不动产登记影响谁？

曾慧娟

距2015年还有一周， 酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）发布， 1月4日，国土资源部又颁布了关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》（以下简称《通知》）的通知。

根据该条例，不动产登记需要登记的范围包括土地、房屋、林地、草原、海域。为什么经历七年之久才出台？哪些人受到的影响最大？房价会不会下跌？

多位受访专家表示，以土地为核心的登记方式，将进一步推进农村土地制度改革，推动农地入市，“农村土地更值钱了”。而影响房价的因素很多，一则《条例》，影响的只是心理层面。

《条例》出台只是第一步

2014年12月22日公布的《不动产登记暂行条例》，历时7年博弈。国土资源部网站信息显示，在条例发布前，省级不动产统一登记前期工作已拉开帷幕。

截至2014年4月25日，全国已有17个省（区、市）明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。

其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省（市）已在国土资源厅（局）内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。

这还只是开始，从启动到投入运行，还需3年时间。

从不动产登记工作的计划来看，2014年4月份国家就公布了推进时间表。2015年7月将上线试运行信息平台，2017年，国土部全面运行信息平台。

这期间困难重重。《通知》中明确由国土部负责不动产登记信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。

各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，力争2015年底完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，通过信息化建设促进不动产登记的“四统一”。完成机构整合的省、市、县各级不动产登记机构是唯一可以接入信息平台的部门。

“以前各个部门各搞一套，相互间标准不一样，有的房屋已经信息化了，有的地方土地信息化了，但是怎么把这些信息按照一个标准整合起来，难度很大。”在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，这是实际工作的一大难点。

从申报人个人层面看，中原地产首席分析师张大伟认为，目前不动产登记推进面临两大阻力，首先涉及个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄露。

另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。

农村土地会更值钱

条例未出之前，很多猜测的声音认为，登记不动产将成为反腐利器，官员受到的影响最大。但此次出台的《条例》未涉及“以人查房”及海外不动产信息。从这一角度来看，《条例》的反腐功效将打折扣。

非常有利于普通百姓特别是有农村土地的人。张大伟说，“大部分市民都只有一套普通房产，不动产登记对老百姓的合法财产是一种明确的保护态度。只有确权、公认之后，老百姓手里的不动产转让、交易、流通也才有可能得到公平、合理的价格。而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。”

另外，他表示，根据条例的内容，登记需由申请人提出申请，并不是强制登记。只是在涉及交易、转让、抵押等发生权利转移的时候才需要登记，如果不登记权利就无法实施，但并不代表买房合同和房产证就无效。“很多人买了很多房子只要不转卖不需要登记，可以到卖的时候再登记。”

对有农村土地的人来说，《条例》的出台更具意义。2014年以来，对农村土地的改革国家一直很重视。2014年1月19日，中央一号文件明确提出要深化农村土地制度改革，引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2014年12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

《条例》中写明将集体土地、宅基地和农房纳入不动产登记，将会明确权属关系，比如“这块宅基地属于谁”，“这片树林属于谁”将会非常清楚。苏培科表示，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件，农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。

给房产税开征提供依据

外界之所以对《条例》有着极高的关注度，一方面是因为与自己生活息息相关，另一方面，《条例》出台后，关于“不动产正式运行之时，就是房产税出台之日”的声音也很多，房产税全面开征的新闻，吊足了人们的胃口。

顾云昌表示，《条例》的出台和实施，将为房产税的征收提供数据支撑，也为房产税的立法进程打通了技术条件。实施后，将会完善以往缺失的不动产基础数据，将有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。

目前房屋的性质五花八门，有房改房、商品房、保障房、小产权房。各地产权登记标准口径不一，有的地方还在用手工账。如果不进行统一登记，就无法针对存量住房征收房产税，而且会造成不平等。《条例》中所说四个方面的“统一登记”就包括“不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台”等。

顾云昌认为，从《条例》发布到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，目前还未进入立法程序，房产税开征不是很快就能实现的。即便征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，也涉及户籍制度的问题，比如为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，房产税征收效果很难确保。

“不动产登记和房产税开征可能存在一定关联却未必同步。”张大伟说，从时间表上来看，不动产登记体系总的考虑是2015年7月上线试运行信息平台，2017年国土部全面运行信息平台。

对房价影响有限

根据《条例》规定，其将于2015年3月1日正式实施。这对于目前尚显低迷的楼市来说，会不会雪上加霜，房价进一步下跌？

多位受访的专家认为，房价的变化取决于供求关系以及宏观经济和通胀水平等综合因素，单一推行不动产统一登记对房价的影响十分有限。

顾云昌接受记者采访时表示，不动产登记制度并不直接影响房价。“影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。如果2015年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响为时过早。”

真正的影响，目前看主要对买卖双方的心理预期产生一定影响，也将有一定投机或来源不明的房源流入市场。但总的来说，仅仅是不动产登记这一政策，对房地产市场的影响将十分有限。

但《条例》出台，对建立楼市长效调控机制具有积极的意义。同策咨询研究部总监张宏伟认为，不动产登记其实就是全国个人住房信息登记联网。

试点及扩围房地产税（房产税）、交易环节的增值税等税费调控手段，需要家庭房产的详细数据作为依托。

通过个人住房信息系统能及时发现房地产资金流向的变化，针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，能有针对性地出台差别化措施进行分类调控。