绿地的后上市时代

龚小锋

“宇宙第一房企”绿地，8月18日敲钟上市。当天股价最高一度达到25.95元，市值突破3100亿元，瞬间秒杀万科等房企，不过随后却一直走低。此外，上市后，绿地避谈能源板块而是发力三大新业务，短期内如何转型，也将给它带来不小的压力。

打响房企市值竞争战

自2014年3月金丰投资宣布重组方案，绿地整体上市历时17个月。登陆A股也意味着上海国资领域规模最大的混合所有制改革样本成功落地。

“绿地成功上市意味着绿地混改已经跨过了一大难关，成功了一半。混改确实具备很高的创新性，其他国企或会模仿这一模式。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，但后期如何操作及其操作效果还无法判断，其混改究竟是对现状的简单改变，还是革命性创新还不得而知。

韩长吉表示，上市后的绿地在运营及发展中还会面临一些问题，比如改革后的股权结构能否最大可能性地调动企业员工的积极性，是否能真正制衡各方面利益。

上市后的绿地并没有松一口气，受A股等多方面因素影响， 8月25日，绿地控股收盘价14.78元，总市值1798亿元，虽然仍然位居地产板块市值首位，但相比上市之初已经蒸发1302亿元，万科同期市值约为1400亿元。

受大势影响，地产板块不少公司股价也创出年内新低。包括滨江集团、荣盛发展、中天城投也都有一定程度下跌。而贵为地产界龙头“招保万金”中的保利地产，8月25日收盘价为6.95元，也创出年内新低。

无论是市值第一还是销售金额第一的宝座，没有人可以坐稳坐热。从销售金额来看，2014年千亿军团房企扩容至7家，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位。

不久前招商系重组的消息也让业界惊叹。根据公告显示，如果重组成功，招商局地产将更名为“招商局蛇口”，获得招商局集团在蛇口前海的3.9平方公里的港口物流用地，同时还会获得更多的优质地块，重返第一梯队。

2014年绿地与万科之间已经发生了激烈的较量，目前万科正在联合万达进一步做大市场，而在2015年上半年，万科已经实现销售1100亿元，领先于其他房企。

“赚钱”能力待突破

下一步，如何将自身业务做强提升盈利能力是绿地需要思考的重要课题。“未来谁当龙头老大其实不重要，市场地位的变化是正常的。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，相对于企业规模和市值，如何提高利润率才是最关键的问题，要做好不同的产品配比，调整好企业的布局策略，才能抢占第一军团。

绿地2014年的销售数据显示，主营业务毛利润约为327亿元，毛利率在12.5%左右。同样在香港上市的恒大地产，其2014年毛利润为317.8亿元，毛利率为28.5%。万科近年来毛利率也稳定在20%左右，今年上半年万科房地产业务毛利率为21.04%。

绿地能源及相关贸易业务收入赶超房地产主业，为1322.2亿元，毛利仅为12.2亿元，毛利率仅为0.92%。房地产主业收入为1121.8亿元，毛利为278.2亿元，毛利率为24.78%。

由于能源及相关贸易产业不赚钱，降低能源在主营业务中的比重迫在眉睫。在2014年绿地80亿元的国内债务中，其子公司绿地能源集团10亿元、山西陆合煤化集团8亿元、上海云峰集团有限公司32亿元，总计50亿元。

8月24日，绿地发布的2015年上半年财报数据也并不理想。报告期内实现营业收入859.9亿元，同比下降26.7%；归属于上市公司股东的利润39.3亿元，同比下降9.1%。

绿地方面解释称，公司上半年营业收入和净利润同比略有下降，主要缘于几方面原因：一是加大产业结构优化调整力度，一方面新的产业正处于培育过程中，尚未到效益产出期，另一方面主动缩减能源产业等盈利能力较差的业务规模，此外则是结算的原因。

对于资金链问题，绿地集团董事长张玉良曾这样解释高周转，“有人有1000亿元的现金流，两年转一次，一年是500亿元。我有500亿元的现金流，一年转四次，是2000亿元。你说哪个资金紧张？我是在流动性和运作效率上下工夫，解决人家看不懂的现金流问题”。

“三板斧”威力未出

随着绿地缩减能源及相关业务，按照张玉良的描述，当前和今后一个时期，公司都将致力于做强房地产主业，同时加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域。

韩长吉认为，绿地三大领域可能会导致资产过重。尤其是大基建布局，虽然回报周期长，短期内体现出来的盈利也会比较低。此外，该公司着力打造的三大业务方面还处于起步和整合阶段，尚未有足够的盈利出现。

“大基建”重点发展地铁产业。自2014年年中宣布进军地铁产业以来，绿地目前已签约徐州、南京、重庆、哈尔滨、济南、大连等地7条地铁项目。首个投资项目徐州地铁3号线，总投资约117亿元，计划2016年开工，2020年建成。在张玉良的构想中，地铁投资公司将成为绿地转型升级的重要突破点和增长点。去年绿地地铁投资发展有限公司净利润为-245.56万元。

在大金融领域，绿地拥有绿地金控集团和绿地香港两大金融平台，今年成立了绿地金服、黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，同时与中金以及德意志银行合作。按照张玉良的设想，今年金融业务规模要达到500亿元。绿地数据显示，2014年绿地金融投资控股集团有限公司净利润为3.12亿元，且多个金融项目多为今年启动。

在“大消费”领域将重点发展进口商品直销、汽车服务、酒店、旅游等产业。该板块在2014年的经营并不理想，如上海绿地酒店投资发展有限公司去年净利润-899万元、绿地国际酒店管理集团有限公司去年净利润-3.24万元、上海绿地商业（集团）有限公司去年净利润3.8亿元、绿地汽车服务（集团）有限公司去年净利润-554万元。

对于今后发展，绿地方面表示，公司在业务新增长点会用好投资并购、互联网+等两种手段。一方面将通过战略并购，实现业绩扩张，优化财务结构；另一方面将以资本为纽带，通过控股或参股形成一批发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，嫁接互联网转型新商业模式。

对此，业内人士认为，绿地在上述产业上一定要加大协同效应，并进行结构调整升级。张宏伟认为，绿地还要完成偏重规模到偏重盈利、从偏重开发到开发运营并重、从偏重国内开发到全球同步开发等三大转变。

目前，其完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局，业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个重要行业，“绿地系”已初具雏形。截至目前，它在A股及H股已分别有绿地控股、绿地香港及润东汽车三个上市平台，同时它亦是H股上市公司博大绿泽的第二大股东。