卖地赢家

曾慧娟

1916.9亿元——北京土地出让金在2014年再创新高！与此相比，其成交面积却有所下降，居住类用地整体平均楼面价较2013年上涨约51.4%。

土地市场一直是房价涨跌的晴雨表。根据2014年土地成交量大幅缩水和成交价格大幅上涨的表现，未来两年内北京房价或将进一步上涨。

楼面价上涨51%

12月30日，北京2014年最后一宗挂牌出让的经营性用地，在经过一次网上有效报价后，被龙湖集团下属公司北京龙湖中佰置业有限公司和北京泰瑞恒尚投资有限公司联合体以5.5亿元底价竞得，成交楼面价约1.2万元/平方米。

收官地块底价出让，并不代表全年土地市场行情走低。阳历新年上班的第一天，北京市国土局通报了2014年北京市保障性住房用地及经营性用地供应情况：2014年北京市共成交经营性用地96宗，土地面积约1090公顷，其中住宅用地637公顷，商服用地453公顷，成交地价款总额约1899亿元，创下历史纪录。据北京中原地产的数据显示，北京今年的土地出让金总收入1916.9亿元，同比2013年增长5.2%，再度创下历史新高。

这一历史性数据，在2014年仅走过三分之一时，即4月底成交额就已达到1041亿元，贡献了54%，在北京实行最严格的调控政策的前提下，这结果让很多人都大跌眼镜。

然而，年初的火爆成交在情况急转直下。在接下来的几个月里，北京土地市场突然停滞不前。5月份经营性用地成交为零，仅一宗工业地成交，6月份，仅最后一天有两宗地成交。上半年底价成交、流拍现象增加，如曾经的热门区域孙河。是什么原因导致供地出现了空窗期、流拍增加呢？业内有很多猜测，但是没有确切的说法可以证实。

一说是因为年初行情过于火爆，出于调控目的，控制供地节奏，因此暂停了供地；另一说是市场情况发生了变化，受楼市3月至9月大幅下滑的影响，出于保护市场的目的，降低了供地的速度；也有人认为也许没有政策方面的原因，第一季度供地速度快，后面暂时接不上，形成了无地可供局面，这也很正常。

虽然成交金额创下新高，但是2014年成交土地宗数与面积同比却均有所减少。北京中原地产统计，全年共有141宗土地成交，相比2013年减少73宗，土地出让面积1295.3万平米，同比减少37%，规划总建筑面积1663万平方米，同比减少29%。居住类用地整体平均楼面价折合14557元/平方米。这一平均楼面价较2013年的9616元/平方米，上涨约51.4%。推地数量少与成交价格高成为当年土地市场的两大主要特征。

“豪宅时代”已来

从成交结构来看，2014年北京土地市场呈现宅地、商业用地、工业用地基本持平的现象。

亚豪地产数据显示，实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与2013年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与2013年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较2013年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从住宅用地市场来看，成交下滑的根源在于供应的不足。虽然由于商品房成交持续低迷造成房企资金层面的压力，使得2014年的住宅用地不像2013年那样“地王”频出，甚至多宗2013年“地王”周边的地块遭到冷遇，比如孙河地块的流拍，但是城区甚至成熟郊区土地资源的日渐枯竭，使得房企对优质地块的热情依然不减。

2014年北京总价、单价双料地王由华嘉胡同地块保持。该地块于2014年8月被华融以74.6亿元总价拿下，该地块商业金融用地的楼面地价为9.2986万元/平米，刷新北京拍地纪录。

去年最受关注的供应区域当属西局，2月中旬，先后有龙湖地产和泰禾集团在该区域斩获俩地块，据机构测算，龙湖西局地块商品房部分折合楼面价60730元/平方米，泰禾地块住宅部分折合楼面价63395元/平方米。

2013-2014年这些连续出现的高价地势必会对未来住宅市场结构产生重大影响，随着上述项目进入集中入市期，2015年北京住宅市场难以避免地将要走入“豪宅时代”。

万科集团高级副总裁毛大庆2015年1月在接受媒体采访时更是表示，2015年开始，北京普通商品住宅将进入6万元时代。“从2012年7月至2015年1月，北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平米的地块就有60多块，目前多数尚未入市。未来加上税金、利息，这些地块成本会上升近20%。以2015年二季度开始入市计算，标志北京将有近70个以上项目，近百次开盘价格在5万-7万元/平方米”。

回暖复苏迹象初显

2015年元旦刚过，北京两宗热门地块的成交，拉开了2015年北京土地市场的大幕。分析人士表示，随着去年年底各项利好政策的刺激，房地产市场出现回暖迹象，开发商开始在淡市中加紧抢地，土地市场已经开始复苏。

1月5日，北京丰台区亚林西居住一期两宗地块被高溢价拍出，成交金额达到86.9亿元。据了解，以上两地块位于北京西三环优势地段，竞拍前就备受房企关注，最终被华润招商九龙仓平安联合体一举摘得，两地块溢价率都超过49.5%。

两块地募得近87亿元的出让金，2015年北京土地市场迎来开门红。“整体来看，2015年，北京土地市场将延续去年土地市场火热的行情。”

任启鑫判断，随着央行多项政策利好实施，使得市场悲观预期发生扭转，北京楼市成交量出现企稳回升态势，出于未来北京土地储备及正常经营需要，房企在土地市场上拿地积极性也有所恢复。

“但受宏观经济下行影响，市场全面反弹动力并不足，未来土地市场将告别非理性拿地，保持平稳态势。”任启鑫预计，同时土地市场分化将会进一步加剧，更多楼市资金将撤出风险积聚的三四线城市，转投向在此轮调整中率先回暖的一线城市。

具体到北京土地市场的前景，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，如果北京的宽松政策继续加码，市场信心恢复、楼市成交活跃度提升，将会拉动房企的竞地热情，但难以再现2013年和2014年土地市场的高潮。

“对开发商来说，土地成本显著上涨将增加开发商运营难度。随着地价的走高，中小房企在京拿地越来越困难，长期来看将形成挤出效应，促使实力有限的中小企业退出北京市场。”胡景晖预计，在价格门槛高企、运营开发难度提高等情况下，2015年北京市土地市场很可能将出现供应量和成交量小幅增加、价格微涨的情况。