城市化、收入差距与房价波动

石玉斌

摘 要：本文对西部11省（区）2005-2012年城乡收入差距、城市化与房价的关系分析，结论表明滞后一期房价对当期房价存在显著影响，城乡收入差距和城镇化次之；经济增长对房价存在负向作用，城乡固定资产差距次之。最后，对稳定房价与缩小城乡收入差距提出建议。

关键词：收入差距；城镇化；房价波动

改革开放以来，我国经济快速发展，人民生活水平大幅提升。房子是一种商品，百姓对房子的需求主要是消费，而不是投 资。然而，随着我国住房分配逐步货币化与我国房地产市场的迅速发展，高收入居民和家庭逐渐获取房价上涨的资产性收益，拥有一套或者多套房子逐渐成为人们财富的象征。我国金融市场和股票市场的不完善及其他投资渠道的不畅通、城市化盲目推进、人口结构效应的显现与人们出于对自己财富的保值和增值等都是房价迅速飙升的因素。有众多学者认为房地产行业的繁荣能有效的带动与其相关的产业链发展，进而促使经济快速增长。然而，随着房地产行业的非理性发展，房地产逐渐拥有消费和投资属性，同时，人们也将资金逐渐更多地投向房地产的投机浪潮。房价波动使财富在不同收入阶层间转移，进而产生收入差距。收入差距和城市化对房价波动存在怎样的影响？影响程度怎样？1因此，研究城市化、收入差距与房价间的关系有重要意义。

一、变量选取及数据说明

（一 ）变量选取。（1）城市化（UL）：是城市发展程度的指标，常以非农人口在户籍登记总人口中的比例或城镇人口在常住总人口中的比例表示，本文以各地区年末城镇人口在常住总人口中的比重代表。（2）城乡收入差距（IG）：度量城乡收入差距时的方法主要有基尼系数法、泰尔指数法及城乡收入比。本文选取城乡收入比，即城市居民可支配收入与农村居民纯收入之比。（3）房价（HP）：度量房价的指标主要有房价销售指数、商品房销售价格等，本文选取各地区商品房平均销售价（HP）来作为房价的代理变量。（4）控制变量：本文选取的控制变量有各地区人均GDP、城乡固定资产差距（INV）与滞后一期房价（SHP）。

（二）数据说明与处理。本文样本区间选择2005-2012年，数据来源于各省（区）《统计年鉴》和中国统计局网站（西藏除外），为消除异方差的影响，本文对各个变量进行对数处理，数据分析使用Eviews6.0。

二、研究方法

三、实证分析

（一）单位根检验。本文选LLC检验、ADF-Fisher检验与PP-Fisher检验作为变量单位根检验，并认为在三者检验结果一致可得到较为可靠的结论，检验结果如表1。

（二）实证结果分析。一般来说，当研究样本本身时，则用固定效应模型；当要通过研究样本来推断总体，则用随机效应模型。本文通过F检验和Hausman检验对面板模型类型进行选择和估计，表明拒绝随机效应和混合效应的原假设，接下来采用固定效应模型对（2）式进行估计，结果如表2。

在表3中，西部11省（区）样本估计结果表明，城乡收入差距与滞后一期房价对当前房价的影响均为正向，且滞后一期的房价对下一期房价的影响比城乡收入差距要大。因此，政府应该正确引导居民的房地产市场预期，同时科学合理的推进城市化与多角度增加居民收入进而减缓收入差距对房价的影响。经济增长和固定资产投资差距则与房价呈负向变化，且经济增长的负向作用强于固定资产投资差距。因此，应加快转变经济增长方式、调整与优化产业结构、优化城市空间布局与加大农村固定资产投资力度对有效稳定房价有重要作用。

四、结论与政策建议

本文对2005—2012年西部11省（区）的城乡收入差距、城市化与房价间的关系分析表明，城乡收入差距、城市化与滞后一期房价对房价波动存在正向作用，经济增长和固定资产投资差距对房价变动存在负向作用，且滞后一期房价对下一期房价变动影响显著，城乡收入差距次之。

本文研究有重要意义，要使西部地区房价合理变动，必须统筹城乡发展、扭转产业投资的城市偏向政策、加快转变经济增长方式、调整产业结构与优化产业升级。要大力改善农村投资生态环境，制定多重优惠政策与多角度吸引外界投资并加快调整农村投资结构，挖掘潜在的农村投资项目，发展经济，增加农民收入，缩小城乡收入差距。

参考文献：

[1] 陈灿煌.房价上涨与城市居民收入差距的关系[J]统计与决策，2007：（22）：87-89.

[2] 黄静.中国房地产价格上涨的广义财富效应研究[D].上海交通大学博士学位论文，2010（4）：49-83.

[3] 程玉鸿.收入差距、家庭可支配收入与商品房价格：基于广州市的实证研究[J].产经评论，2012：（3）：123-133.

[4] 李勇刚.城市化、收入差距与房价波动—基于动态面板模型的研究[J].南京审计学院学报，2013：（4）：9-17.