，待测房屋的幢及其他拟测算（登记，下同）单元的正式门牌编号（公安编号）的标定，以公安机关相应管理部门出具的正式批文为依据。

第四，待测房屋的“建设工程规划许可证”相关内容确认，以幢及其主要功能区用途、面积等进行初步的概略比对。

第五，待测房屋中公建配套单元的图上标定，包括应配建的人防地下室、公共厕所等公益性，配电房、车库等非营业性，商用房、车库等营业性的配套用房。以建设管理部门审定的“房地产开发项目公建配套建设计划表”（含范围示意图）为依据。

第六，待测房屋中人防设施范围的图上标定，以民防部门的人防设施（红线）范围和人防超配建（蓝线）范围审定图为依据。

上述六项作业内容，除第一项是房产测绘的固有操作，由房产测绘管理部门统一编制赋予外，其他五项涉及的行政性专项管理内容，虽然是现行房产测绘的核查重点，但是却没有房产测绘相关规范技术支持。房产测绘的这种“越权”作业，“归咎”其相对建设管理大类流程的“提前介入”，是迫于测绘成果跨行业“共亨”的现实压力。然而，正是相关专项管理内容的测绘成果化，才是切实保证现行房产测绘质量，满足房屋登记及其他兼容应用的根本保证。

在假定（理论上和实践中都应该是）房屋竣工图与实地待测房屋一致的情况下，上述专项标定的相应要件核查不外三种结果。

一是完全相符。房屋竣工图中专项待测单元与相应各行政许可全部分项内容一一对应。

二是部分不相符。分两种情况：1.房屋竣工图中专项待测单元与相应的部分行政许可内容不符；2.房屋竣工图中专项待测单元与部分行政许可的一些分项内容不相符。如同一建筑空间，规划许可的建筑单元是架空层，公建配套管理中建筑单元却是非机动车库。

三是建设漏项。部分行政许可内容在房屋竣工图上无对应的待测单元。

前一种核查结果当然是皆大欢喜的完美情形，后两种就要涉及竣工图和房屋现场整改，或者相应行政许可内容的调整和统一。从业务逻辑上讲，相关专项管理内容的实地验收责任，本应在相应的行政主管部门。对于房产测绘来说， “越俎代庖”式作业堪称“犹解倒悬”，但“顶名替身发现问题， 身不由己解决问题”却是最为尴尬的业务窘态，更是房产测绘遭人诟病的主要原因。

对于此类跨行业的兼顾核查，囿于素质能力和执法权威，引发无谓的业务纠纷已是不争事实，很大程度地影响着房产测绘进程。实践中，特别是房产测绘市场化环境下，一些房产测绘机构对此并不主动积极，貌似不给人“越权执法”的口实，实是回避“吃力不讨好”的业务困境，亦或是出于商业利益考虑，并未将“要件综合”列入正常业务流程。实践中仍以竣工图为勘测蓝本， 并不核查相应行政许可要件内容，刻板地按照“申请内容”草率施测，导致成果质量严重缩水，形成下游管理需求的不断反溯，人为制造（重复）变更测绘，既有损测绘成果的技术权威，又影响建设管理总体进程。

另外，“要件综合”作业也对测绘成果表现形式提出了新的要求。就相关要件核查本身来说，前四个节点内容，都是形式上的检查确认，并无判读或理解上的技术障碍，后两个节点内容，在形式上也没有实施难度。但由于专项管理要件政出多门，个别调控对象的建筑单元相互包含，导致部分拟测算单元不能兼顾相邻管理需求，这就对房产测绘成果的表现形式提出了新的要求。如：人防超配建作为一项指标性的建筑配套指标，其建筑范围的划定有以下三种情形：1.相应建筑范围在营业性或非营业性公建配套的建筑空间范围内划定；2.相应建筑范围包含两种公建配套的全部建筑范围；3.相应建筑范围划定以营业性公建配套的建筑范围为主，非营业性公建配套仅部分建筑范围纳入。而人防超配建、营业性公建配套、非营业性公建配套的建筑范围都应该是拟测算单元。这就出现了一个测绘成果应用上的结构性矛盾，一份成果报告的同一拟测算单元，不可能同时满足两个及以上属性的成果性应用。实务中，相应问题的解决有两种途径：一是成果报告中明确区分出营业性和非营业性公建配套（房屋登记单元）的拟测算单元，而以拟测算单元的备注形式标明其他（指标性）应用属性，此作业方法适用前两种划定形式。二是在前一种测算成果基础上，不（能）以备注形式标明其他应用属性，而以二次作业成果补充说明形式满足其他相关应用。

综上所述，相关专项管理的技术要求应比照房产管理法规，一并列入房产测绘现行技术规范，成为房产测绘的作业根据。

陈品禄/责任编辑