学习铁狮门好榜样

龚小锋

铁狮门，一个听上去熟悉却又陌生的名称。从万科和铁狮门合作投资北美项目开始，这一美国地产商才逐渐被中国房地产业界所熟知。它既是美国最大的地产商之一，又是一家非上市的私人家族公司。但如今，公开表示要学习铁狮门的就有万科和朗诗地产等房企。

掘金中国

铁狮门与内地房企的合作不时见诸媒体。8月19日，海航投资发布公告称，公司于8月18日与铁狮门签署了《战略合作框架协议》，加强和深化境内外房地产开发和投资领域的全面合作，实现优势互补和资源共享。

此前，还有市场消息称，万科与投资公司太盟投资集团及铁狮门合作，期望以约35.7亿元人民币从瑞安房地产手中收购企业天地三期，并在市场筹办等值5.09亿美元的贷款。

铁狮门还与中国伙伴合作投资美国项目。最受关注的无疑是2013年2月，铁狮门和万科集团合作在旧金山建造两座豪华公寓大楼。此后，铁狮门宣布将与中国人寿和中国平安合作发展美国波士顿海港区四号码头项目，这促成两家寿险公司首次在美投资房地产。

2006年，铁狮门撬开中国市场大门，开发天津的一处联排别墅。此后，铁狮门为中国房地产市场设立专项房地产投资基金，开始相继在中国上海、成都、苏州等城市开发项目，包括位于上海的旗舰项目尚浦领世，成都的晶融汇和麓岭汇，苏州的苏悦广场。

“多数欧美等发达国家地产商对进入中国还是有所顾虑，包括对中国的房地产泡沫的顾虑，以及对一些潜规则的担忧。铁狮门是这当中能够比较深入中国的一家美国地产商。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

铁狮门总裁兼联席首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）此前曾表示，中国是铁狮门发展最快的一条业务线，铁狮门将持续加大在中国尤其是上海区域的投资开发力度，并加强与国内优秀房企和投资商的合作。

其中，铁狮门携手陆家嘴集团介入了前滩板块的开发。2013年9月25日，铁狮门与陆家嘴集团宣布成立合资公司，共同开发位于上海前滩国际商务区的综合体项目，推动前滩地区成为上海最具吸引力的商务区之一，该项目已经于去年底正式启动。

纽约大地主

铁狮门的历史可以追溯到1898年创立的铁狮门地产和建筑公司，此后分拆为三家私人公司。1978年，罗伯特·蒂施曼和徐杰儒创立了现在的铁狮门地产公司。

铁狮门擅长在大型地标楼宇的建设、收购、重建与管理，由于纽约繁华地带的历史性地标建筑几乎都与铁狮门有关，铁狮门堪称纽约“地主”。

根据地产信息公司CoStar Group的数据，今年上半年纽约地区商业地产业主前十位的排位显示。前四位业主控制了将近20%的市场份额。其中，只有铁狮门是一家未上市私人房地产公司，其以一个家族之力，控制纽约超过4%的商业地产。其余三家，都是公开上市的房地产投资基金。

此外，纽约前十位的其他几家房地产家族生意仅限于纽约，唯独铁狮门业务遍及全美和世界其他地区。其在中国的地产储备面积已达160万平米，成为北美以外的最大业务地区。

公开资料显示，1978年至今，铁狮门收购、开发及管理了350余个项目，总面积超过1150万平方米；在美国、欧洲、拉美和亚洲各地创造了总值超过720亿美元的房地产业绩。

事实上，铁狮门对这些地标建筑的收购、重建和出租，并非简单的地产零售业务，而是通过每年持续追加投资，让建筑保持长久的生命力，使其成为商业、文化和社区的中枢。

如1996年，铁狮门收购了洛克菲勒中心之后，并进行了修缮与重建，成为世界上最繁华的城市中心之一。除了洛克菲勒中心，铁狮门还收购和改造了纽约另一地标建筑，1931年建成的克莱斯勒大厦，为甲级办公物业树立了新标准。

如今，中国市场已迅速超越其在北美、欧洲、巴西和印度的市场，成为发展最快的、最大的一个区域市场。根据铁狮门公布的数据，到2013年年底，铁狮门在中国已拥有200万平方米的地产项目，运行着两只规模合计约42亿元的人民币房地产基金。

王永平认为，铁狮门在中国进行项目合作，更多的是寻找合作伙伴，通过设立房地产投资基金的模式，提供资金支持，其可以募集到较低的海外资金，“外资企业在中国设立地产基金，只要通过审批就可以。”

尽管铁狮门实力雄厚，但在财务上十分谨慎，并且“拿地只用现金”。徐瑞柏曾表示：“铁狮门在财务上非常保守，公司的企业负债是零。获取土地的价格是我们在中国投资所考量的最大的因素，我们对于土地的投资极端谨慎，我们拿地只用现金。”

模式难学

铁狮门在国际高端房地产领域有着良好的口碑。深圳世联行地产董事长陈劲松曾经总结未来开发商的三大主要形式，除了收租类、代建类之外，其中一种将以投行类形式存在，典型代表则是美国铁狮门为代表的行业金融投资商。

无论是铁狮门还是凯德置地，都横跨地产、金融两界，基本涵盖了产品增值的每一个环节，除拥有强大的基金管理能力外，在开发领域的专业积累和行业经验也极为深厚。

其所采取的是“地产运营+地产基金”的发展模式，自1997年起，铁狮门发起了14只房地产基金，并且借助银行、企业和公共养老金、外国政府、保险公司和私人投资者的力量，成功筹集了各大项目投资资金。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹指出，铁狮门的厉害之处在于，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享地产项目40%以上的收益。这也是万科集团总裁郁亮屡屡提及的“5%的股权撬动40%收益”的铁狮门发展模式。

以铁狮门北美项目为例，万科作为财务投资者，投资买入60%股权，剩下的40%资金来源于铁狮门私募基金，最终铁狮门仅出了5%的资金，实现以5%动40%的收益。

不过，在杜丽虹看来，铁狮门的高收益模式并非无忧，如果在地产高峰期收购物业的价格过高，会使得多个基金出现亏损。铁狮门2008年在中国以底价67.5亿元高调拿下上海新江湾项目土地后，就遭遇金融危机并退守美国，其与金融投资人合作的地产基金也遭遇重创。

尽管如此，这样的轻资产模式仍成为国内地产商学习的模式。朗诗早在几年前就以铁狮门为标杆，开始试验小股操盘。今年初时，朗诗集团董事长田明就表示朗诗现在有10个项目是轻资产项目，朗诗均不是主要股东，但充当操盘手，利润来自于股权收益、开发管理费、营销收益、超额累进计提奖励等四个方面。这一经营模式对于朗诗而言，并不会产生经营性风险和流动性风险。

王永平指出，要学习铁狮门的金融模式，就意味着要成立真正的REITs，有自己的退出模式，万科的解决办法是出售股权给第三方，自己负责操盘管理运营。

比如2013年，万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理，但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方，资产仍未盘活。尽管万科、万达和苏宁的资产证券化尝试都是有益的探索，但离真正的REITs均尚有距离，并非退出渠道。