湖北省房地产投资环境的时序全局主成分分析

程鸿群，邹 敏，张洛熙，佘佳雪

(武汉大学 经济与管理学院，湖北 武汉430072)

湖北省位于中部地区的中心地区，不仅具有鱼米之乡、工业摇篮、科教高地、九省通衢和文化大省的优势，还是承接东西部投资市场的重要区域。湖北省在“两圈一带”战略的指导下，2012 年全社会固定资产投资达到了16 504 亿元，全省投资由主要以政府性投资拉动向市场性投资拉动、以基础设施项目为主向以产业发展项目为主转换，呈现出民间投资和产业新开工项目投资增长的新趋势，其巨大的发展前景吸引着全国乃至全球投资者的目光，其中房地产是重要的投资领域。

笔者研究的中西部地区包括山西、内蒙古、安徽、江西、河南、湖北、湖南、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆在内的18 个省和自治区。笔者尝试构建中西部地区房地产投资环境评价模型，从政治法律环境、宏观经济环境等6 个方面构建中西部地区房地产投资环境评价体系，并利用时序全局主成分分析法对中西部地区2001—2010 年的房地产投资环境进行定量分析，确定湖北省在中西部地区房地产投资环境的综合得分及排名，深入分析湖北省房地产投资环境的关键因素并提出相应策略，以期为政府环境建设和投资者作出正确的投资决策，规避风险，实现湖北省的战略发展目标做出贡献。

1 中西部地区房地产投资环境评价指标体系

国外关于投资环境的研究已经形成了较为完备的理论体系和评价方法。21 世纪以来，关于投资环境理论研究对象主要是发展中国家，研究基于公司层面的外国直接投资(FDI)与投资环境的关系。一些研究从影响投资环境的全局出发进行分析，经合组织(OECD)［1］和AIVARO［2］等通过对影响投资环境的宏观、中观和微观等角度的分析，将影响因素进行划分，包括市场因素、人力资源因素、社会基础设施、政策因素，以及对投资的保护和促进，并通过一定方法使之在全国或跨国的投资环境评价中可行。另一些研究则着重于从影响投资环境的某一角度展开，PAULO［3］等研究了技术吸收与投资环境的关系，认为投资环境的改善将使企业更加快速和广泛地吸收新技术，并获得ISO 认证，同时新技术的吸收会增加FDI 的数量;TIDIANE［4］基于公司层面研究了投资环境与FDI 的关系，结果表明物理基础设施问题、融资约束，以及制度问题阻碍了FDI;DAVID 等［5］研究了投资环境与国际一体化之间的关系，揭示了企业在硬基础和软基础上经历瓶颈和延迟，同时测量了经历不同瓶颈的时间及货币消耗，得出了国际一体化程度越高，投资环境越好，同时FDI 投资也会增加的结论。

国内对房地产投资环境的研究起步较晚，研究方向主要是将定性与定量实证相结合。一般的研究范围主要分为两类，首先是对全国的中观投资环境进行分析：张钟学等［6］根据我国29 个省、市及自治区的1985—2007 年的面板数据资料，将时间划分为3 个阶段，利用6 个一级投资环境评价指标及19 个二级指标，对我国投资环境的变化进行空间动态分析;吴雅妮［7］构建了包括投资获益率、投资乘数等10 个指标在内的投资环境评价指标体系，并利用改进后的相似度法进行了投资环境评价。其次是从地区投资环境的微观角度进行分析，特别是近年来加强了对中西部地区投资环境的研究。梁文群等［8］将城市房地产投资环境划分为经济环境、基础设施环境、房地产市场环境等5 个方面，并应用因子分析法对中部地区房地产投资环境进行评价;刘小鹏等［9］将西部地区城市房地产投资环境划分为包括城市人居环境质量、城市经济实力、城市资金实力等在内的7 个子系统，并应用因子分析法对中西部城市房地产投资环境进行了分析;卢新海等［10］则将中部地区的房地产投资环境划分为经济环境、消费环境和社会文化环境等5 个一级指标和18 个二级指标，运用主成分分析法对武汉城市圈的房地产投资环境进行了分析。

笔者在借鉴前人研究成果的基础上，结合中西部地区投资环境的特征，并基于刘秋雁［11］关于投资环境评价指标体系的划分，构建中西部地区房地产投资环境评价指标体系，如表1 所示。

表1 中西部地区房地产投资环境评价指标体系

2 中西部地区房地产投资环境评价

时序全局主成分分析方法［12］是时序分析方法与经典主成分分析方法的结合，在经典主成分分析的基础上，以一个综合变量来取代原有的全局变量，再以此为基础描绘出系统的总体水平随时间的变化轨迹。时序全局主成分分析方法能对多指标的经济问题进行动态轨迹描绘及分析，能够为房地产投资环境研究提供一种快速、科学的量化分析工具。

2.1 指标标准化处理

笔者研究了中西部地区18 个省和自治区，即有18 个样本点，每个样本点共33 个指标层指标，记原始数据表为：(Xp=)18×33，p=2001，2002，…，2010;xni为第n个样本指标的xi值，每年都有一张截面数据表，可以构成一个“时序立体数据表则指标标准化处理如下2010，n=A，B，…，R)，其中由于数据量较大，限于篇幅未将标准化数据列出。

2.2 中西部地区房地产投资环境评价的主成分

利用SPSS 19 进行经典主成分分析，得到特征值和成分矩阵(即因子荷载矩阵)。根据时序全局主成分分析法，笔者选取特征值大于1 且累计方差超过总方差3/4 的主成分为新的变量，即选取前7 个主成分为新的变量，记为F1，F2，F3，F4，F5，F6，F7，以综合原有的33 项指标。从表2中可看出，第一主成分对房地产投资环境的波动起到了最主要的作用(方差贡献率为38.116%)。通过对因子载荷矩阵进行分析可得到：第一主成分包括人均财政收入、固定资产投资总额、进出口总额、人均外商投资总额、人均邮电业务总量、人均可支配收入、人均消费支出、人均房地产开发计划投资和商品房销售价格，其主要反映了经济环境;第二主成分包括人均财政支出、客运总量、人口总量、课本出版册数和废水排放达标率等;第三主成分主要包括财政收入增长率和商品零售价格总指数，这是对政府管理能力及经济规模的反映。

表2 主成分特征值表

2.3 建立基于时序全局主成分的综合评价模型

以所选的7 个主成分的方差贡献率作为权数(α1，α2，…，α7)，构造综合评价模型：

2.4 中西部地区各省房地产投资环境排名

表3 中西部各省综合评价值及排名(2006—2010 年)

3 湖北省房地产投资环境波动描述和分析

3.1 湖北省房地产投资环境综合评价值及排名

根据表3 得到湖北省各年房地产投资环境排名及综合评价值的时序分析图，如图1 所示。

从图1 可知，湖北省的房地产投资环境的综合评价值在这10 年内呈稳步上升状态，但其排名在中西部地区分为两个阶段，第一个阶段是从2001—2003 年，湖北省的房地产投资环境以微弱优势排名第一，而从2004—2010 年排名第二，即在近10 年的发展中，湖北省的投资环境竞争力在中西部地区是稳中有降的，2004 年后湖北省对房地产投资环境的改善力度小于河南省和四川省。

图1 湖北省各年房地产投资环境排名及综合评价值

3.2 湖北省房地产投资环境主成分得分及排名

由于对房地产投资环境影响较大的为前3 个主成分，因此以下只对前3 个主成分进行分析。湖北省房地产投资环境的3 个主成分的得分和排名如图2 和图3 所示。由图2 和图3 可知，对中西部各省房地产投资环境影响最大的第一主成分中湖北省综合评价值从2001—2010 年10 年间处在不断改善中，这说明湖北省人均财政收入、信息设施、固定资产投资总额、房地产市场的发展等方面在不断进步，其综合评价值从2001 年的-0.68上升到2010 年的2.39，这说明湖北省在中西部房地产投资环境中处在优势地位，但同时也应该看到湖北省房地产投资环境的第一主成分的排名在中西部地区省份中呈缓慢下降的趋势，从2001年的第1 位下降到2010 年的第5 位，且在2009年和2010 年连续两年排在第5 位，这也说明了中西部的其他省在起到关键作用的第一主成分各因素方面都有了长足的进步，湖北省在第一主成分中的优势在慢慢消失。湖北省房地产投资环境在第二主成分的得分和排名总体上都处于下降趋势，且排名都在4 到5 之间，这说明湖北省在人均财政支出、交通设施、科教文卫、区位环境等方面需要更大力度的改善。湖北省在第三主成分的得分和排名有较大的波动，且其综合评价值在2009年和2010 年出现了负值，且其排名大多处在第8位以后，这说明了在中西部各省份中湖北省的财政收入增长率、地区生产总值和商品零售价格总指数、人口密度是湖北省房地产投资环境中的弱项，与排在第一位的省份始终存在较大差距。

图2 湖北省房地产投资环境主成分得分

图3 湖北省房地产投资环境主成分排名

4 湖北省房地产投资环境改善的策略

通过以上对各主成分、因素及湖北省房地产2001—2010 年投资环境的优缺点分析，为提高湖北省房地产投资环境的竞争力，改善湖北省房地产投资环境，笔者提出以下对策和建议。

(1)加快城市经济建设和区域发展。政府管理能力﹑经济规模与效益是一个地区发展的根本。湖北省应加快深入实施“两圈一带”总体战略，突出特色发展、改革引领、资源共享、体制创新，更好地推动全省跨越式发展的步伐。以“武汉城市圈”和“鄂西生态文化旅游圈”及“长江经济带”为核心，以重大项目建设为载体，不断深化“两型”社会改革;加快城市经济建设和区域发展，以改善房地产投资环境中财政收入增长率、人均财政收入和支出水平、固定资产投资总额评价指标的影响程度。

(2)加强基础设施建设和综合功能提升。基础设施对于中西部房地产投资环境具有巨大的影响。随着城市空间布局的对接及产业经济转移和融合，基础设施的建设状况直接影响各区域对房地产投资的吸纳能力。近几年来，随着“半小时铁路网”和“一小时经济圈”概念的提出，湖北也在大力发展以武汉为中心的“8 +1”城市圈以提升区域竞争力，交通状况的改善对于湖北省房地产投资环境有着重大作用。

(3)改善城市居住环境和城市形象。城市的居住环境包括所在的社会环境和自然环境，是影响中西部各省的房地产投资环境的重要因素。随着人民生活水平的提高，居民对于居住地所在区域的自然环境有了更高的要求，自然环境好的城市会对居民形成巨大的居住吸引力，房地产需求量会随之增大，房地产投资环境也将改善。因此湖北省内各重要城市应加快实施“碧海蓝天”工程，实施环境治理和保护工程，努力提高城市的自然环境条件，建设宜居生态城市。

(4)加强房地产市场监管。针对当前湖北房地产市场形势复杂多变的局面，建议湖北省加强对房地产市场的监测和分析，建立并完善湖北省房地产信息管理系统，并及时公布各类信息，创造一个公平公正、透明的房地产投资环境。

(5)扩大对外开放，搞活商贸流通。湖北省地处内陆，发展不够快，开放也不足，这是制约投资环境改善的重要因素。当前，在经济全球化推动世界范围分工合作的大背景下，扩大对内对外开放，以开放促发展、促改革，坚持自由贸易的方向，坚持出口和进口并重、吸收外资和对外投资并重，提高招商引资质量和对外贸易规模质量，发展流通规模和流通现代化水平，实现全省投资环境的全面改善。

5 结论

笔者从政治法律环境、宏观经济环境等6 个方面入手，构建了中西部房地产投资环境评价指标体系，并通过时序全局主成分分析法对中西部18 个省份的投资环境进行了描述，分析了湖北省在2001—2010 年10 年的房地产投资环境变化，并提出了湖北省应继续加快城市经济建设、加强基础设施建设等对策和建议，以此来改善湖北省房地产投资环境，促进湖北省房地产市场健康有序的发展。

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