个人住房转让营业税改革研究

封叶　杨红

摘 要：近年来，中国的房地产市场经历了“抛物线”模式，中国经济在转型，而且在城市化的过程中，房地产市场是无法承受的冷却成本。因此，为了保持房地产行业的健康发展和稳定，已成为目前一个首要的目标。当前，国家对房地产市场的税收进行相关调控，特别对个人住房转让营业税的政策进行修订。为适应中国“新常态”，国家应加强税制改革，减少泡沫化经济；建立健全有关标准以及管理制度等更好地促进房地产行业的平衡发展。

关键词：个人住房转让；营业税；房地产；新常态

中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）23-0139-02

1 调整个人住房转让营业税改革的政策规定

2015年3月31日，经批准后，国家税务总局发出了关于个人住房转让营业税新政策的通知，新政策规定如下：①全额征收营业税：个人把购买没有2年的住房对外出售。②差额征收营业税：个人把购买住房时间大于等于2年的非普通住房对外出售，其中的差额是指住房的销售收入减去购买住房的价款。③免征收营业税：个人把购买住房时间大于等于2年的普通住房对外销售。

上述办理免税具体程序、非普通住房与普通住房的标准、差额征税扣除的凭证、购置房屋时间、非购买形式取得住房的行为、开具发票及其他有关税收的管理规定，须按照国家税务局出具的有关规定执行。

2 个人住房转让营业税新政策的提出原因

2.1 房地产行业各指标下降

从市场的短期变化来看，2014年是楼市不平凡的一年，房产陷入经营危局，公司资金断裂等报道后楼市风向大变，不分一二三四线的城市，也不分高中低档房产，皆出现了明显降温的现象，且成交量下降带动不少的楼盘降价促销。在公布的2015年国家统计局显示的各项指标，楼市指标下降的趋势没有改变。房地产的投资、销售以及土地置办等有关指标都有所下降，表现在房地产成交量的下跌、投资的增速减缓、价格下跌等。

2.2 二手房交易困难

业内人士表示，“2014年是房地产中介的日子最困难的一年”。相关数据显示，北上广深等各大城市个人住房转让的交易量均低于2013年，2014年二手房的成交数量成为6年以来最低，二手房交易市场成交量的下降，给二手房交易为主营业务的房产中介沉重的打击，使得其面临严重的经营困难的窘境，相关房产龙头中介不得不裁员关店，小型中介更是沦落跑腿。

2.3 供大于求，库存压力增长

在过去的20年中，从商品房的库存规模来看，各年份皆有增长，除了有某两年有所下降外，2014年也是呈增长态势，由于多数地区楼市降温，致使很多地域库存压力较大，特别是中小城市。

2.4 个人住房转让市场没有规范

在近年来，个人住房转让市场的不断完善和发展的过程当中，其始终存在着一些不容忽视的问题：房产经纪机构的规模较小、人员的素质低、经营行为不规范、市场诚信低以及令人堪忧的经营状况等。归根结底，主要是政府的政策指引不足、金融机构支持力度较小、行业行政管理不完备、行业协会监督管理不到位等。目前，个人住房在转让过程中大都是通过中介机构完成的，交易在私下进行，房管部门以及税务部门很难去掌握房屋的真实价格以及付款的信息。个人住房转让政策的改革后，2015年将是中介行业重大改组的一年，传统的中介将会面临史无前例的挑战。

2.5 住房转让的类型繁多

目前，房地产市场上转让住房的类型多样，大多包括商品房、集资房、自建房、安居房以及房改房等等，在转让交易的过程中征税标准往往也多种多样，不过综合的看来以自建房和商品房为主。

3 个人住房转让营业税新政策解析

3.1 “新政策”适应“新常态”

在中国经济进入新常态的背景下，中国房地产行业已从以往的供不应求基本转化为供求均衡、部分过剩的局面。因此，中国需要根据房地产市场的发展变化，适时的完善和调整相关政策，使得房地产行业回归理性，步入行业发展的“新常态”，努力实现房地产市场以及二手房产交易市场的健康发展。

3.2 时限“5改2”原因透析

国家税务总局在2015年3月，发布新政策将个人转让住房免征收营业税的时限由5年改为2年。

在房产市场中，财税政策明确宏观调整方向，而信贷政策对其影响最大。此次新政策的调整是基于前几年房地产业的热炒，到现在的冷淡，其符合该市场发展的预期，而调整则有利于刺激买房人的踊跃入市，保持房地产事业的稳健发展。之所以刺激购房者的积极入市，究其原因是为了把本应卖房者承担的各种税费，转嫁到买方的身上。

3.3 普通住房与非普通住房的有关标准

新政策出台，其中有普通住房与非普通住房的区分，其中普通住房规定：其中住所的修建容积率大于或等于1.0；单套房屋的修建面积在小于或等于140 m2；实际的成交价低于平均交易价格的1.2倍以下，这里的平均交易价格是针对享受了优惠政策的住房。另外具有相应保障性质的房屋，都视为普通住房。而除开普通住房，其余的则是非普通住房。毋庸置疑，别墅类的住宅无疑是非普通住宅。由此看来，将居住两年以上的普通住房免征营业税，而非普通住房则要差额征税。

4 实行新政后短期内的市场现状

4.1 国家实行房产政策叠加

近年来，经历房产市场的“抛物线”模式后，2015年一开始，国家便颁布多项政策来平衡房地产市场的发展。其中2月份，央行宣布下调利息，在3月，全国人大和政协委员会的开展强调了“分城施策，完善住房和支持自住性需求”，对于房地产市场定下了基调。接下来，多地对公积金提出新政策，提高了公积金贷款额度；银行落实将二套房的首付比例下降到四成；优化住房套型，对用地结构进行调整整；个人住房转让时限“5改2”这一连串政策的陆续颁布，使得房产市场的政策环境进一步宽松，促进了房地产事业、二手房产交易市场的蓬勃发展。

4.2 房产中介“满血复活”

新政策的出台好像是给二手房中介行业打了 “兴奋剂”一样，使得行业渐渐兴奋起来。据相关媒体报道，新政出台后，北上广深等地的某部分地产延迟打烊，成交的数量以及价格都有不同程度的上升。时限由“5改2”后尽管房价暂时没有向上波动，还在酝酿中，但是二手房的交易量已有所上升，给中介带来了好消息，市场信心有所恢复。

4.3 库存压力仍较大

新政策颁布后，减缓库存压力仍是楼市调整的目标。从短期内来看，房地产投资下滑的局势仍难以扭转，尤其是部分低端城市，但部分一线发达城市，如北上广深等地需求的上升将会带动房价的上涨。

4.4 投机需求蠢蠢欲动

新政出台后，部分一线发达城市的楼市准备开始涨价，而个人住房转让交易市场已出现售价上调的现象。但我们需要警惕一线城市的投机需求的蔓延。

5 完善税制政策的有关建议

5.1 加强税制改革，减少泡沫化经济

根据十八届四中全会，中国务必要解决“全面改革”、“现代治理”、“法制化”的问题。如何实质性的推动制度的改革与建设，并且建设与国家相匹配的税制，是值得思考的问题，而其中税制改革更是必定要解决的问题。如今的房地产市场、二手房交易市场正在消化种种由于以前疯狂炒作的局面而走下坡路的因素，这只是一个分化调整的阶段，而此时的时限“5改2”正是做好税制改革与其他政策相互匹配，来调整各方面的利益预期，特别是遏制那种肆无忌惮的炒作力量，使得供需状态尽可能的趋于平衡，减少泡沫化，以此保证楼市的健康发展。

5.2 视情况合理确定年度新增住房供应规模

由于库存压力，房产市场的供求变化，短期内，我们不应该加快住房建设的目标。应该注意根据结构和人口和住房市场的供需情况，有计划的确定年度新增加的住房数量，以维持房产市场供需总体平衡，稳定发展。并对库存量较大的城市，减少土地供应量，解决库存问题，防止产能过剩，导致成本的损失。

5.3 完善普通住房与非普通住房的认定标准

对于政策规定的对住宅小区的范围，国家应该出台响应的测将其扩大到老城区、城郊等各种类型的住宅区域，并且制定这类型房源的建筑容积率都在1.0以上，这样一来，一方面扩大了普通住房的认定范围，使其能覆盖到所有的住房类型，另一方面也有利于相关部门管理的、避免无序混乱的现象。

5.4 建立健全自建房的认定标准

目前，我国有很大一部分是自建房属于普通住房，对于自建房的界定标准应涉及到居民在自建的过程中的出资额，居住年限等等，而对于个人自建房的界定标准应注意两个：①在销售时免征营业税的住房只有一套，②只有经过批准后才被认可为个人的自建房，而这里的批准必须由相关政府部门审批。由此，居民自建自用的普通住房应纳入到减免营业税的范围之中，以保证房地产业的健康稳健发展。

5.5 建立健全房屋计税价格管理制度

针对当前个人住房转让营业税改革，建立健全房屋计税价格的管理制度是税收管理部门首先应重视的，在制定统一的管理标准后再对不同类别的住房进行相应的征税。对于不同类型的住房应综合考虑多种因素来制定计税标准，包括房屋的楼层、房屋周边的公共设施、房屋的年限、房屋的结构等，进而为制定合理、科学的税收标准奠定基础。

6 结 语

2015年，中国经济仍处于调整结构、政策消化的阶段，并且进入“经济快速增长和转型、产业结构不断优化”的新常态，也就是说2015年将是经济增长的引擎调整期，是改革推进的攻坚期，结构调整的提速期。在这个背景下，各项房产政策的提出再加上个人转让住房营业税的改革，房市场行业经过“过山车式”的发展后，将步入理性发展的阶段。而国家应该进一步完善产房市场的税收体系，减少泡沫化经济，鼓励普通商品房的对外销售，还应该加大力度建设保障性住房，促进房地产行业的健康平稳的发展。

参考文献：

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