住房价格上涨是否挤占居民消费——基于SVAR模型的实证研究

赵昕东，夏之垚

住房价格上涨是否挤占居民消费
——基于SVAR模型的实证研究

赵昕东，夏之垚

(华侨大学 统计学院，福建 厦门 361021)

房地产价格波动可能通过财富效应途径、家庭资产负债效应途径和挤占效应途径对居民消费支出产生影响，且财富效应途径和家庭资产负债效应途径使房地产价格与消费呈正相关，挤占效应途径使房地产价格与消费呈负相关，因此房地产价格上涨对整体消费支出的影响是正向还是负向取决于挤占效应与财富效应、家庭资产负债效应的大小。实证结果显示，正向的房地产价格冲击将导致居民消费增长率暂时上升，这说明房地产价格上涨带来的财富效应和家庭资产负债效应之和大于其所带来的挤占效应，因此整体消费效应为正。

房地产业；住房价格；居民消费；SVAR模型

前 言

当前，全球经济增长放缓，国内经济主动转型，中国经济步入新常态。“三驾马车”中出口对经济增长的拉动作用明显不足，大规模的固定资产投资极易造成经济结构失衡，因此消费成为摆脱当前经济发展瓶颈的最重要、最稳定的推动器。然而，近年来中国消费一直低迷不振，家庭消费率已从1999年的46.7%下跌至2013年的37.3%，对经济的拉动作用趋于弱化。如何尽快提高居民消费率已成为关系中国经济稳定和长期增长的迫切问题。

房地产业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。据统计，2013年全国房地产开发投资规模达到了86 013亿元人民币，占当年国内总产值的16.6%，占固定资产投资的23.6%。此外，由于房地产业链条较长，带动行业较多，房地产的发展既带动了建筑业的兴旺，也带动了住宅配套产业的发展，并且与金融市场的发展相辅相成。

房地产中的住房具有以下三种属性：作为生活必需品供家庭居住和使用，作为财富有升值的空间，作为金融资产可在金融市场上充当抵押品。住房的多种属性决定了住房价格对居民消费有着重要影响。当然，面对同样的住房价格上涨，住房拥有者和潜在购房者受到的影响可能完全不同,因此住房的价格变动对居民消费影响存在不确定性。在泡沫经济时期，日本住房价格的快速上涨产生的财富效应导致居民消费快速增长，而泡沫经济破裂、住房价格下跌被日本学者认为是居民消费不振的主要原因。在中国，经常可以看到住房价格上涨挤占居民消费的观点，例如2012年8月人民网的一篇财经评论认为，“住房挤占大半收入，房价严重侵蚀居民购买力”。2015年3月30日，中央银行出台二套房新政，财政部推出二手房新政，新政的出台势必刺激房价上涨。未来可能出现的住房价格上涨究竟挤占居民消费，还是促进居民消费，必须通过实证研究才能得到答案。

鉴于上述分析，有必要对房价影响家庭消费的内在运行机理展开研究，以便正确认识房地产政策的最终效果，为制定合理的房地产政策提供实证基础。

一、房地产价格影响消费的机理分析

房地产是居民的主要资产，对居民的财富水平、生活水平都有举足轻重的作用。一般来说，房地产价格波动可能通过财富效应、家庭资产负债效应和挤占效应三种途径对居民的消费支出产生影响。

生命周期假说认为，人们的消费支出水平不仅仅取决于当期收入，而是取决于整个寿命周期内的总收入，包括当期收入、预期的未来收入，以及人们所拥有的存量财富。房地产对消费将产生重要影响，当房地产价格上涨或下跌时，将会使房地产持有者的存量财富随之发生增减变化。根据生命周期理论，当居民的财富存量发生变化后，这将对居民的消费支出产生影响。

关于房地产通过家庭资产负债效应渠道影响消费的研究主要集中于包含住户“金融加速器”的一般均衡分析。住房既是一种资产，也是一种消费品，房价上涨的资本利得会被享受住房服务的机会成本所抵消，住户的总体预算约束通常不会发生改变，不会对总量消费产生影响，因此传统的来自住房的直接财富效应并不明显[1]。相反，房地产财富对消费产生影响是由于住房对消费者借贷而言具有抵押品作用，可以减少外部融资成本，通过信贷市场的影响增加消费。房价上涨可以增加住户可用抵押品的价值，使得住户更容易借贷并减少借贷成本，从而增加消费。

挤占效应指的是当房地产价格持续上涨时，居民不会因为房地产价格上涨而进行更多的消费，相反，居民可能会减少当期消费。这主要有两方面原因：一是对于暂时租房的消费者和计划购房的消费者来说，将面临较高的首付和未来更多的按揭还款压力，因此，他们为了购买房地产，不得不压缩即期消费为未来购房进行储蓄，从而挤占消费；二是当房地产价格持续上涨时，会产生较强的赚钱效应，这将会使一部分投机者进入房地产市场，房地产投机资金将会挤占正常的消费支出。

综上所述，在房地产价格对消费的传导途径中，财富效应途径和家庭资产负债效应途径使房地产价格与消费呈正相关关系，即若房地产价格上涨，居民会增加消费支出。挤占效应途径使房地产价格与消费呈负相关关系，若房地产价格上涨，居民会减少消费支出。因此，房地产价格上涨对整体消费支出的影响是正向还是负向，主要取决于挤占效应、财富效应和家庭资产负债效应的大小。若财富效应和家庭资产负债效应之和小于挤占效应，那么整体消费效应为负；反之，则整体消费效应为正。从另一个角度看，对住房拥有者来说，房价上涨将导致消费增加，而对于潜在购房者来说，房价上涨意味着消费的下降。最终效果的方向与住房拥有者和潜在购房者的比例有关。如果住房拥有者比例高于潜在购房者，则对消费的刺激效果大于挤占效果。随着中国房地产市场20多年的发展，有房者比例逐步提高，住房价格对消费的正向拉动作用逐渐显著，但是具体效果究竟如何还需要进行实证分析。

二、住房价格影响居民消费的实证分析

1. 变量选择。本文利用中国2002年第一季度至2014年第四季度的居民消费品零售总额实际同比增长率(rc)、住宅销售价格同比增长率(rhp)、城镇居民收入增长率(rincome)和全国银行间三个月同业拆借实际利率(r)共四个时间序列数据建立SVAR模型，定量分析房地产价格冲击对居民消费的影响，以明确房地产价格变动对居民消费的动态影响，数据均来自中经网数据库。其中，居民消费实际增长率为名义增长率减去CPI同比增长率，住宅销售价格由住宅销售额除以住宅销售面积得到，实际利率为名义利率减去CPI同比增长率(图1—4为上述数据的图形)。

图1 居民消费品零售总额实际同比增长率 图2 城镇居民收入增长率

图3 住宅销售价格同比增长率 图4 实际利率

2．模型构建。对数据进行平稳性检验，其中，住宅销售价格同比增长率、城镇居民收入增长率和实际利率使用PP检验、DF检验及DF-GLS检验，结果表明这三个序列在5%水平拒绝有单位根的原假设。DF-GLS检验表明消费增长率在10%水平拒绝有一个单位根的原假设。尽管消费增长率未能通过另外两种检验，但是考虑经济意义的合理性，我们未作差分处理。

进一步假设居民消费实际增长率、城镇居民收入增长率、住宅销售价格同比增长率和实际利率同时受到消费冲击、收入冲击、住宅价格冲击和利率冲击的影响。消费冲击是消费偏好或预期等变动导致的消费变动，收入冲击是收入变动带来的冲击，住宅价格冲击是成本、预期等因素导致的住宅价格变动的冲击，利率冲击是国家货币政策导致的政策冲击。平稳过程rc、rhp、rincome与r可以分别表示为移动平均过程，在四个移动平均过程中，上述四个平稳序列分别是当前与过去各期消费冲击、收入冲击、住宅价格冲击和利率冲击的线性组合：

(1)

(1)式为四变量的结构向量自回归(SVAR)模型，这里Sij(L)是滞后算子多项式：

(1)式可以写成紧凑形式：

为估计S(L)与vt，首先需要通过最小二乘法(OLS)估计简化式的VAR模型Xt=Φ(L)Xt-1+εt，然后将简化式表示成无穷阶的VAR(+∞)形式Xt=C(L)εt，再根据结构式可以得到C(L)εt=S(L)vt。由于C(0)=I4，可得S(0)vt=εt，并且有：

(2)

由(2)式可以得到关于(Sij)(0)(i=1,2,3,4;j=1,2,3,4)的10个方程，还需要另外6个方程才可以求解Sij(0)，为此我们施加6个基于经济理论的长期约束。

在S(L)的第2行中,消费冲击对住房价格的累积影响为0，即S12(L)=0。第3行中，消费冲击与住房价格冲击对收入的累积影响为0，即S31(L)=0、S32(L)=0。在第4行中，消费冲击、住房价格冲击与收入冲击对实际利率的累积影响为0，因此S41(L)=0、S42(L)=0和S43(L)=0。

三、住房价格影响消费的脉冲响应分析

本文使用Eviews软件进行模型参数估计。首先采用SIC为准则函数进行模型选择均表明最优滞后阶数为2阶，通过OLS估计简化式的VAR模型，然后施加长期约束估计Sij(0)和vt，得到如图5—8(见下页)所示的消费冲击、住宅价格冲击、收入冲击和利率冲击对居民消费增长率的冲击响应函数。

由图5可知，一个标准差的消费冲击在当期可使居民消费增长率上升近1个百分点，随后影响逐渐减弱直至消失，可见需求冲击是暂时冲击；由图6可知，正向的房地产价格冲击可以迅速作用于居民消费增长率，冲击力度在当期可以达到0.8个百分点，随后冲击效果逐渐减弱直至消失；图7是收入冲击对居民消费增长率的冲击效果，收入的暂时增加在当期可以提高居民消费增长率，但由于收入的增加是暂时的，消费者为平滑消费会逐渐降低消费增长率，在第三期后消费变为负增长，图7中消费与收入的关系符合持久收入理论；图8中消费增长率对实际利率冲击做出负向反应，符合经济原理。

综上所述，SVAR模型结果显示，房地产价格对消费的传导中，房地产价格与消费增长率之间存在显著的正相关性，说明房地产价格的上涨带来财富效应和家庭资产负债效应之和大于其所带来的挤占效应，整体消费效应为正。同时还说明房地产市场经过近20年的发展，有房者比例已超过无房者。

四、对策建议

当前经济下行，房地产价格亦出现较大下降，这不仅影响了房地产投资，还将引起消费的下滑。因此，政府采取措施稳定楼市、防止房价惯性下滑十分必要。2015年3月30日，中央银行出台二套房新政，财政部推出二手房新政。对二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，推动总需求企稳回升。财税部门的政策调整能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，这不仅可以增进市场交易活跃度，也能在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

我们还要看到，房价如果上涨过快会伤害实体经济，影响结构调整，因此必须合理运用各种政策手段、措施作用于相关调控指标，保持房价的稳定或略有上涨，这就要求，一方面要防止“强刺激”出现新的泡沫，避免房价过快上涨对经济体系各部门的冲击以及可能形成的经济危机；另一方面要稳定消费，走出一条适应新常态下的释放楼市刚需的发展新路。值得注意的是，政府需要调控的不仅仅是房价，还包括提高收入水平、缩小居民收入差距，这样才能够真正刺激消费，扩大内需。

[1] AOKI,PROUDMAN，VLIEGHE.House Prices,Consumption, and Monetary Policy: a Financial Accelerator Approach[R].Working Paper Series 169, 2002.

[责任编辑：房宏琳，曾 博]

F293.3；F126.1

A

1002-462X(2015)08-0100-04

2015-04-20

华侨大学中央高校基本科研业务费资助项目“哲学社会科学青年学者成长工程项目”(12SKGC-QT0)

赵昕东(1968—)，男，研究员，博士生导师，从事经济统计分析研究。