武警部队经济适用房建设存在的问题及对策

沈勇　魏裔军

摘要：随着武警部队住房保障制度改革的深入，武警部队经济适用住房迅速发展，有效地缓解了干部住房紧缺的矛盾。但对武警部队而言，利用军用土地建设经济适用住房已经难以为继，而大部分干部购买地方商品房能力不足，经济适用房存在的问题越来越突出。因此，文章分析了武警部队经济适用住房发展存在的问题和矛盾，并针对存在的问题，提出了相应的对策建议。

关键词：武警部队；经济适用房；问题及对策

一、武警部队经济适用房建设存在的问题

从近年来经济适用住房建设情况看，武警部队经济适用住房建设中还存在一些问题，突出表现在以下三个方面：

第一，军用土地消耗严重，供需矛盾突出

近几年来，武警部队部分单位为解决广大干部的住房困难，大多利用军用土地建设经济适用住房，住房困难问题虽然得到一定的缓解，但随之而来的军用土地消耗较快现象令人担忧。据有关部门统计，不少总队、机动师目前已基本没有可建房土地，一些部队可建房用地所剩无几，建房潜力仅能满足部队干部住房需求的15%到20%，而且大多只能通过拆平建楼、拆低建高、拆旧建新的途径实现，由于土地因素的制约，武警部队经济适用住房建设后劲严重不足，供需矛盾十分突出。

第二，位置偏远，配套设施不完善

虽然国家规定了“经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排布局[1]”，但在实际中，这些并不容易实现。大多数部队营区距离市区较远，再加上城市的中心地区建筑用地价格普遍较高，且已基本处于饱和状态，部队很难从地方政府得到用地指标。因此，武警部队的经济适用住房多分布在城市郊区，周边配套不足，基础设施不健全，影响居住环境和交通。

第三，售房和物业管理推进缓慢

总部规定凡经后勤部批准建设的已竣工项目，经营房、审计部门审核审计后，应当及时编制上报售房方案。住房出售后，其管理、维修应与现行营房管理体制脱钩，采取招标方式委托地方物业公司管理[2]。但有些单位对建房比较积极，对住房出售和推行物业管理不够重视。

二、解决武警部队经济适用住房供需问题的对策建议

针对武警部队经济适用住房建设、管理中存在的一些问题，结合经济适应住房供需现状，必须对现有的经济适用住房制度进行完善和修正，探索适合武警部队的经济适用住房保障新模式，才能逐步解决供需失衡的问题，进而提高住房保障能力，下面从加强管理、增加供给和保障资金三个方面提出自己的意见建议。

（一）加强管理，推进武警部队经济适用住房良性发展

主要从以下三个方面入手：

一是要合理确定参建人员。由于武警部队供应的土地、资金规模相对有限，因此，在提供经济适用房上应把握好速度和节奏，有计划、有步骤地向前推进。故在确定参建人员时一定要按照政策要求组织落实，严格控制建设规模，对参建对象认真审核。

二是要严格面积控制。武警部队实行住房货币分配后，个人的住房补贴直接与工资挂钩，买多大面积的住房，原则上应由购房人根据家庭经济承受能力自主决定。但从节省土地、节约能源和部队人员的购房能力考虑，无论是利用军用土地还是征收土地建设经济适用住房，户型面积都要参照各职级补贴建筑面积标准严格控制。

三是要科学确定售房价格。军委、总部文件规定，部队组织建设的经济适用住房，一律按综合成本价出售。采取征地建设的，按照七项因素，以建房的所有成本确定售价。在考虑个人合理负担的基础上，对地区补贴进行调整，即高房价地区适当提高地区补贴，低房价地区适当降低基本补贴，以缩小部队干部因地区房价高低不同，而造成的享受住房补贴后购买经济适用住房的差距。

（二）积极作为，保障经济适用住房建设用地的有效供应

随着武警部队经济适用住房建设的不断推进，部队可利用土地资源正逐年减少，因此，必须通过各种途径，想法设法地解决经济适用住房建设用地问题。

一方面要整合现有土地资源，合理开发。近些年来，武警部队军用土地消耗较快，但少数地区尚有部分未开发土地，对于这部分资源，要科学规划，统筹考虑，加强顶层设计，充分利用现有土地继续适度建设经济适用住房[3]。其次是采用多种方式，对一些土地利用率低、规划不科学的营区进行集中整治，拆旧建新，拆低建高，以提高土地的使用效益。最后可以对部分营区土地进行合理置换，特别是一些地处市中心，周边地价、房价较高，部队发展受限的营区，采用“迁建部队，腾出土地”的方式对现有土地进行置换，以实现以价换量，增加土地储备，从而减轻部队经济适用住房建设用地保障压力。

另一方面，要努力与地方政府协调，加大土地保障制度支持。武警部队实行双重领导机制，一定要充分发挥优势，积极与地方政府和用兵单位协调，争取地方政府的大力支持，优先保障武警部队住房建设用地。同时，武警部队还要充分利用国家政策，部队经济适用住房属于保障性住房，国家明确提出对于保障性住房建设用地要优先保证，所以，一定要争取地方政府按国家相关优惠政策将经济适用住房建设用地优先划拨部队[4]。

（三）拓宽渠道，尽快建立武警部队住房贷款担保体系

目前武警部队干部家庭经济负担普遍较重，在职干部购买经济适用住房不能兑现补贴，完全靠个人家庭出资很难承受，尤其是高房价地区的干部。而在现阶段，不论是利用公积金贷款，还是给在职干部发放住房补贴都还存在一定的难度，因此，要更好地解决经济适用住房建设资金问题，还是要借助银行进行个人住房贷款，从而利用社会资本推动经济适用住房建设发展。

我国目前的金融行业发展迅速，各项制度也正在日益完善，部队干部可以通过向地方金融机构融资来解决经济适用住房问题。但是，目前部队干部在个人办理购房抵押贷款时，不仅手续复杂，还要负担较多的贷款利息。武警部队应当与银行和国家有关部门积极协商，在保证银行利润收益的前提下，充分考虑武警部队的特殊性，对部队人员的贷款利率、时间、首付款、还款等方面给予必要的政策性优惠。因此，要加快建立武警部队住房贷款担保体系，解决目前存在的单位不愿担保、个人无力担保等实际问题，使部队人员能够早日住进个人顺心合意的房子[5]。

1、银行要给予优惠贷款政策。相比地方商业住房贷款利率，可以进一步调低；根据住房总价确定首付款数额，根据实际情况，确定现阶段武警部队人员经济适用住房首付款数以及按揭还款额。

2、部队有关部门要给予贷款担保。在进行贷款担保前，各部门要做好前期准备工作，干部或财务部门要对贷款人员进行资格审查，主要了解个人信用和财务状况，财务部门对贷款人员的个人住房资金账户余额进行核查，并就部队现行的住房补贴制度与银行方面进行沟通，增强信任。

3、部队与银行方面达成还款协议。在还款方面，部队财务部门可以与银行方面达成相关协议，对于贷款人员的按揭还款，由财务部门直接处理，通过工资支付，统一缴纳[6]。

总之，武警部队依托地方资源，参建驻地经济适用住房，是推进部队后勤保障社会化的重要组成部分，有利于减轻部队建房压力，有利于改善部队人员的住房条件，更有利于从根本上解决武警部队经济适用住房供需失衡问题，对加快实现部队住房保障货币化、商品化、社会化具有一定的现实意义。（作者单位：武警杭州士官学校）

参考文献：

[1] 于振兴.西安市中低收入家庭住房保障水平研究.西安：西安科技大学，2010

[2]郭其声.当前部队住房制度改革存在的问题与对策.2003，3：14-15

[3]曹亚兵.土地供给与房地产价格.上海：复旦大学，2011

[4]刘晶晶.现阶段我国城市土地供给现状及政策研究.昆明：云南大学，2011

[5]王绍鹏，孙璞.浅议建立军队住房贷款制度.经济生活，2009（5）

[6]吴炳泉，王泽洪.军队住房补贴制度的主要问题及解决对策.军事经济研究.2006（3）