海外资金布局日本房产

竹子俊

随着东京奥运会的日益临近，加之日元贬值，日本房产吸引了众多海外投资者的目光，这其中不乏中国投资者的身影。

争享投资盛宴

据《日本经济新闻》1月12日报道，海外资金对日本房地产的投资迅速扩大。2014年海外企业对日本房地产的购买额接近1万亿日元（约合人民币524.21亿元），增加至上一年的约3倍，创出了历史新高。在日元贬值等背景下，“买入日本资产”的趋势将延续，海外资金占到日本国内房地产交易的约20%。海外资金除了在东京中心买入之外，还扩大至地方。海外资金的流入不仅体现在访日外国人的消费上，同时在房地产市场也提高了存在感。

日本瑞穗信托银行旗下的城市未来综合研究所的统计显示，去年海外法人的日本房地产购买额达到9777亿日元。相比有可比数据以来的2005年以后创出最高点的2007年高出约80%。外国人访日旅游需求被认为达到约2万亿日元，这支撑了日本消费，同时在房地产市场，外国人的影响也变得不容忽视。

美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅。美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外资金之所以流向房地产，是因为投资者认为由于日本企业业绩改善和东京奥运会的举办，地价和办公楼租金有望上升。他们认为日本大城市的房地产市场已经触底，具有相当的投资价值。

近年来，日本全国的平均地价下跌幅度大幅缩小，部分地区出现回升。去年。东京、名古屋和大阪三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已经降到了5%，处于6年来的最低水平，住宅价格也开始反弹。但是，日本房地产的整体价格依然处于低位，具有较大升值空间。按照目前的汇率，东京的大部分普通住宅价格低于或等同于北京、上海的相应价格。

此外，日元贬值对于海外企业来说将带来减轻投资负担的益处。如果以日元计算日本的房地产价格和租金，与世界的大城市相比，价格严重偏低。据日本房地产研究所统计显示，从换算为日元的去年10月的办公室租金来看，如果以东京为100，那么香港为165.6，而伦敦为146.0。

城市未来综合研究所表示，“受主要国家的货币宽松推动，易于筹集资金”，这也是提高房地产投资吸引力的因素。

日本将于2020年举办东京奥运会。投资者普遍认为，在这之前东京的房地产升值概率较大。另外，日本房地产的租售比合理，用于出租的物业投资回报率基本上能够维持在6%到8%之间。这些因素都激发了海外投资者投资日本房地产的热情。

此前，日本来自海外的直接投资一直被认为较少。为了带动投资，日本国土交通省2014年8月开始采取行动，将日本房地产交易相关法律等翻译成英文并加以宣传。

亚洲买家成主力

《日本经济新闻》称，在多为投资公司和金融机构的日本房地产海外购买者中，尤为突出的是中国等亚洲买家。

2014年12月，中国投资公司复星集团和美资基金以近700亿日元分别购买了日本烟草产业（JT）旗下的综合设施“品川Seaside Forest”的办公楼计3栋。同年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京站前的“Pacific Century Place丸之内”办公区部分。

与此同时，越来越多的外国自然人也涉足日本房地产。在京都市，购买传统“京町家”当做别墅的外国富裕阶层日益增多。该市的不动产公司八清2013财年（截至2014年6月）共销售了14栋“京町家”。在作为滑雪圣地而闻名的北海道Niseko地区等，外国资本投入的开发也在增多，海外资金购买房地产的趋势还扩大到了地方。

在这一人群中，中国富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所预测，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本进入日本房地产市场。日本不少房地产公司为此还增加了精通汉语的经纪人。据悉，住友不动产在东京晴海销售的高层住宅“DEUX TOURS CANAL&SPA”，中国人的购买比例十分明显。

亚洲富裕阶层在东京中心地段购买的住宅除了可以进行出租获得租金收入之外，还可在将来出售获利。正是看中了这些富裕人群的购买力，日本房地产企业也在“摩拳擦掌”。

据《日本经济新闻》报道，日本各房地产公司正在面向亚洲富裕阶层推销东京中心地段的高档住宅。各房地产公司正在亚洲各地举办洽谈会，或建立派驻人员事务所。在过去，也曾出现过海外基金投资日本楼盘的案例，但最近个人以投资为目的购买东京高档住宅的情况开始日益增多。

三井不动产Realty自1年多前起就在香港和台湾举办洽谈会，截至2014年10月总计举办了7次。客户多为企业经营者或者收入较高的白领。据称东京都港区、涩谷区和新宿区的楼盘倍受青睐。从东京都六本木2013年至2014年出售的每套2亿日元的房产来看，50套中有约20套被亚洲等地的外国人买走。

日本野村不动产Urbannet也于2014年10月在香港建立了海外第一家派驻人员事务所。之前，该公司内部组建了“海外投资者团队”，一直在向香港、台湾和新加坡的富裕阶层销售投资用住宅。在相关团队建立后，迎来了220件以上购买咨询，其中10%以上最终成交。据称客户中“还有菲律宾、泰国和韩国人”。该公司今后将在当地建立分支机构，以加强推销。