开发商“瘦身”

谭忭

每逢不好的年景，房地产公司都会想点办法重新适应市场。

有人提出了这样的疑问：为何中国的房地产企业动辄有上万的员工，而美国房企中员工数百人已经算很多？彼时正值中国房地产行业步入最寒冷的阶段，而中国的房地产企业，也已经悄然开始了轻资产化转型。

2015年已过去一个季度，尽管诸多刺激政策出台，除了一线城市微弱复苏，市场整体仍未见明显好转。在2015年冬季达沃斯论坛上，SOHO中国首席执行官张欣表示，中国房地产从炙手可热滑落至了冰点，太冷以至于没有地产公司愿意投资;中原集团创始人施永青近日撰文发表观点称，“对于中国房地产行业来说，‘白银时代都过于乐观，要做好进入‘烂铜时代的准备”。

在这样的行业语境下，过去通过高额投资拿地、迅速转化销售、坐等资产增值的传统重资产模式，正给房企带来沉重的资金和运营压力。曾经被多数中国房地产开发商不屑一顾的“轻资产化转型”，逐渐成为行业话题的核心。

万科 小股操盘

万科（000002.SZ）对于“美国模式”的研究已有多年，总裁郁亮曾表示万科以美国铁狮门公司为学习对象，要做“小股操盘”。

该模式中，万科不控股，而是通过输出品牌和运营管理将资产变轻。在与其他企业或者基金合作开发的过程中，万科只占小股东的份额——最低持股比例可以低至10%，但项目由万科团队操盘，投资人不可以干预项目的具体经营和管理。同时，项目可以使用万科的品牌和产品体系，共享万科的信用和采购资源。

万科将赚取股权收益、项目管理费、项目超额利润分配这三项利润：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配。同时，根据和其他投资合作方事先签订的协议，按照项目最终的收益情况设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

此类模式的优势在于开发商能充分利用资金杠杆效应，以较小的成本运营更多的项目，借此提高资金使用效率，同时降低风险和获得更高的收益。

花样年 社区服务平台

在花样年（1777.HK）董事长潘军看来，2014年对于中国房地产行业是一次历史性的调整，而不是周期性，“真正有思想的开发商已经在开始转型了”——当然，这句话可能说得是他自己。

在中国房企的轻资产化道路上，花样年走得更早也走得更远。自2009年确立轻资产战略转型以来，花样年用了五年时间，将公司主业从房地产开发平稳过渡到以社区服务平台，其瘦身的第一站就是成立物业管理公司——彩生活。

彩生活（1778.HK）给资本市场讲了一个“社区服务运营商”的故事，思路是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。通过收购、托管等方式，彩生活仅仅用了10个月的时间就将物业管理面积翻了一番。截至2014年10月31日，花样年依托彩生活所管理服务的社区物业面积已经突破1.8亿平方米，在服务面积上规模已达全行业第二。

在房企业务同质化竞争的大潮下，这样的故事显然很对资本市场的胃口。2014年6月30日，彩生活作为首家物业管理类公司登陆港交所主板，在上市不到一个月的时间里，市值一度超越母公司花样年，为国内房地产公司的瘦身提供了一个样本。

不是“万金油”

在天朗控股集团总裁助理周强看来，轻资产化不是万金油，他对《英才》记者表示，“轻资产是一个口号，但不是每一家企业都适合。企业只有到了一定规模才可以去做轻资产转型，对于中小开发商来说，没有土地储备便没有生存空间，无法做开发和做特色，也无法形成强大的品牌溢价和口碑，光做运营是养活不了自己的。”

资深评论员黄立冲也表达了相似的看法，他对《英才》记者表示，房地产是半金融行业，选择重资产模式还是轻资产模式，主要需从三个维度进行考量：“第一维度是物业资产的增值速度，如果资产处于高速的增值速度中，重资产是最好的方式，如果资产增值速度较慢或者停滞甚至下降，则需要轻资产运营;第二维度是公司运营能力的高低，如果运营能力高，则适合轻资产，运营能力比较低，则重资产更合适;第三维度是租售比与金融杠杆的关系，如果是租售比跑赢债务成本的正杠杆，那么轻重都无所谓，如果租售比跑不赢债务成本的负杠杆，则必须轻。”

“当前开发商转型也是无奈之举，运营能力不是想建立就能建立的，房地产开发商的运营能力和成本管理的能力可以说是所有行业中最弱的，所以轻资产转型之路注定也不会太轻松。”黄立冲表示。