房地产研究的方法论研究

廖俊平

一年多以前，笔者曾经在本专栏连续发了两篇谈房地产研究的文章，其中2013年11月的一篇总结了国内房地产研究的路径：大的方面看，分为学术型和市场型的。如果再细分一下，在市场型的房地产研究中，近年来异军突起的投资银行（证券公司）研究部门的房地产研究做得比较深入，而这类市场型的房地产研究特点介于学术和市场实践之间。

投行研究部门的研究人员往往具有比较高的学历及相应受过比较好的学术训练，所以能够比较娴熟地运用分析框架和分析工具，也能够比较熟练地运用英语阅读国外文献。从方法论的角度，可以对他们的研究做出以下的初步归纳总结：

第一，文献梳理和综述工作做得较好，特别是对国外的研究和数据资料的整理工作做得比较好，在中国的房地产理论研究和实践都还落后于欧美同行的情况下，仅仅转述一下国外的文献，已经可以对国内的研究和实践起到很大指导作用了。

第二，善于运用粗略假设推算等方式解数据匮乏之困。笔者在之前的专栏文章多次提到：在中国研究房地产的最大问题在于数据缺乏。而这些同行在研究时善于根据局部的数据、短期的数据加以合理的假定，推算出全面的数据作为研究的基础。这不失为一个解决问题的有效方法。

第三，善于从全产业链的角度分析行业，乃至于能够将房地产行业纳入总体经济运行的过程加以分析，并且善于对比不同的行业，也善于把握最新的发展趋势。例如在对“互联网+”和房地产中介行业结合进行研究时，能够从互联网行业的共性出发，并以此作为研究框架，对互联网运用于房地产中介行业的方方面面进行条分缕析的研究，并推论互联网+房地产中介行业的未来发展趋势。

第四，研究的问题导向、资本导向非常明显。学术界的房地产研究往往先考虑数据的易获得性，讲究写出“漂亮”的研究文章，对于文章的实用性几乎是不考虑的。而投行研究部门是为投资服务的，资本在后面的支撑一方面给了这些研究人员足够的经济回报，另一方面也让他们的研究跟着资本的指挥棒转，研究的目的在于发现投资机会，并且很讲究效率，需要在短时间内拿出翔实的研究报告。

第五，对房地产专业实践的了解不够深入，对房地产行业术语的了解也很不够。如前所述，这些同行往往从大量摄取国外数据文献入手并藉此了解房地产行业，所以往往在专业术语的积累上已经有所欠缺。国内的房地产行业和房地产研究领域长期以来已经形成了很多固定的专业术语，但这些同行在将英文术语翻译成中文的时候往往不能使用对应的约定俗成的中文译文。

第六，有深度而尚缺厚度，这和这些研究人员介入房地产行业研究的时间普遍较短有关。他们在短时间内通过密集的文献阅读和数据分析对行业的某一个方面做了深入的了解和研究，尚未涉足房地产研究的其他领域，所以一旦在研究中涉及与研究主题有关的房地产行业其他领域时，其知识积累就显得欠缺了。

这些是笔者对投行研究部门这个独特的房地产研究群体所做的初步观察，今后还将继续深入观察并加以总结。

王春敏/责任编辑